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高额外汇储备对我国房地产市场的影响

作者：吴 昊

来源：《中国经贸导刊》2010年第22期

一、高额外汇储备对我国房地产市场的影响 （一）外资流入房地产业状况分析

房地产业由于在我国国民经济中的主导地位，再加上房产的保值增值属性，必然会成为外资比较青睐的一个行业。外资可分为官方资金和私募资金。官方资金主要是援助和贷款两种形式，私募则主要来自外商直接投资﹑证券组合投资和其他投资（包括商业银行贷款和保证金等）。在过去的十年里，官方的资金较为稳定，私募基金的增长速度远远快于官方资金，其流量也是十分惊人的。进入21世纪尤其是我国2002年取消内外销房差别﹑允许外资投资房地产业以来，外资从进入规模渠道等方面都发生了巨大变化，对我国房地产业产生了极其重要的影响。

目前，进入我国房地产行业的外资一般都属于私募资金，他们进入中国房地产业的途径主要有以下四种：

一是通过外商直接投资方式直接进入房地产业。主要为两种方式：第一，直接在中国设立房地产开发企业。如2006年9月28日唐山香唐房地产开发有限公司，其母公司是香港香唐飞艇制造有限公司，其投资总额为23631.4万元，主要经营普通楼宅开发建设及销售。这类企业每年都有成百上千家。第二，外资通过收购境内著名房地产开发企业股份的方式，如美国罗斯福中国投资基金设立的罗斯福科技城发展总公司投资2.25亿美元与上海佘山科技开发有限公司正式签约，兴建罗斯福(上海)科技城；美国最大的房地产投资公司之一Equity Intern- ational对河南鑫苑置业公司的投资总额为2500万美元等。但这类方式资金规模都较小。

2007年《中国统计年鉴》显示，1999年我国外资房产企业只有1173家，但是2007年这一数字上升到了2029家；2008年我国房地产业直接利用外资达185.9亿美元，已经连续十年成为仅次于制造业的外资第二大投资行业。

二是通过非居民机构和个人投资房产。这种方式主要以自购和包销方式为主。

三是通过QFII方式。QFII机制是指外国专业投资机构到境内投资的资格认定制度。也就是说合格的境外机构投资者，在一定规定和限制下汇入一定的外汇资金，并转为外汇汇出的一种市场开放模式。

四是通过债务等外资方式进入房地产行业。根据运作手法可大致分为三种：第一，部分国内房企的境外上市，如上海的世茂股份﹑广东的合生创展等等。第二，通过“自我收购”方式自

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身改制为境内居民完全控股的外商独资企业。第三，将境内房企的股份按一定溢价出售给境外的投资机构或者个人。

（二）国际游资流入房地产业状况分析

国际游资作为一种流动性极强的短期资本，具有超额利润性﹑高风险性﹑高流动性﹑高敏感性﹑高隐蔽性等特点。

由于近十年来美元指数的持续下挫和人民币利率的提高，特别是2005年汇改以来，国际游资对于人民币普遍有着较高的升值预期而不断涌入，与此同时又带来了新的人民币升值压力；十年来我国经济持续高速发展，在发展中国家独树一帜，国内投资环境不断优化，“金砖四国”之首的美誉由此而来，作为具有广阔发展潜力的新兴市场，房地产业由于其在我国国民经济中的独特地位而具有广阔的发展前景和极大的逐利空间，例如，美国﹑新加坡﹑日本等国的海外投资基金的年收益率一般只有5%左右，而在中国的上海北京等城市的甲级写字楼租金年收益率可达到8%以上，有些甚至达到10%，租金回报相当稳定且有着极强的升值预期；然而，房地产行业自身的特点决定了其对于金融行业尤其是银行业的严重依赖性，游资的进入可以在短期内解决很多国内房企的融资难题，正好可以弥补国内资金的不足。 目前，国际游资主要通过以下渠道进入我国房地产业：

第一，通过与国内房企相结合。第二，通过收购大宗业务和国内房产企业的不良资产进入中国。第三，通过境外机构和个人购房进入中国，其中包括直接将外资汇入国内开发商账户和外汇结汇购房。

国际游资对我国房地产的热炒有可能造成我国房市楼市价格虚高，催化产生泡沫危机，一旦泡沫高到经济发展所不能承受的程度，我国的金融体系将不得不面临资产高估的巨大风险，一旦国际经济形势有任何风吹草动，国际游资由于其本质属性必然会疯狂外逃，房地产行业的突然“失血”必然会使资产的价格泡沫破裂，由此而造成对整个银行体系乃至国民经济的危害都是不可估量的。 二、政策建议

第一，改革我国的外汇管理体制，采取科学合理的措施隔断外汇储备与货币供给的内在联系，也就是通常所说的“藏汇于民”，我国房地产投资过热和房价快速上涨的很大原因在于货币市场的超额供给，如果我们改革外汇管理体制，允许一定条件下的“企业居民留存制”，就能把央行从被动的“做市商”角色中解放出来，这样既可以缓解其货币投放的压力，同时也可以强化其本身的市场监督者的职能；只要割断了外汇储备与货币供给之间的内在关系，彻底改变“藏汇于国”的外汇储备模式，高额外汇储备所带来的超额货币供给问题就会较好的得到解决，值得高兴的是央行已经在这方面开始了改革的试点，近年来，从提高公民出境合法兑换外汇限额

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和携带人民币限额，到开放居民个人依法向境外转移资产，再到提高企业外汇留成比例，我们已经看到“藏汇于民”的政策趋向正在逐步走向现实。

第二，继续推进我国汇率制度改革，尤其是要弱化人民币的升值预期，通过减少资本项目的顺差以减少外汇储备。要真正建立和实行一揽子货币政策，弱化单一美元对人民币的影响，推动形成更富有弹性的人民币汇率机制，甚至于推动人民币在条件具备的情况下实行浮动汇率制，使人民币能够客观真实的反映其价值，降低国际资本尤其是国际游资对人民币的升值预期。

第三，加强对国际资本尤其是出于投机目的的国际游资的监控。房地产市场的欣欣向荣会吸引国际资本的流入，特别是出于短期投机目的资本的流入，这样一来很容易使泡沫过大，既造成房地产市场的不健康发展，又使得宏观经济波动加剧。

第四，鼓励企业对外投资，既可以加快实现我国民族企业应对经济全球化的挑战，做大做强的战略目标，实现“走出去”战略，又可以弱化高额外汇对房地产市场的影响。

最后，在合理引导、适度调控外资进入推出我国房地产市场的前提下，要实施适宜的货币政策，优化政府对房地产市场的宏观调控，继续推进住房市场化改革，科学合理的推动经济适用房建设，加强住房保障体系建设，采取必要措施稳定房价。

（吴昊，1975年生，四川成都人，绵阳市政府办公室。研究方向：经济学、行政管理）