内容发布更新时间 : 2024/12/23 4:53:15星期一 下面是文章的全部内容请认真阅读。

代 理 词

尊敬的审判长、人民审判员：

湖南红雨律师事务所接受第三人胡军的委托，指派我们担任其诉讼代理人。针对本案的审理，特发表如下代理意见，以供法庭参考：

一、本案争议房屋系曹小庆与刘真菊以调解书的形式协议赠与给曹美嫦，但该赠与行为因标的物未办理房屋权属变更登记，从而赠与行为尚未完成；曹美嫦不是房屋的所有人，故她也不是本案的适格原告。

曹小庆与刘真菊在离婚协议中约定，该房屋归曹美嫦所有，该约定系赠与合同性质。依照法律的规定，对不动产的赠与应当办理登记手续，实际登记后赠与行为才履行完毕，赠与才发生法律效力。而本案中，曹小庆与刘真菊虽在离婚协议中约定该房屋归曹美嫦所有，但事实上未实际办理权属变更登记手续，因此，此次赠与行为实际未履行，该赠与没有发生法律效力。所以，曹美嫦不是本案系争议房屋的所有人，其不是适格的原告。

二、本案争议房屋实际所有登记权利人是曹小庆，第三人根据物权公示公信原则与之进行的民事活动合法有效。

曹小庆与刘真菊于2008年12月5日调解离婚，约定该房屋归曹美嫦所有。但是第三人胡军在接受曹小庆的代理委托时，从未发现该房屋归其他人所有的，在2010年9月8日曹小庆还将该房屋抵押给了谢勇，房产部门亦办理了抵押登记。同时，在公证处曹小庆向第三人授权时，经核对房屋登记权利人也为曹小庆。因此，第三人有理由相信该房屋系曹小庆所有。同时，曹小庆与刘真虽在离婚调解书中约定是系争议房屋归曹美嫦所有但是曹小庆与刘真菊未实际办理房屋权属变更登记，因此该约定只能是其内部约定，而不能限定第三人的权利，善意第三人根据物权的公示公信原则与房屋实际登记所有人曹小庆进行的民事行为合法有效。

三、第三人胡军的代理权是受房产登记权利人曹小庆合法授权并经过了公证处公证，该代理行为合法有效，第三人胡军不应承担任何法律责任。

2010年9月8日，第三人胡军与房屋实际登记权利人曹小庆在长沙市蓉园公证处公证，“曹小庆将其名下位于长沙县星沙镇泉塘小区B区18栋201号房全权委托第三人办理上述房屋产权转让、交易过户等一切手续，”该公正是双方一致认可的，并在公证处当面面签，因此，第三人胡军的代理行为没有任何瑕疵，该授权是合法有效的。

四、房屋出让实际成交价为27.5万元，其成交价完全符合当时该房屋的市场价格。

2011年1月25日，第三人胡军通过中介公司将委托人曹小庆的房屋出卖给了杨纠，实际转让价格为27.5万元；当时根据委托人曹小庆的同意，应中介公司的建议，为了少缴纳税费，故将在交到房产局的协议上的交易价格写为144200元。事实上，房屋交易款是27.5万元且该款已实际交付。因此，第三人对委托人的委托事项已完全尽到了职责。

综上所述，曹美嫦不是争议房屋的所有人，故她不是本案的适格原告；第三人胡军的代理委托授权依法经过了公证，合法有效；在交易过程中第三人也没有任何过错，因此，第三人不应当承担任何法律责任。请求法院依法驳回原告对第三人胡军 的诉讼请求。

以上代理意见，请法庭予以考虑。

代理人湖南红雨律师事务所 律 师：李小华、刘西菁 二0一四年六月三十日