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倍讯易 //pxyi.net/ 杭州写字楼市场简析

一、 杭州市场整体情况 1、 杭州写字楼市场发展阶段

时间 阶段 说明 市场 状态 1995年以前 第一阶段 单位自建办公楼，部分用于租售 不成熟 1995-1998 第二阶段 市场化操作的写字楼项目大量开发 市场低迷 1998-2001 第三阶段 98年写字楼开始复苏，2000开始步入正轨 供需两旺 2001-2005 第四阶段 新盘大量涌现，写字楼的板块效应逐步明显 板块发展 2005至今 第五阶段 以政府为主导的新板块，如钱江新城和滨江取得较快发展；非传统写字楼形式的办公场所大量出现 板块发展快，销售不温不火 2、 写字楼土地出让量分析

表1：2005-2008写字楼地块出让列表

年份 2005 2006 2007 2008 宗数 25 26 35 11 总出让面积 （万㎡） 56 22 87 34 可建面积 （万㎡） 209 87 327 131 总成交金额 （亿元） 65.5839 24.9359 169.467 49.0973 楼面地价 （元/㎡） 3140 2863 5188 3747 统计时间截至12月30日，资料来源：国土资源网

500400300200100020052006总出让面积2007可建面积2008楼面地价562231405188600032737475000400030002000100002092863878734131

分析：2008年土地出让量较2007年大幅下降，但总体出让量依然较大

近年来出让地块主要分布在钱江新城、滨江区等商务新区，供应量呈波浪式供应。但这两个新兴片区目前商务氛围不成熟，且写字楼吸纳率的提升需要相对较长的时间过程，预计未来写字楼市场将出现供过于求的情况。2008年写字楼楼面地价的急剧下滑，主要是由于成交土地以转塘、创新创业新天地、滨江区等地价较低地

块拉低导致。

表2：2008年商业办公用地出让列表

宗地 名称 土地坐落 拱墅区,东至规划吉祥寺路, 杭州瑞都房地产开发有限公司地块,西至规划道路,北至轻纺路 滨江区(杭高新收储[2007]2号地块) 西湖区(转塘浮山单元C-9地块) 西湖区(转塘浮山单元C-11地块) 滨江区(西环闻涛地块) 滨江区（动漫广场一期地块），东至白马湖，南至长江南路，西至长江南路，北临白马湖路 钱江新城（近江单元D-C2-04地块），东临衢江路，南临之江路，西临近江小区，北临近江家园一园 下城区(创新创业新天地C地块) 下城区(创新创业新天地J地块 下城区(创新创业新天地O地块) 下城区(创新创业新天地D地块 5493 33270 42184 出让 面积 （m2） 土地用途 成交价 （万元） 竞得人 楼面地价 （元/ m2） 杭政储出[2008]8号 杭政储出[2008]11号 杭政储出[2008]12号 杭政储出[2008]13号 杭政储出[2008]23号 杭政储出[2008]29号 4894 商业金融业 8414 杭州华瑞香精香料有限公司 杭州国融物业发展有限公司 浙江钱江房地产开发实业有限公司 浙江钱江房地产开发实业有限公司 杭州德圣房地产开发有限公司 杭州白马湖生态创意城建设指挥部 杭州市居住区发展中心有限公司 杭州新天地集团有限公司 杭州新天地集团有限公司 杭州新天地集团有限公司 杭州新天地集团有限公司 4912 10418 18995 商业办公 商业金融业 40520 5719 3704 1505 27806 21219\\21769 72878 商业金融业 商业金融业用地\\住宅用地 商务、办公、会展用地 8362 61533 1504 4782 24158 1657 杭政储出[2008]30号 杭政储出[2008]32号 杭政储出[2008]33号 杭政储出[2008]34号 杭政储出[2008]35号 9986 商业金融业用地 商业金融业用地 商业金融、广场、停车场库用地 商业金融、教育科研设计用地 商业金融业用地 24388 7878 27262 45827 7969 43715 72540 3056 3374 3128 3017 3、 写字楼供应分析

杭州市2008年-2009年2月写字楼供应分区统计单位：万平方米下城区, 3.2, 6%滨江区, 5.4, 10%拱墅区, 5.9, 11%西湖区, 3.4, 6%上城区, 4.5, 8%江干区, 33.0, 59%

分析：08－09年全市将有200万㎡集中供应，写字楼市场供小于求

08年至09年2月主城区市场写字楼（销售）总供给约56万㎡，其中约60%供给为江干区，截止09年2月份市场存量约33万㎡。

根据汉嘉地产统计，08-09年全市将有200万㎡的集中供应，写字楼市场基本饱和。未来写字楼在钱江新城和滨江区集中供应。

目前杭州写字楼潜在供应地点主要集中在钱江新城和滨江区。钱江新城有10座写字楼在建，滨江区在500亩土地上有30个总部写字楼项目。

4、 整体销售情况

写字楼成交趋势图 9.50 10 18461 9 16371 15204 14877 16133 7.2814144 15291 8 7.17 13890 15619 13664 13847 6.82 12930 7 13663 11698 12848 5.99 12748 136616 11824 14009 5.06 11459 13099 4.32 5 3.90 4.77 4.02 9374 4 2.65 2.56 2.45 2.34 3 1.93 1.63 1.53 1.48 2 1.16 1.00 0.97 0.58 1 0 0701 0702 0703 0704 0705 0706 0707 0708 0709 0710 0711 0712 0801 0802 0803 0804 0805 0806 0807 0808 0809 0810 20000 18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 ) 成交面积 ( 万㎡ ） 成交均价（元 /㎡

销售量：07年1月份-08年10月份，共成交写字楼79万方，月均去化3.5万方，年均去化量仅42万㎡。

价格：近两年杭州写字楼价格走势平稳，均价维持在1.2－1.4万/㎡间。 5、 客户群描述

杭州写字楼市场的需求客户群体可以初步分为以下几类：政府机关、事业单位客户群，大型企业客户群，民营企业客户群，中小型自营企业客户群，个体工商企业客户群。另外还有一类特殊的需求群体，即纯粹投资客户群体。 6、 小结

? 杭州写字楼市场经过十多年的发展，经历了低迷、旺销等阶段，现阶段仍写字

楼销售较为平淡。

? 截至09年2月主城区在售写字楼市场存量约33万，08－09共有200万㎡供应

量，写字楼市场供小于求。

? 江干区为供给占整个市场近60%份额，区域竞争激烈。 二、 杭州写字楼板块概述