内容发布更新时间 : 2024/4/28 8:28:56星期一 下面是文章的全部内容请认真阅读。

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第五章 机器设备评估计算题答案 1．解：（1）计算重置成本

根据物价上涨指数分别求出2000年各组成部分的重置价格： 压力机=35×150%/120%=43.75（万元） 基础及安装=4.5×（1+100%）=9（万元） 运杂费=1.1万元

2000年12月该设备重置成本=43.75+9+1.1=53.85（万元） （2）计算实体性贬值

实体损耗率： ( 5×120%+5×95%)/（5×120%+5×95%+3）=78.2% 实体性贬值额： 53.85×78.2%=42.1（万元） （3）功能性贬值

（5－3）×2（1－33%）×[1-(1+12%)]/12% =2.68×2.4018 =6.44（万元） （4）计算评估价值

P=重置成本－实体性贬值－功能性贬值 =53.85－42.1－6.44 =5.31（万元） 2．解：（1）计算油罐重置成本

用价格指数按不同投资时期调整计算：

油罐主体：（350000－20000）×2.5=825000（元） 采集系统：32000×1.5=48000（元） 工业电视：50000×1.2=60000（元）

油灌重置成本=825000+48000+60000=933000（元） （2）计算加权重置成本

单位：元 投资时间 1994年 1998年 2000年 合 计 （3）计算加权投资年限

1064400÷933000=11.4（年） （4）计算成新率 成新率=

现行成本 825000 48000 60000 933000 投资年限 12 8 6 加权重置成本 9900000 384000 360000 1064400 -3

尚可使用年限′100%

尚可使用年限+加权投资年限12?100%

12?11.4 1

=

2

=51%

（5）计算评估价值 P=重置成本×成新率 =933000×51% =475830（元）

3．解：（1）可修复实体贬值：8000元 （2）不可修复实体损耗率：4/(4+8) =33.3%

（3）不可修复部分实体贬值：（120000－8000）×33.3%=37296（元） （4）实体性陈旧贬值总额：8000+37296=45296（元） （5）设备的成新率=（1－45396/120000）×100% =62.25%

（2）有形损耗 [84162.24×（1－3%）+2000]×10/22=38016.99（元）

（3）功能性贬值2×800×（1-20%）×[(10%+1)-1]/[10%(10%+1)]=8722（元） （4）该锅炉评估值84162.24－38016.99－8722=37423.45（元）

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4．解：（1）计算重置成本（68000+8400）×（1+2%）×(1+8%）=84162.24元

第六章房地产评估计算题答案

1．甲、乙双方联建一栋建筑物开发经营，甲方出地5000平方米，并出资300万元；乙方出资5000万元参与建设。投资比例为4：6。已知规划开发项目的建筑容积率为4，覆盖率为50%，单位建筑面积造价为1100元/平方米，单位建筑面积各项税费为200元/平方米。

求：（1）该地块的单位面积地价，楼面地价。

（2）该建筑物每层平均分摊地价（设每层建筑面积相等）。 解：

（1）设土地价格为x

x+300=5000x=3033.33万元 即地块总价为3033.33万元

63033.3350004该地块的单位面积价格=楼面地价=

3033.3320000=6066.67元/平方米

=0.1517万元/平方米=1517元/平方米

6066.674或：楼面地价=土地单价/容积率=

（2）容积率=

建筑总面积土地总面积=1517元/平方米

建筑总面积=土地总面积×容积率=5000×4=20000平方米

建筑物占地面积=土地总面积×覆盖率=5000×50%=2500平方米

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建筑物层数=

200002500

=8层

建筑物每层平均分摊地价=3033.33÷8=379.17万元

3．预计某房地产未来五年的年净收益将保持在400万元的水平，第5年未计划将该房地出售，出售价格预计比现在增值5%，出售时需要对增值部分缴纳30%的税费。折现率为10%。试估算房地产当前的价值。

解：

（1）求该房地产未来5年收益的现值

400×（1-1/1.15）÷0.1 = 1516.32（万元）

（2）假定该房地产当前价值这P，则该房地产第5年末出售收益的现值为 {P×（1+5%）-P×5%×30%}÷（1+10%）5 = 0.6426P （3）求该房地产当前的价值 P = 0.6426P+1516.32 P = 4242.64（万元）

4．某公司于2000年11月以有偿出让方式取得A地块50年使用权，并于2001年11月在该地块上建成建筑物B，--试根据以上资料用收益法计算B建筑物价格。

解：

（1）计算房地产年收益：400×30×12=144000元 （2）计算年费用：

土地使用税及房产税=20×400=8000元 管理费用=30×400×12×4%=5760元 年维修费用=1500×400×2%=12000元 年保险费=1500×400×0.2%=1200元 （3）计算房地产年纯收益：

144000－8000－5760－12000－1200=117040元 （4）计算土地年纯收益：2400×450×5%=54000元 （5）计算房屋建筑物年纯收益：117040－54000=63040元 （6）计算评估值：d=

1-10%=0.0196=1.96% 461轾1犏63040×=768596.98元 1-467.96%犏(1+7.96%)臌 3

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5．某城市内，有一宗住宅用地500平方米需要评估，-- 按以上条件，估算该住宅用地的单位地价和楼面地价。 解：

（1）确定地价指数

年、月 2003.1 2003.2 2003.3 2003.4 2003.10 2003.12 2004.8 2004.10 地价指100 101 102 103 109 111 119 121 数 （2）比准价格

进行期日修正、容积率修正、位置修正、基础设施修正、交通修正、地势修正、形状和其他修正：

PA=1200×PB=1300×PC=1400×PD=1100×

98999898103971211.8×××××××=1062.96元/平方米 2.110910010010010010010010398101100971211.8100×××××××=1201.20元/平方米 1112.11001001001001001001021031001001001211.8100×××××××=1352.25元/平方米 1032.31001001001001001009710010098101981211.8×××××××=1052.39元/平方米 1191.8100100100100100100（3）运用算术平均法确定待估地块价格并进行年期修正 （PA+ PB+ PC+ PD）/4=1162.2元/平方米

1(1+8%)501162.2×=1162.2×1.0259=1197.43元/平方米

11-(1+8%)401-委估地块评估总价=1197.43×500=598715元

单位地价：79.83万元/亩 楼面地价：1197.43÷2=598.72元/m2

6．某厂现使用的土地---476772．9平方米的土地使用权价格进行评估，现用成本逼近法评估该宗地价格。

解：

（1）土地取得费用

①土地补偿费=1200×6=7200元/亩=10.80元/平方米 ②安置补偿费=1200×10=12000元/亩=18元/平方米 ③青苗补偿费=1200×80%=960元/亩=1.44元/平方米

④地上附着物补偿=10000元/亩=15元/平方米 以上四项合计45.24元/平方米 （2）土地开发费=50元/平方米

（3）税费=6.6+0.9+1.1+3+37.5=49.1元/平方米

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（4）土地取得费利息=（45.24+49.1）×[(1+6%)2-1]=11.66元/平方米 [若按单利：土地取得利息费=（45.24+49.1）×6%×2=11.32元/平方米]

土地开发费利息=50×[(1+6%)1-1]=3元/平方米

[若按单利：土地开发利息=50×6%×2×=3元/平方米] 小计：11.66+3=14.66元/平方米

（5）利润额=（C1+ C2+C3）×资金利润率=（45.24+50+49.1）×10%=14.43元/平方米 （6）土地成本计算：

土地成本=土地取得费+土地开发费+税费+投资利息+资金利润

=45.24+50+49.1+14.66+14.43 =173.43元/平方米

（7）土地价格：P =土地成本×（1+土地所有权收益率）

=173.43×（1+15%）=199.44元/平方米 总价：199.44×476772.9=9508.76万元

注：土地由划拨进入股份制改组，其使用年限由无限期变为工业用地使用50年，则该工业用地的评估值为：

12轾19508.76×犏=9457.42万元 1-50犏(1+11%)臌

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