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办公楼项目IPO上市咨询

（2013年最新细分市场+募投可研+招股书底稿）

综合解决方案

北京博思远略咨询有限公司IPO事业部

二零一三年三月

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目录

第一部分 办公楼项目创业板IPO上市审查要点分析 ................................................ 3

一、2013年创业板最新审核政策分析 ......................................................................... 3 二、专业机构在企业IPO上市过程中主要作用 ........................................................ 4 第二部分 办公楼项目细分市场（行业研究）调查解决方案 .................................... 6

一、创业板办公楼项目细分市场调查政策依据 ........................................................ 6 二、细分市场调查（行业研究）在企业IPO上市过程中的重要性 .................. 6 三、博思远略IPO细分市场调查研究思路及关键问题说明 ................................ 7 四、博思远略办公楼细分市场（行业研究）调查大纲 ....................................... 10 第三部分 办公楼项目募投可行性研究报告（甲级资质）编制解决方案 ........... 13

一、证监会关于募集资金运用及募投可研的编制要求 ....................................... 13 二、IPO上市募投可研与一般可研报告主要区别 ................................................. 15 三、办公楼募投项目可研报告在企业上市过程中的重要作用 ........................ 15 四、博思远略办公楼募投项目（基于2013年最新大纲及审查重点）可研方案设计原则 ............................................................................................................................ 15 五、博思远略IPO募投项目可研分阶段服务内容 ................................................ 16 六、博思远略IPO募投项目可研报告标准大纲（2013最新版） ................. 17 七、博思远略IPO募投项目可研编制重点解决问题 ........................................... 24 第四部分博思远略最新成功案例展示 .......................................................................... 27

一、行业构成 ........................................................................................................................ 27 二、区域构成 ........................................................................................................................ 27 三、案例成果展示（包括但不限于） ........................................................................ 27 第五部分博思远略咨询公司介绍 ................................................................................... 29

一、公司基本情况 .............................................................................................................. 29 二、团队构成 ........................................................................................................................ 30 三、咨询服务流程 .............................................................................................................. 30 三、博思远略服务优势 ..................................................................................................... 31 第六部分本解决方案关键词............................................................................................ 33

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第一部分办公楼项目创业板IPO上市审查要点分析 一、2013年创业板最新审核政策分析

企业上市主要目的之一就是要募集资金，而募集资金必须投资相应的项目。创业板要求“发行人募集资金应当围绕主营业务进行投资安排”，也就是说至少60%—70%的资金应该用于主营业务项目的投资建设。研发类不产生收益的项目应该尽可能少占用募集资金。除了这个直接要求，博思远略咨询公司（甲级资质）根据证监会发审委最新审核政策对所重点审核的节点总结如下： (1)、规模的合理性

(2)、新产品的技术成熟性

(3)、固定资产投资规模与新增收入的匹配性

(4)、与发行人历史数据的匹配性

(5)、研发类项目投资比例的合理性

根据博思远略咨询公司研究发现，创业板企业大多有服务收入比重较高，无形资产较多，企业重置成本低等特征。如果按照企业原有设备规模和技术水平进行项目设计，那么募集资金规模会很小。这使得很多企业在项目设计中做大设备投资、增加土建投资、增加铺底流动资金以完成既定的募集资金目标。这一现象十分普遍，也是造成募集资金运用部分经常被反馈的原因。采取上述策略虽然可以满足募集资金规模的要求，但是固定资产增加过多、比例增大问题难以解释。由于项目收入测算要求严谨保守，那么又出现了投入产出的匹配性问题。

为了解决上述问题，博思远略建议采取以下策略： (1)、募集资金规模能小则小，越小问题越少；

(2)、项目设备尽量采取现有设备的最新升级型号，避免大换血；

(3)、建设规模和项目收入参照现有规模设计，不建议超过当前规模的1.5倍；

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(4)、土建投资最好自有资金出资或者实物出资以表明节约募集资金；

(5)、土建投资比例应少于30%，避免房地产投资嫌疑；

(6)、回收期控制在5年之内，内部收益率不低于20%；

(7)、项目收入规模上限不能高于市场容量预测的增加值；

(8)、选择知名工程咨询公司进行项目的审核以证明其合理性；

(9)、采用先进设备引起投资规模大增的要说明现有设备的不适用性；

(10)、募投项目市场分析与行业基本情况分析互相支持。

上述策略是上市募投项目设计中应该注意的基本问题，除此之外，上市用项目可行性研究报告应该重视风险防控措施的论述。做到项目设计合理、风险防控得当、经得起股民推敲，募集资金运用这一部分才算是符合上市要求。

二、专业机构在企业IPO上市过程中主要作用

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