内容发布更新时间 : 2024/5/23 17:55:20星期一 下面是文章的全部内容请认真阅读。

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每处一般规模 建筑面积 用地面积 2(m) (m2) 30-50 —— 300-500 1721 300 861 类 别 项 目 居委会 服 务 内 容 —— 设置要求 行政管理 建筑与设备维修、保安、物业管理 绿化、环卫管理等 为老年人提供休闲、娱乐养老设施 老人活动中心 场所 可设置于小区其他建筑内 可结合村综合楼设置 注：考虑到本次规划地块的特殊性，不宜单独设置小学和初中，原《瑞安市虹桥片区控制性详细规划》（1999年10月）内已在虹桥路东侧设置小学，邮电北路东侧设置初中，其服务半径能达到本次规划居住地块，满足本次地块的教育服务需求，因此本地块应纳入虹桥片统一考虑。

（三）、绿地系统规划

规划范围内的用地比较紧张，绿地主要通过“保留原绿地、争开新绿地”的手段进行规划布局，并充分利用周边的自然资源优势，特别是万松山公园及其西入口绿地的利用，规划将万松山公园融入该片区统一考虑绿地系统，且万松山公园西二入口作为该片区的公园用地，面积为14844㎡，将最大程度服务于该片区。

规划安排街头绿地1处，位于汉安乡侯墓地块，面积为2023㎡。另在现状周岙小区沿街如布置游憩集会广场一处，广场用地面积为1347㎡，结合古榕树形成片区中心节点，组团绿地建议设置在居住小区内部，在下一层次修规中确定。 （四）、旧村改造

旧村改造是本次规划地块首要解决的问题，也是近期启动的项目，在现有的政策条件与居住观念下，规划尽可能采用就地安置的方式。依据《瑞安市中心城区旧村改造管理办法》2009『53』号文件的安置标准确定安置总量，鉴于用地紧张、各地块安置难度不一的现实情况，应根据各地块的实际情况制定详细可靠的安置条件，在控制总量的前提下，提高规划近期实施的可操作性，但前提条件是不突破国家强制性指标。

旧村总拆迁间数为658间和116套宿舍，根据《瑞安市中心城区旧村改造管理办法》的相关要求进行测算，测算得出总安置量约为14.4万㎡（包括福泉东路和万松公园西入口的征地返回安置建筑面积约6000㎡指标，具体测算过程详见周岙旧村改造拆迁安置测算一览表）。由此可推算周岙旧村改造的平均容积率应为2.6左右。考虑道其他上浮因素，本次规划将周岙旧村地块平均容积率上限定为2.7。（具体旧村改造指标按实际拆迁安置量落实）

同时，旧村改造还应与新建区及周边地区的整体相协调。东侧万松山公园是瑞安市中部组团最主要的山体公园，按《瑞安市万松山公园规划》，其西二入口设于周岙旧村东侧，规划应与之相衔接，留足通道与停车用地，还应从建筑立面、建筑高度方面加强控制，保持景观的协调性。

周岙旧村改造拆迁安置测算一览表

类别 间数(间) 建筑面积(㎡) 数据 339 36073 住宅类 1、住宅占地面积≥30㎡且建筑面积＜220㎡ 11文档来源为:从网络收集整理.word版本可编辑.欢迎下载支持.

文档来源为:从网络收集整理.word版本可编辑.欢迎下载支持. 安置面积(㎡) 占地面积(㎡) 2、住宅占地面积＜30㎡ 建筑面积(㎡) 安置面积(㎡) 间数(间) 3、住宅建筑面积≥220㎡ 建筑面积(㎡) 安置面积(㎡) 4、套房 小计(安置面积) 5、困难户、老人公寓等 优惠政策 6、代征城市道路 7、拆建4公顷以上 住宅安置总量 规划建设用地面积 安置规模*5%(㎡) 安置面积(㎡) 每间+10㎡ 三产用房(5%) 建筑面积(㎡) 安置面积(㎡) 74580 1635 3553 9810 44 10761 10761 12101 14521 109672 5484 1798.65 3830 5484 126268.65 54931 2.3 126268.65 8.85 6000 11491.35 143760 整体拆建安置面积(㎡) (≥4公顷) 住宅建设用地面积(㎡) 住宅用地规划容积率 安置总量 整体拆建安置面积(㎡) (≥4公顷) 地块拆建用地面积(ha) 福泉东路和万松公园西入口的征地返回安置建筑面积（㎡）（暂定） 8、非住宅类安置建筑面积（㎡）（暂定） 总安置量（㎡） 七、道路交通规划

规划区内道路网现状基本形成，本次规划在现有基础上，依据《瑞安市城市交通规划》，主要对周松北路（体育西路至瑞湖路段）进行拓宽和调整，并与规划中体育西路至瑞枫公路段的24米红线宽度相衔接。由于用地条件的限制，道路规划分近期方案与远期方案，近期方案以实施为主要目的，尽量维持现有格局对道路宽度、线型等进行小幅调整，远期则更多考虑整体的合理性而提供方向性的建议，通过对两侧用地功能与界线的调整，为远期道路调整留有可能，可视规划实施情况逐步实现。 （一）、近期

重点改造周松路，调整线型，拓宽路面，改造断面。 1、区域交通分析

（1）、现状锦湖片主要道路仅有虹桥北路和周松北路作为南北走向的交通性道路，而虹桥路作为城区现状南北向主要交通道路，又是城市主要的商业街，处于城市中心位置，需要有另外交通性道路与其相承担交通压力。

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（2）、现状虹桥北路作为高速公路的出口道路，高峰期堵塞十分严重，只有周松北路可作为分流的辅道，而现状周松北路自身通行十分困难，已处于过饱和状态，因此有必要拓宽周松北路来对虹桥路交通进行分流。

（3）、锦湖片目前开发量仅占总体的很小一部分，周松北路已经处于饱和与半饱和状态，随着开发量的增加，势必不能承担将来的交通压力，因此周松北路的拓宽，不但是满足锦湖片发展对交通的需求，也对未开发用地开发和建设起到促进作用。

（4）、瑞枫公路现已通车，而在锦湖片城市道路中，目前除虹桥北路与瑞枫公路打通外仅有周松北路，而周松北路的拓宽对瑞枫公路交通分流也起到很重要的作用。

2、道路网等级体系的要求

（1）、锦湖片区总面积269公顷，区内主干路只有虹桥北路，西片有邮电北路、锦湖北路、花周路等次干路与支路，对虹桥路起到辅助分流作用，而东侧仅有周松北路，应按城市次干路等级进行控制建设。

（2）、从规范要求的道路网控制指标来看，城市主干道道路网密度应为0.8-1.2，间距在800-1200米间为宜，次干道道路网密度应为1.2-1.4，间距在250-500米间为宜，支路150-250米，次干路宽度应在30-40米间。交通规划中配置的周松北路与西侧次干道间距达到780米，（体育西路至瑞湖路段）15米道路宽度与标准也相差甚远，因此，需要适当调整周松北路的道路宽度，达到标准要求。

3、区内用地功能的要求

（1）、现状地块公共设施用地占据大部分比例，如校园师生人数远超过居住人数，而交通拥堵的周期性十分明显，特别是某时段（定期或非定期）的高峰同时出现，如居民出行和学生接送高峰相互交织，道路通行不堪重负。

（2）、规划地块内总用地约为50.79公顷，而道路网面积比例仅占8.21%，远远达不到国家规范要求，主要是支路比例缺乏的问题较为严重，需要有干路等级的承担。

4、空间拓展的可能性

从现状角度来分析，周松北路两侧建筑主要为学校、单位和旧村民房，周岙旧村范围内道路拓宽可与旧村改造结合进行，而旧村以南段道路两侧主体建筑间距均已超过24米，需对道路两侧围墙和用地进行梳理，有足够的拓展空间。

因此，根据以上分析，周松路拓宽是有必要，也是可行的。 （二）、远期规划及建议

调整用地界线，增加支路与巷路，组织地块出入，缓解高峰期的交通压力，提高万松山公园的可达性。 1、体育西路：主要为连接万松山公园西入口与外界的交通联系通道，规划道路宽度为12米。

2、环山路：主要为沿万松山步行道，作为巷路等级使用，道路宽度为4.5米，以步行为主，道路从万松公园西入口沿山体至万松广场，分担万松山游人的流量，应急时兼消防通道使用。

3、环馆路：主要为分担周松北路交通压力，远期作为沿周松北路各单位的另一设口支路，道路宽度9米。

4、立交预留：主要为周松北路与福泉东路的交叉口处理，由于周松北路以东紧挨万松山山体，福泉东路以隧道的形式通向瑞祥

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新区，此交叉口交通处理尤为重要，本次规划建议周松北路西侧预留相应的用地作为两路交通的匝道，周松北路线形随山体和现状保留建筑作曲线处理，宽度仍为24米，其与福泉东路交叉口路段处宽度大于24米，具体宽度和道路交通组织形式由下一步道路工程专项设计中确定。（详见福泉东路、周松北路交叉口示意图） （三）、静态交通设施

1、停车：由于原居住地块建设并未预想到机动车的快速发展，附属停车的配置不足导致路面占道停车现象严重。因此，本规划不但要按新标准配置停车用地，还要考虑历史旧账问题。

社会停车场1处，面积为2215㎡，共可停车60辆，商业街可结合人行道、路面设临时停车，具体位置详见分幅图纸。 2、公交：设港湾式公交停靠站6处，主要结合现状各路公交的停靠站布置。

规划道路一览表

编号 1 2 3 4 5 6 路名 虹桥北路 瑞湖路 福泉东路 周松北路 体育西路 体育东路 等级 主干道 主干道 次干道 次干道 支路 支路 宽度(m) 32 36 36 24 15 12 长度（m） 1346 2732 5108 1507 463 174 断面形式(m) 3.5+2.5+2.0+8.0+8.0+2.0+2.5+3.5 3.0+1.5+1.5+12.0+12.0+1.5+1.5+3.0 3.0+1.5+1.5+12.0+12.0+1.5+1.5+3.0 4.5+7.5+7.5+4.5 1.5+3.0+3.0+1.5 1.5+4.5+4.5+1.5 备注 现状 现状 规划 规划 规划 规划 八、指标控制

（一）、地块划分

本次规划地块划分主要以体育西路和周松北路分为东、南、北三个团块，A、B、C、D、E五个分区。 （二）、建筑高度控制

建筑高度的控制主要是万松山西侧周岙村旧村改造地块的建筑控制，一方面考虑到周岙村旧村拆迁安置量大，需要就地安置14.4万㎡建筑面积的容量，地块容积率为2.7，需要布置高层建筑来解决安置压力，另一方面考虑到 《瑞安市总体城市设计》中，规划范围内视线走廊为小横山（高度约100米）至万松山（高度约200米）景观点，而旧村改造地块处在视廊之外，视廊高度以下。因此本次规划建议旧村改造地块高度控制在75米以下（万松山山体高度1/3），建筑应以南北朝向布置，尽量加大建筑南北间距，降低建筑密度，近山建筑尽量采用点式高层，建筑面宽不宜超过50米，结合规范要求，高层建筑退山体至少15米以上。 （三）、容积率

本次规划地块内容积率控制以现状和规划结合为基础，由于大部分用地项目已建或已落实，不再作详细解释，本次规划主要对周岙旧村地块的容积率作详细的论证分析。经调查，旧村总拆迁间数为658间和116套宿舍，根据《瑞安市中心城区旧村改造管理办法》的相关要求进行测算，测算得出总安置量为14.4万㎡（包括福泉东路和万松公园西入口的征地返回安置建筑面积约6000㎡指标，具体测算过程详见周岙旧村改造拆迁安置测算一览表），由此可以推算周岙旧村改造的平均容积率应为2.6左右。考虑到其它上浮因素，本次规划将周岙旧村地块容积率上限定为≤2.7。

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九、专项规划

（一）、环卫规划

1、垃圾量预测

规划内人均日产垃圾量为1—1.2公斤计算，服务人口为6598人，日排放生活垃圾量约7.92为吨，全年生活垃圾量为 2891 吨。 2、垃圾收集

生活垃圾实现袋装化与分类收集，根据不同情况采用垃圾箱（桶）收集、袋装化上门收集、管道收集等多种方法。送至垃圾站或垃圾压缩站，压缩后集装运至垃圾填埋场。

建筑垃圾一般由建设单位自行运至处理场或由环卫部门代运。 3、环卫设施

垃圾箱（桶）的设置一般沿道路设置，规划区内交通干道最小间距50-80米，一般道路最小间距80-100米。 公厕按常住人口2500-3000人设置1座，规划区内设置二座公厕，建筑面积30-50平方米。 （二）、消防规划

根据《瑞安市中心城区消防专项规划》本规划区属于锦湖消防站责任范围，现阶段锦湖消防站未建成的情况下，近期属于瑞安市消防大队责任范围。

1、消防栓设置

室外消防栓的间距不大于120米，保护半径不应超过150米。消防给水采用低压制，给水管网应环状布置，管道最小管径不应小于100mm，最不利点市政消火栓的压力不应小于0.1mPs，流量不小于15L/s。主要公共设施附近需要单独设置消火栓。

2、消防通道设置

消防通道中心线间距不宜超过160米；当建筑物沿街部分长度超过150米或总长度超过220米时，应设穿过建筑物的消防通道；人行出入口间距不宜超过80米，当建筑物长度超过80米时，应在底层加设人行通道；建筑物内开设的消防通道，净高与净宽均应大于或等于4米；消防通道宽度应大于等于4米，净空高度不小于4米；尽端式消防通道回车场尺寸应大于等于15m×15m，大型消防车的回车场不宜小于18m×18m；高层建筑宜设环形消防车道和消防登高面，或沿长边设消防车道；商场等宜设环形消防车道。

3、消防标准

居住区、建筑单位及其它工程设施在规划设计时，必须符合《建筑设计防火规范》、《高层民用建筑设计防火规范》、《人民防灾工程设计防火规范》、《汽车库设计防火规范》等消防规范。 （三）、人防规划

根据居住用地的分布，均布人员掩蔽工程，实行平战结合的原则，利用地下停车库设置。规划区内的成片居住区按照建筑面积的2%设置人防工程，并且10层以上建筑按地面建筑底层面积计算，基底埋置深度达3米以上（含3米）的民用建筑按地面建筑底层面积计算。

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