内容发布更新时间 : 2024/5/16 3:58:53星期一 下面是文章的全部内容请认真阅读。
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一、项目背景
随着瑞安市城市化进程的不断推进，城市规模不断的扩大，城中村已成为城市化进程中的障碍之一。如今，随着旧村改造相关政策的出台和瑞安市房地产市场的升温，给旧村改造带来了契机和动力。
周岙村为瑞安市中心城区锦湖街道的旧村，紧邻旧城，处在城市重要的位置，近些年来旧村改造一直处在停滞状态。由于本区块的体育小区、周岙小区等城市居住小区的新建与居住人口的增加，在交通、市政设施、环境卫生等方面带来较大的压力。而周岙旧村部分人居环境差，建筑质量低，各种公共服务、市政设施缺乏的现状与周边地区的城市化又格格不入，与高速发展的经济水平极为不协调，随着近年来村民经济收入提高，对居住环境、居住形式有强烈的需求，再加上万松山公园西侧入口的启动实施，旧村改造呼声强烈。
因此，该地块需要编制科学、合理的控制性详细规划，为今后旧村改造提供前提条件，促进旧村改造的顺利开展，使本区块能协调发展，成为城市的有机组成部分。
二、规划依据
1、《瑞安市域总体规划》（2006-2020年）； 2、《瑞安市总体城市设计》（2005-2020年）； 3、《瑞安市城市交通规划》（2005-2020年）； 4、《瑞安市土地利用总体规划》； 5、《瑞安市环城河水系综合治理规划》
6、《中华人民共和国工程建设标准强制性条文》（2005年3月）；
7、浙江省工程建设标准《城市建筑工程停车场（库）设置规则和配建标准》（2005）； 8、《瑞安市城市规划管理技术规定》（试行稿）（2006年2月）； 9、《瑞安市中心城区旧村改造管理办法》（2009年）；
10、锦湖街道周岙村旧村改造工程房屋调查资料（2009年7月11日） 11、《瑞安市给排水专项规划》； 12、《瑞安市电力专项规划》；
13、《瑞安市城市地名总体规划》（2008年8月）；
14、《瑞安市锦湖街道周岙地块控制性详细规划》会审纪要（2010年3月）；
15、《关于同意锦湖街道周岙村B、C地块旧村改造的批复》（瑞旧村改办［2010］21号）； 16、相关已批的详细规划及文件。
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三、现状解读
（一）、区域位置及规划范围
周岙地块位于瑞安市锦湖街道办事处，瑞安市旧城区北侧，万松山公园西侧，隔瑞湖路与旧城区相接，地块距安阳新区约2公里。规划范围南起瑞湖路，北到福泉东路，东临万松山山体，西至虹桥北路，总规划范围面积约50.76ha。 （二）、现状用地概况
规划用地除城市建设用地外另涉及周岙、一桥、东勇、后垟、牛伏岭等村用地，各村面积如下：
现状各村用地一览表
村名 周岙村 一桥村 东勇村 后垟村 牛伏岭村 合计 面积（㎡） 130411 16008 6912 4173 5925 163429 建成面积（㎡） 123565 0 6912 4173 5925 140575 未建用地面积（㎡） 6846 16008 0 0 0 22854 占规划用地32.2% 返回地 备注 现状以居住用地、教育设施用地、体育用地、行政办公用地、村镇建设用地等用地组成，除此之外，还有少量的工业用地，位于地块东北角。各类用地具体情况见下表：
现状用地平衡表
序号 用地代号 R 1 R21 其中 C C1 C2 2 C3 其中 C4 C6 C7 C9 3 4 5 G M S R22 R/C 用地性质 居住用地 住宅用地 公共服务设施用地 商住用地 公共设施用地 行政办公用地 商业金融业用地 文化娱乐用地 体育用地 教育科研设计用地 文物古迹用地 其他公共设施用地 绿地 工业用地 道路广场用地 面积（ha) 16.95 13.74 0.58 2.63 23.7 0.48 0.52 0.07 7.03 15.15 0.09 0.36 0.73 1.35 3.81 1.57 2.90 8.19 50.92 比例（%） 36.42 2文档来源为:从网络收集整理.word版本可编辑.欢迎下载支持.
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城市建设用地 E 6 其中 E1 E7 规划范围总面积 水域和其他用地 水域 弃置地 46.54 4.22 0.46 3.76 50.76 100.00 （三）、规划编制与实施情况
目前，本区块已落实项目（未建设）用地4.26公顷，包括体育中心二期1.43公顷、体育中心三期0.67公顷、万松山公园西二入口0.87公顷、一桥村返回地0.6公顷、周岙村返回地0.46公顷及周岙小区绿地0.23公顷。 （四）、现状人口情况
规划范围内现状人口主要由小区居民、村镇人口、在校师生及租住此处的暂住人口组成，总人数为16555人。其中在校师生10244人，已建小区居民3611人，周岙村旧村人口1600人，外来暂住人口1000人。（详见下表）
各类学校在校学生、教师人数调查统计一览表
数 量 分 项 单 位 学生 瑞安市职业技术学校 瑞安市计算机学校 人 人 3600 1300 教师 280 115 3880 1415 全日制 全日制 总计 备注 瑞安市少年艺术学校 人 700 70 770 全日制 瑞安市技工学校 人 800 85 885 全日制 瑞安市周岙小学 人 380 20 400 全日制 瑞安市教师进修学校 人 92 41 133 非全日制 瑞安市第十中学 人 1426 115 1541 全日制 瑞安市市卫生学校 人 1200 20 1220 非全日制 总计 人 9498 746 10244 已建住宅公寓、小区人口统计一览表
分项 户数 人口 3文档来源为:从网络收集整理.word版本可编辑.欢迎下载支持.
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体育小区 685户 2192人 周岙小区 300户 960人 沿瑞湖路、周松路住宅 127户 407人 教师进修学校宿舍 16户 52人 总计 1128户 3611人 旧村部分人口统计一览表
分 项 单 位 数 量 备 注 村总人口 人 1600 包括外来户，为常住人口 暂住人口 人 1000 总计 人 2600 （五）、现状建筑情况
1、居住建筑：经现状调查，本次规划范围内居住建筑大致可分四类：商品房、农民联建房、村民自住房及少量单位职工宿舍房。商品房主要分布在体育小区，周岙小区为农民联建房，村民自住房基本由周岙旧村组成，单位职工宿舍主要也位于周岙旧村内。新建建筑占较大一部分，质量较差建筑主要集中在周岙旧村一带。旧村中，一、二层建筑间数占了50%，现状建筑外表陈旧，质量较差；三、四层居住建筑间数占了43%；五层居住建筑比较少，主要为旧宿舍，大部分集中在周松北路的东侧，户型基本为垂直式分户，建筑朝向以南北向为主。其中周岙旧村地块近期改造民房共有658间，宿舍楼116套。（详见周岙旧村改造地块房屋调查一览表）
周岙旧村改造地块房屋调查一览表
类别 1、住宅占地面积≥30㎡已办理产权登记 非住宅 2 落地房 且建筑面积＜220㎡ 2、住宅占地面积<30㎡ 3、住宅建筑面积≥220㎡ 小计 套房 户数(户) 间数(间) 236 26 31 293 76 279.5 19.5 33 332 建筑面积(㎡) 32342.81 1853.4 8053.3 42249.51 7863.05 占地面积(㎡) 11545.39 593.02 1514.98 13653.39 1496.19 土地使用面积(㎡) 备注 1137.38 76套 土地使用面积：钦水电安装工 647.63 程有限公司789.38㎡；南方电线电缆厂348㎡ 4文档来源为:从网络收集整理.word版本可编辑.欢迎下载支持.
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1、住宅占地面积≥30㎡未办理产权登记 落地房 且建筑面积＜220㎡ 2、住宅占地面积<30㎡ 3、住宅建筑面积≥220㎡ 小计 套房 非住宅 简易房 总计 40 92 11 143 1 14 125 654 59 91.5 11 161.5 3730.38 1700.38 2707.8 8138.56 4238.12 2357.31 1395.62 468.44 4221.37 742.36 2524.18 建筑公司宿舍40套 13 151.5 658 2728.87 4317.64 70222.71 4295.47 24408.78 其中29间为宅基地 3661.56 2、公共建筑：规划范围内公共设施用地占总用地的51%，大部分为教育设施，如瑞安市第十中学、瑞安市职业技术学校、瑞安市教师进修学校等，以及瑞安市远征体育馆等。现状公共建筑均已形成，规模基本成型，建筑质量较好，规划均予以保留。
商业建筑主要位于住宅底层，位于体育西路与周松路沿线，主要业态为餐饮、服装清洗、便利店、超市等小规模商业设施。
商业设施统计一览表
名称 世纪联华超市 十足便利店 瑞安市吉祥药房 一鸣真鲜奶吧 乐家福超市 益足堂足浴 声海琴行 车汇汽车美容维修中心 康旭体育俱乐部 营业面积（㎡） 150 30 60 30 30 1000 500 2400 693 业态性质 超市 便利店 医药 餐饮 便利店 娱乐 乐器 汽车服务 娱乐 位置 体育西路 体育西路 体育西路 体育西路 瑞湖路 瑞湖路 瑞湖路 周松北路 周松北路 备注 3、工业建筑：现状局部地块有零星工业用地，规模较小，建设标准不高，建筑档次较低，工业用地占现状总用地约2.9%。分布在周岙村东北，另有零星出租房也设有工业作坊。
现状工业统计一览表
名称 温氏公司 药化设备实业有限公司 废旧回收场 翻砂厂 宏文彩印厂 万里机械厂 用地面积（㎡） 1602 526 1973 1260 1433 690 备注 （六）、现状道路交通情况
该片区现状对外交通主要依托虹桥北路、瑞湖路两条城市主干路，内部道路有两条，分别为从瑞湖路接入的周松北路及从虹桥路接入的东西走向的体育西路，现状道路用地占总用地的8.2%，道路用地指标过低。
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