内容发布更新时间 : 2024/4/28 5:34:03星期一 下面是文章的全部内容请认真阅读。

市场比较法案例

注意事项：

注意特殊交易；因素修正按影响大小确定不同权重；各项修正不超过20%，总修正不超过30%；估价结果确定可按不同权重计算。 案例1

估价师要评估一宗商业用地的公开市场价值，估价对象及比较案例的区域和个别因子条件指数采用权重累加方式，相关情况如下：

用途 交易面积 交易情况 值 2005.6.30 2004.10 交易日期 正常，价格指价格指数101 价格指数103 价格指数102 数105 区域因素合计 个别因素合计 容积率 剩余使用权限 成交价格（元/m） 2估价对象 商业 6000 求正常市场价实例A 商业 9000 急于出售，比正常低5% 实例B 商业 5700 拍卖成交，比实例C 商业 6300 正常交易 正常高5% 2005.4 2005．1 100 100 2 40年 98 98 1.8 38年 4500 100 99 2.3 39年 5200 97 100 2.1 40年 4900 本题注意：要进行使用权限修正和容积率修正（根据当地国土部门公布商业用地容积率修正系数表）

容积率系数 估计对象 1 实例A 0.98 实例B 1.03 实例C 1.01 使用权限修正中，土地还原利率取6%； 解：

由题可得，比准价格：

实例A=4500*100/95*105/101*100/98*100/98*100/98*1/0.9867=5303元/ m； 实例B=5200*100/105*105/103*100/100*100/99*100/103*1/0.9935=4983元/ m；

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实例C=4900*100/100*105/102*100/97*100/100*100/101*1/1=5149元/ m；

由于宗地C为正常交易，故，设实例A权重取0.3，实例B权重取0.3；实例C权重取0.4，

比准价格 权重 估价对象评估单价 估价对象评估值 案例2

某市市郊一宗工业用地需要进行评估，根据当地条件，通过搜集有关案例，筛选出处于同一供应圈的三个比较案例，并对区域因素及个别因素分别与待估宗地进行比较，比较情况如下：

项目 用途 供应圈 交易时间 交易情况 土地使用年限 成交价格 待估宗地 工业 市郊 2005.10.31 正常 50年 实例A 工业 市郊 2005.01 正常 50年 370元/m 区域因素 交通条件 基础设施 产业聚集 环境情况 0 0 0 0 -1% -1% 0 -2% 个别因素 宗地面积 宗地形状 地形 规划限制 0 0 0 0 3% -2% 0 0 0 0 -1% 0 5% 0 -3% 0 -2% -2% -1% 0 0 -1% 2% 0 22

实例A 5303 0.3 实例B 4983 0.3 5145 3087 实例C 5149 0.4 实例B 工业 市郊 2005.01 正常 50年 392元/m2 实例C 工业 市郊 2005.08 正常 50年 355元/m2 根据该市国土部门公布的工业用地容积率修正系数表可知：

容积率系数 待估宗地 1 实例A 0.98 实例B 0.96 实例C 0.97 交易期日修正：据调查，该市2005年1月至10月地价上涨4%，平均月上涨幅度为0.4%，将2005年1月地价指数定为100，则，2005年10月地价指数为104；2005年8月地价指数为103.2。

解：实例A=370*100/100*1/0.98*104/104*100/96*100/101=389元/ m； 实例B=395*100/100*1/0.96*104/100*100/95*100/99=455元/ m； 实例C=355*100/100*1/0.97*104/103.2*100/101*100/102=358元/ m； 上述各例修正后价格差异较小，采用算术平均法计算：

待估宗地单价=（实例A修正后价格+实例B修正后价格+实例C修正后价格）/3=401元/ m。

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成本逼近法案例

案例1

某开发区征用土地总面积5Km2，现已完成了“七通一平”，开发区内道路、绿地、水面及其他公共和基础设施占地1.5Km2。该开发区拟出让一宗工业用地，出让年限为50年，土地面积为10000m2。根据测算，该开发区土地征地、安置。拆迁及青苗补偿费为4.5亿元，征地中发生的其他费用为1.5亿元；征地后，土地“七通一平”的费用为2亿元/ Km2，开发周期为两年，且第一年的投资总额站总开发投资的40%，总投资回报率为20%，土地增值收益率取20%，当年银行年贷款利息率为10%，土地还原率确定为7%。试估算出该宗工业用地的单位面积价格和总价格。 解：

土地取得费=（4.5+1.5）*108/(5*106)=120元/ m2 土地开发费=（2.0*108）/（1*106）=200元/ m2

投资利息=120*[(1+10%)2-1]+200*40%*[(1+10%)1.5-1]+200*60%*[(1+10%)0.5-1]=43.36元/ m2 投资利润=(120+200)*20%=64元/ m2

土地增值收益=(120+200+43.36+64)*20%=85.47元/ m2

土地价格=土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益=512.83元/ m2 （由于开发区内有部分占地是无法出让的，因此需分摊到可出让土地的价格中去） 开发区可出让土地比率=（开发区总面积-不可出让土地面积）/开发区土地总面积*100%=70% 可出让土地的平均单价=512.83/70%=732.61元/ m2 年期修正后价格=732.61*[1-1/(1+7%)50]=707.74元/ m2 土地总价格=707.74*10000=7077400元

剩余法（假设开发法）案例

一 单纯的地价评估 案例1

有一成片皇帝需要估价，获知该成片荒地的总面积为2Km2，适宜进行“五通一平”开发后的分块有偿转让；附近地区位置相当的小块“五通一平”的熟地单价为1000元/ m2；将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本为2.5亿元/ Km2，开发期为3年，开发成本在3年开发期内均匀投入；贷款年利率为12%，投资利润率为20%；土地转让中卖方需缴纳的税费为转让地块价格的6%；购买荒地需要交纳的税费为荒地价格的4%，熟地可转让土地面积的比率为60%。试用静态方式估算该成本荒地的总价和单价。 解：

设荒地的总价为p

总开发价值=1000*2000000*60%=12亿元；总开发成本=2.5*2=5亿元； 总利息=p*(1+4%)*[(1+12%)3-1]+5*[(1+12%)1.5-1]=0.421P+0.926亿元； 总转让税费=12*6%=0.72亿元；购买税费=P*4%=0.04P； 总利润=(1.04P+5)*20%=0.208P+1亿元；

可知P=12-5-(0.421P+0.926 )- 0.72-0.04P -(0.208P+1)=2.609亿元；故 荒地总价=2.609亿元；荒地单价=130.44元/ m2。 案例2

估价对象房地产为一块“七通一平”的待建空地，土地总面积为1000 m2，且土地形状规则，允许用途为商业、居住，允许建筑容积率为7，允许建筑覆盖率≤50%，土地使用权年限为50年，出售时间为2003年10月，需评估该地块在2003年10月出售时的购买价格。 （估价过程：确定最佳用途为商住混合用地，因建筑容积率为7，建筑覆盖率为50%，故建筑总面积为70000 m2，设建筑物层数14层，各层建筑面积为5000 m2，地上1-2层为商业用地，建筑面积为10000 m2，3-14层位住宅，建筑面积为60000 m2；预设共需3年时间完成投入使用，即2006年10月完成；估计建造完成后，商业用地完全售出，住宅楼30%在建造完成售出，50%半年后售出，其余20%一年后才能售出；预计商业楼平均售价4500元/ m2，住宅楼平均售价2500元/ m2；估计建筑费用为5000万元，专业费用为建筑费的8%，年利息率15%，销售费用为楼价的3%，税费为楼价的6%，投资利润率为25%；在未来3