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第四章 城镇土地定级因素选择及权重确定

（四）产业集聚度：反映产业在一定范围的集中程度。

第四节 城镇土地定级因素、因子权重确定

量度定级因素因子对土地质量优劣影响程度大小的指标，因素因城镇素因子的权重是子对土地质量优劣影响力越大，权重越大。科学合理土地定级因地确定定级因素因子的权重值，是某市土地定级的前提和基础。

一.城镇土地定级因素因子权重确定的原则

（一）根据《城镇土地分等定级规程》提供的“城镇土地定级因素表”确定各因素重要性顺序和权重值参考范围；权重值大小和因素因子对土地质量影响力的大小成正比，各因素权重值在0－1（0％－100％）之间变化，各因素的权重值之和等于1（或100％）。 （二）采用特尔斐法和因素成对比较法两种方法综合确定因素因子权重值。

二.因素因子权重确定方法和程序

城镇土地定级因素因子包含了自然、社会和经济三方面的因素，既有可以定量的因素，也有定性因素。只有将定量和定性因素综合考虑，统一量化，纳入同一评价体系，才能避免主观随意性，保证资料的可比性，提高土地定级的精度。为此，在确定城镇土地定级因素因子权重时，采用特尔斐测定法，将各土地定级因素因子统一分析，进行定量化，以便各定级因素因子之间相互比较和综合。 （一）特尔斐法确定定级因素因子权重值

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第四章 城镇土地定级因素选择及权重确定

特尔斐法是客观地综合多数专家经验和主观判断的技巧，将定性与定量分析的因素进行量化的一种决策分析方法。用特尔斐法确定城镇土地定级因素因子权重值的步骤如下： 1.特尔斐法征询表设计

根据城镇已确定的土地定级因素因子的层次，参考土地定级规程中的有关表格，设计出了城镇土地定级因素因子权重值调查表。该表设计中力求简明扼要，便于表格填写。表格中除包括影响因素和因子外，还有上轮平均值，上轮方差、重要性顺序和权重值等。 2.以代码表示因素和因子

为了便于信息反馈、交流、表格填写和复核以及计算机处理，对各土地定级因素和因子均设定了代码。如交通条件因素的代码为A2，其下属的道路通达度、对外交通便利度因子的代码则分别为A21、A22。

3.测算程序设计

根据特尔斐法调查表、代码和特尔斐法赋分的要求，设计出测算均值(E)和方差（δ2）的计算机程序。该程序操作方便，计算快捷，还能将未按要求填写的征询表自动反馈给录入者，以便及时寻找有关专家重新填表。 4.制作特尔斐法说明书

该说明书简要说明了某市土地定级估价工作开展的意义，采用的方法，特尔斐法的原理、操作步骤、测定的目标和内容，专家的

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第四章 城镇土地定级因素选择及权重确定

作用和任务等项内容，说明书后附有特尔斐法调查表和已选出的某市土地定级因素和因子。该说明书均提前送给有关专家，以便对此项工作早作准备。 5.精心选择专家

根据专家应具有权威性、广泛性、代表性和熟悉某市土地利用和质量差异以及专家人数适当的原则，邀请了28位专家。这些专家主要有财政局、税务局、房管局、建委、规划局、国资局、交通局、统计局、物价局、农业局、国土资源局等有关领导和专家。 6.专家征询和信息反馈

为便于操作，专家采用百分制对各定级因素和因子进行赋分，取得了满意的结果。

第一轮因素因子权重调查表收回后，立即进行统计处理，测算出各因素因子专家赋值的平均值和方差，并将结果反馈给专家，并请专家根据各因素、因子权重的均值和方差所反映的专家总体意见趋向和离散程度进行第二轮赋值。

第二轮调查表收回后，同样进行统计处理，测算出各因素因子权重的平均值和方差；并对第一轮和第二轮的均值和方差进行X2 显著性检验，以检验第二轮和第一轮方差的离散程度是否具有显著差异。如果两轮方差检验量有显著差异，则表明方差离散度较大，还需进行第三轮专家征询，如果两轮方差检验量没有显著性差异（即两轮方差具有显著整齐性），就表明方差离散度较小，不需要再征询

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第四章 城镇土地定级因素选择及权重确定

专家意见，即专家征询的轮次到两轮间方差无显著性差异时为止。 X2检验方法如下：首先构造两轮方差之间的统计检验量X2，再查X2统计值表，本次采用X2(0.95)统计值，以此比较两轮方差的整齐性，计算公式如下：

（n-1）〓本轮方差 X2 ＝

上轮方差 式中：n—特尔斐法征询专家人数； X2—由两轮方差构造的统计检验量。

当X2< X2(0.95)时，两轮方差具有显著整齐性，即两轮方差无显著性差异，说明此轮方差收敛很小。当每个因素因子的X2值都小于

X2(0.95)检验值时，专家征询到此为此。

第一轮和第二轮X2检验结果表明，不需进行第三轮专家征询。 （二）特尔斐法测算结果

通过二轮征询专家意见后，统计处理的方差越来越小，被测定的因素、因子的X2值都小于X2(0.95)检验值，表明专家的意见分散程度越来越小，因此确定第二轮测算出的因素因子专家赋值的均值为各土地定级因素、因子的权重（具体见下表）。

表4-4-1 某市商业用地定级因素、因子权重值表（第一轮）

影响因素 繁华程度 交通条件 基本设施 基础设施完善度 36

第四章 城镇土地定级因素选择及权重确定

重要性顺序 本轮方差 权重值（％） 派生影响因素 本轮方差 权重值（％） 影响因子 本轮方差 权重值（％） 1 60.49 2 75.9 3 51.32 47.57 商服繁华度 ―― 100 ―― ―― ―― 道路通达度 93.95 36.3 ―― ―― ―― 31.62 对外交通便利度 159.74 35.22 汽车站（客运） ―― 100 公交便捷度 77.03 28.48 ―― ―― ―― 20.81 供水设施 ―― 100 ――－ ―― ――

表4-4-2 某市商业用地定级因素、因子权重值表（第二轮）

影响因素 重要性顺序 本轮方差 权重值（％） 派生影响因素 本轮方差 权重值（％） 影响因子 本轮方差 权重值（％） 繁华程度 1 47.03 交通条件 2 13.42 基本设施 基础设施完善度 3 20.43 49.44 商服繁华度 ―― 100 ―― ―― ―― 道路通达度 29.25 38.55 ―― ―― ―― 对外交通便利度 38.39 30.96 汽车站（客运） ―― 100 30.77 公交便捷度 22.33 30.49 ―― ―― ―― 19.79 供水设施 ―― 100 ――－ ―― ――

表4-4-3 某市商业用地定级因素、因子X2显著性检验结果表

（第一轮和第二轮检验） n=28,X2(0.95)=9.390 影响因素 繁华程度 交通条件 基本设施 37