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房地产开发项目全过程工程造价控制

作者：徐虹飞

来源：《中小企业管理与科技·上旬》2010年第03期

摘要:房地产开发中如何采用有效的成本控制,降低成本,提高投资效益。 关键词:房地产开发工程造价控制 0 引言

房地产项目投资控制是每个投资者所关心的重要内容之一。房地产开发企业要求工期短,投资效益好。所以,必须对项目投资实施全过程的有效的成本控制,从组织、技术、经济、合同等方面挖掘潜力,降低成本,提高投资效益和社会效益。在竞争激烈的市场经济中,降低工程成本,提高企业工程投资收益,有效地控制工程造价是项目成功的关键。 1 房地产开发项目全过程工程造价控制

1.1 设计是有效控制开发项目工程造价的前提 工程设计是指工程项目的建设提供技术依据的设计文件和图纸的整个活动过程,它是对开发建设项目的全面规划和实施意图的具体描述,是项目开发建设的灵魂,是处理技术与经济关系的关键性环节,是确定与控制工程造价的重点阶段。研究表明:初步设计阶段,影响工程造价的可能性为75%～95%:技术设计阶段,影响工程造价的可能性为35%～75%;施工图设计阶段,影响工程造价的可能性为25%～35%;而到了施工阶段,影响工程造价的可能性只有10%。由此可见,控制工程造价,设计阶段起着重要而关键的作用。对于项目建设造价的控制要立足于事先控制,即主动控制,以尽可能地减少以至避免目标值与实际值的偏离。

1.1.1 在设计阶段进行工程造价控制可以使造价构成更合理,提高了资金利用效率及投资控制效率,通过编制和分析设计概预算,可以了解资金分配的合理性和工程各组成部分的投资比例。

1.1.2 在设计阶段进行工程造价控制可以使控制工作更主动。 1.1.3 在设计阶段进行工程造价控制便于技术与经济结合。 1.1.4 在设计阶段进行工程造价控制效果最显著。

要有效地控制工程造价,就要把控制重点转到设计阶段这个关键阶段上,提高设计质量,降低工程造价。具体可采用:

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1.1.4.1 实行设计方案招投标制度 开发单位在委托设计时应大力引进竞争机制,加强管理工作。通过设计招投标来选择优秀的设计单位,从而保证设计的先进性、合理性、准确性,选择到优秀的设计方案,避免因建筑产品设计落后,影响销售,造成资金长期得不到回收。

1.1.4.2 实行限额设计 项目设计的优劣将直接影响建设费用的多少和建设工期长短,同样也影响建设项目以后的使用价值和经济效益。作为设计单位在设计中要充分考虑施工的可能性和经济性,在设计技术与经济分析上要改变设计完后再算账的习惯作法。开发商应对设计方案提出限额设计要求,运用价值工程理论和标准化设计等技术手段,按照估算控制概算、概算控制预算这种层层控制的方式,确保施工图预算不突破造价限额;或者可以通过对设计人员进行严格考核,实施奖惩来确保设计质量。在限额设计的过程中,从选择建设场地和工程总平面布置开始直到最后结构零件的设计都应进行多方案比选,从中选取技术先进、经济合理的最佳设计方案。 1.1.4.3 引入设计监理控制,加强设计过程的监管 开发建设单位选派从事过具体专业设计工作的造价工程师或者委托既懂设计又懂经济的专业人员或机构,参与设计阶段的监理工作,及时发现隐含的设计缺陷、事物和有可能突破造价限额的事项,将必须的设计变更控制在施工之前,从而避免一些不必要的经济损失,最终实现设计阶段工程造价的有效控制。

1.1.4.4 加强图纸会审和设计变更管理工作 加强图纸会审,将工程变更的发生尽量控制在施工之前。在设计阶段,克服设计方案的不足或缺陷,所花费的代价最小,可取得的效果最好。从各个不同角度对设计图纸进行全面的审核管理工作,以求得提高设计质量避免因设计考虑不周或失误给施工带来变更,造成经济损失。对确实必须发生的设计变更,必须主管领导签字方可生效,同时分清变更是哪方的责任,及时进行经济处罚,做到心中有数。这样可以大大减少由于设计人责任心不强所发生的变更,从而杜绝施工单位利用设计变更增加工程。

1.2 工程招投标是有效控制开发项目工程造价的核心 通过招投标引进竞争机制,在缩短建设工期、确保工程质量、降低工程造价等多方面作用明显,也有效地保障了招标人和投标人的合法权益。对施工单位的选择应该慎重,因为施工队伍的优劣关系到开发建设单位工程造价控制的成败。选择施工队伍主要考察施工企业的建设业绩、资信情况和技术装备等。优先考虑近期建设业绩与建项目相同或相似的施工企业,而且特别要求创此项目建设业绩的项目经理来出任项目经理。还要求施工队伍的资信可靠。资金不足的企业可能将工程款进行设备的投入,负债经营的企业可能将工程款充抵企业债务。这些都是造成工程款难以到位,制约工程进展,影响项目投资效益的重要因素。

1.3 施工管理是有效控制开发项目工程造价的重要环节 施工阶段成本控制的关键,一是合理控制工程签证,二是严格审查承包商的索赔要求,三是做好材料的加工定货。由开发企业引起的变更主是设计变更、施工条件变更、进度计划变更和工程项目变更。控制变更的关键在开发商,应建立工程签证管理制度,明确工程、预算等有关部门、有关人员的职权、分工,确保签证的质量,杜绝不实及虚假签证的发生。为了确保工程签证的客观、准确,首先应强调办理工程签证的及时性。一道工序施工完,时间久了一些细节容易忘记,如果第二道工序又将其覆盖,客观的数据资料就难以甚至无法证实。对签证一般要求自发生之日起14-20天内办妥;其次,对签证的描述

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要求客观、准确,要求隐蔽签证要以图纸为依据,标明被隐蔽部位、项目和工艺、质量完成情况,如果被隐蔽部位的工程量在图纸上不确定,还要求标明几何尺寸,并附上简图。施工图以外的现场签证,必须写明时间、地点、事由、几何尺寸或原始数据,不能笼统地签注工程量和工程造价。签证发生后应根据合同规定及时处理,审核应严格执行国家定额及有关规定,经办人员不得随意变通。要加强预见性,尽量减少签证发生。预算人员要广泛掌握建材行情,在现行材料价格全部为市场价的今天,如果对材料市场价格不清楚,就无法进行工程造价管理。

1.4 竣工结算是有效控制开发项目工程造价的关键 工程造价的合理确定是工程造价管理的重要环节,在确定工程造价时,坚持以现行的工程造价管理规定为依据,按照甲乙双方在施工合同中的约定,根据竣工图结合隐蔽签证、现场签证和设计变更进行审核计算,审查是否按图纸及合同规定全部完成工作,是否有丢、拉项工程。认真核实每一项工程变更是否真正实施。应建立工程量清单核对备案制度和内部复核制度,定期跟踪检查、监督管理,加强业务人员的素质教育,减少工程量清单中的差错率和杜绝违法违规行为。在进行工程竣工结算时,必须到工地现场核对,严格审查工程量计算是否准确,材料调价是否有依据等,使工程造价结算确切、合理。 2 结束语

以上四个方面全过程的造价控制,相辅相成,缺一不可。设计阶段通过设计招标、设计监督和限额设计,使设计概算超投资估算的现象得到基本控制。施工阶段通过招标投标和施工监理的全面推行,使工程预算投资得到合理的确定和有效控制。通过造价咨询服务部门和审计部门对工程结算和决算的审核,剔除了其中的不合理部分,使该阶段的投资也得到应有的控制。加强投资控制,降低工程开发成本是开发企业在激烈竞争的市场环境中赖以生存和取得良好经济效益的重要保证。对于工程造价控制管理这个课题,远不止这些内容能够囊括,还需要具体问题具体分析,还需要广大技术人员不断努力,使之不断完善成熟。