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第五章 城镇土地定级因素因子整理及量化
服中心规模的贡献大小，采用因素成对比较法，确定各指标权重。如下表5-2-2所示：
表5-2-2 商服中心各指标权重值表
营业额 职工人数 土地面积 营业面积 商店个数 专营店个数 v 营业额 0.2 0.2 0.2 0.5 0.4 0 职工人数 0.8 0.5 0.6 0.7 0.6 0 土地面积 0.8 0.5 0.5 0.7 0.5 0 营业面积 0.8 0.4 0.5 0.7 0.6 0 商店个数 0.5 0.3 0.3 0.3 0.7 0 专营店个数 0.6 0.4 0.5 0.4 0.3 0 v 1 1 1 1 1 1 总计 权重值 4.5 2.8 3 3 3.9 3.8 0 0.2142 0.1333 0.1428 0.1428 0.1857 0.1809 0 4.评定指标归一化处理
所选择的评定指标量化不具有可比性，不能直接使用计算综合指标值，根据定级规程，需对商服中心各评定指标进行归一化处理，使评定指标数据转换成相对的可比较的数据。数据归一化处理计算公式如下：
Mi?ai?amax
式中：Mi——某评定指标归一化值； ai——某评定指标值； amax——某评定指标最大值；
根据以上所选公式对所选商服中心各指标值进行归一化处理，各评定指标归一化值如下表5-2-3所示：
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第五章 城镇土地定级因素因子整理及量化
表5-2-3 商服中心各指标归一化值表
指标 营业额 职工人数 土地面积 营业面积 商店个数 专营店个数 新民街一线 0.703015 1 1 0.65625 0.875 0.416666 川康大厦 0.244676 0.477310 0.278709 0.538235 0.522058 大北街 0.318030 0.731092 0.105290 1 1 东大街 1 0.546218 0.078279 0.669117 0.477941 1 沿江东路 0.696923 0.635294 0.081832 0.777205 0.555147 0.5 羌江南路 0.456 0.719327731 0.077225806 0.754411765 0.444852941 0.166666667 0.333333 0.4166667 5.计算商服中心规模综合指标值
根据已计算出的各评定指标归一化值，乘以对应的各评定指标的权重，得到商服中心各评定指标对综合指标的贡献值，再求和，得到各商服中心的综合指标值，以综合指标值的大小比较各商服中心规模，划分商服中心等级。 计算综合指标值的公式为：
Xi??MjKj n=1，2。
j?1n式中： Xi——某综合指标值；
Mj——某评定指标归一化值； Kj——某评定指标的权重值。
通过上式计算得到某市各商服中心的规模综合指标值，如表5-2-4所示：
表5-2-4 商服中心各指标综合值表
商服中心 新民街一线 川康大厦 综合值 0.758261 0.389941 大北街 东大街 沿江东路 羌江南路 0.584487 0.663393 0.550177 0.425079 6.确定商服中心级别
根据课题组的调查，结合某市主城区实际情况，将某市主城区
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第五章 城镇土地定级因素因子整理及量化
商服中心分为三个等级，具体见表5-2-5：
表5-2-5 某市商服中心级别划分情况表
级别 一级 二级 沿江东路中心，大北街中心， 三级 川康大厦中心，羌江南路中心 商服中新民街中心，东大心名称 街中心 7.确定各级商服中心规模指数
先将同一级商服中心的综合指标值算术平均，计算出商服中心市场的平均综合指标值，再计算各级商服中心规模指数。计算公式为：
Mi?ai?amax
式中： Mi——某级商服中心规模指数； ai——某级商服中心平均综合指标值； amax——最高级商服中心平均综合指标值；
通过上式求得某市各级商服中心规模指数，然后根据某市的实际情况和定级估价规程某市商服中心规模指数依据上述公式计算，结果如表5-2-6所示：
表5-2-6 某市商服中心规模指数一览表
级别 级内综合指标平均值 规模指数 功能分 一级 0.7164 1 100 二级 0.57 0.7967 78 三级 0.40938 0.571451 57 8.分割计算各级商服中心功能分
商服中心内可分为与中心自身级别相对应的商服职能和低于其
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第五章 城镇土地定级因素因子整理及量化
级别的各级商服中心职能，中心对土地繁华的影响由这些职能综合体现，并以相应级别衡量，各级商服中心功能分按以下公式进行分割计算：
=100(Mi-Mj) fi
fmin=100Mmin
fi——某级商服中心功能分； Mi——某级商服中心规模指数；
Mj——次一级商服中心规模指数； fmin——最低级商服中心功能分； Mmin——最低级商服中心规模指数。
根据上式计算得到某市主城区商服中心级别功能分，具体见表5-2-7：
表5-2-7 某市商服中心功能分一览表
级别 功能分 一级 100 二级 78 三级 57 9.编制商服中心作用分值表，作用分值图 （1）确定各级商服中心的作用半径
根据某市主城区实际，结合《城镇土地分等定级规程》的要求，确定各级商服中心的作用距离，一级为7800米，二级为2000米，三级为1600米。
（2）计算相对距离
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第五章 城镇土地定级因素因子整理及量化
相对距离是商服中心某点的实际距离与商服中心服务半径相比，根据上述确定的各级商服中心的服务半径，计算相对距离，其计算公式为：
r?di?d (0 式中：r——相对距离； di——某级商服中心服务半径内，某点距中心的实际距离， d——某级商服中心的服务半径； 根据某市的实际情况，确定以空间直线距离计算相对距离，并将各级商服中心划分为10个对应的相对距离区间。 （3）编制商服中心作用分值表： 商服中心繁华影响度是距离的函数，其大小是随距离的增大而递减的，可通过某一相对距离上繁华作用分衰减的分值来反映。 商业用地定级时各级商服中心功能分按下式进行衰减： Fi?f(1?r) 住宅用地定级时各级商服中心功能分按下式进行衰减： Fi=f〓（1-r） Fi——某级商服中心内某点商服繁华作用分； f——某级商服中心功能分； r——某级商服中心内某点的相对距离； 依据各级商服中心繁华作用分和以商服中心相对应的相对距离，求得在不同相对距离上的繁华作用分，根据其结果编制出等距 52