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红谷滩新区丰和新城三期项目

可行性研究报告

老楼地产

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目 录

第一章 总 论……………………………………………………（5） 第二章 项目建设必要性与可行性………………………………（9） 第三章 市场定位与价格定位……………………………………（16） 第四章 工程设计方案……………………………………………（37） 第五章 节能与节水………………………………………………（39） 第六章 环境影响评价……………………………………………（41） 第七章 组织机构与人力资源配置………………………………（45） 第八章 质量保证体系及工程招投标方案………………………（49） 第九章 项目实施进度……………………………………………（52） 第十章 投资估算与资金筹措……………………………………（53） 第十一章 财务评价………………………………………………（56） 第十二章 社会评价………………………………………………（63） 第十三章 风险分析………………………………………………（65） 第十四章 可行性研究结论与建议………………………………（69） 附件及附图

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第一章 总 论

第一节 项目概况

一、项目名称：红谷滩新区丰和新城三期可行性研究报告 二、建设单位：南昌绿苑房地产开发有限公司 三、法人代表：赵荣富

四、建设地址：红谷滩新区凤凰洲片区A-5地块 五、建设性质：房地产综合开发 六、项目三期建设规模

项目三期分摊土地面积为27.09亩，共四栋（分别为B-1楼、B-2楼、D2号商住楼、20#商业公寓综合楼）。总建筑面积为73,804.86㎡，其中住宅建筑面积为30,479.76㎡（含地下室983.44㎡）、商业公寓综合楼面积为43,325.1㎡（含地下室11,244㎡）。销售面积住宅为28,074.5㎡、酒店式公寓为19,809㎡、商业店面为1,421.82㎡。具体详见下表： 序号 栋号 建设规模 总建筑面积9,925.83㎡，其中地下面积丰和新为491.72㎡（拾捌层、局部拾柒层，不1 城B-1含2.19米高架空层，占地495.83㎡其中住宅9,434.11㎡ 楼 地下面积491.72㎡、2.19米高架空层计一半面积176.41㎡） 总建筑面积9,925.83㎡，其中地下面积丰和新为491.72㎡（拾捌层、局部拾柒层，不2 城B-2含2.19米高架空层，占地495.83㎡其中住宅9,434.11㎡ 楼 丰和新3 城D2号商住楼 4 20#商地下面积491.72㎡、2.19米高架空层计一半面积176.41㎡） 总建筑面积10,628.1㎡，其中商业建筑面积为1,421.82㎡（贰拾伍层、贰拾柒层，裙楼贰层，底部贰层商业） 住宅9,206.28㎡ 商业1,421.82㎡ 销售面积 总建筑面积43,325.1㎡，其中商业面积酒店式公寓- 3 -

业公寓为9,801.7㎡、酒店式写字楼面积19,809㎡ 综合楼 22,279.4㎡、地下建筑面积11,244㎡ 注：本报告中20#商业公寓综合楼1-4层9,801.7㎡商业部分不计销售收入，开发商只用于出租。

七、建设期限：2008年1月～2009月12月； 八、主要技术经济指标

1、项目三期分摊土地面积：27.09亩（合18,060.09㎡） 2、总建筑面积：73,804.86㎡（含地下室12,227.44㎡） 3、建筑密度：≤25% 4、综合容积率：≤3.4 5、绿地率≥40%

6、项目总投资：19,578万元

7、项目共融资8000万元,贷款期限为2.5年。

8、项目总投资19,578万元，自有资金6,862万元,占总投资的35.05%。 9、销售收入：30,075.3 万元 10、利润总额：7,549.92万元 11、税前利润率：38.56% 12、净利润：5,662.44 万元 13、税后利润率：28.92% 14、盈亏平衡点：72.17%

15、财务内部收益率：9.32%>Ic=6% 16、财务净现值：2,094万元>0（Ic=6%） 17、动态投资回收期：1.87年

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第二节 可行性研究范围

一、可行性研究依据

1、《中华人民共和国城市规划法》

2、建设部颁布的《城市规划编制办法》及其《实施细则》 3、江西省规划实施技术导则

4、国家颁布的城市建设的其他相关规定及规范

5、《国有土地使用权出让合同书》编号：洪土出让字【2005】第21号 6、《国有土地使用证》编号：洪土国用（登红2005）第338号 7、《中华人民共和国建设用地规划许可证》编号：市规红地（2003）第011号

8、《中华人民共和国建设工程规划许可证》编号：市规建【2006】第212号、市规建【2006】第213号、市规建【2006】第947号

9、《中华人民共和国建筑工程施工许可证》编号：洪建委施字132号、洪建委施字133号、洪建委施字（2007）001号

10、南昌市丰和新城A-5地块20#商业公寓综合楼方案设计 11、建设单位可研咨询委托书 12、建设项目经济评介方法与参数 13、建设项目经济评介参数研究 二、可行性研究范围

通过调查项目所在地的社会经济状况，房地产现状，市政基础设施现状及房地产市场分析预测，研究项目建设的可行性，研究该项目建设规模和内容以及规划设计方案，提出组织管理与实施计划，开展项目投资估算分析，进行投资效益分析和评价，提出项目可行性研究结论。

三、可行性研究的结论 1．社会效益

丰和新城位于庐山南大道与丰和北大道交汇处，地理位置优越。本项目是政府推动、百姓急切盼望、开发商实力打造的一个民心项目，是众多市民热切盼望

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