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江苏省城市规划管理技术规定（2004版）第一章 总 则

1.1为加强和规范全省城市规划编制和城市规划实施管理，提高城市规划管理的工作质量和效率，维护公共利益和公众合法权益，根据《中华人民共和国城市规划法》（以下简称《省实施办法》），以及与城市规划相关的法规、标准、规范，结合全省实际情况，制定本规定。

1.2本规定是与《城市规划法》和《省实施办法》相配套的规范性文件，其适用范围同《省实施办法》。

1.3城市总体规划确定的规划建设用地范围内的铁路、公路、河道、管线等适用本规定。 1.4编制城市规划，进行城市规划管理，均须执行本规定。

第二章 城市土地使用管理

2.1城市用地分类

2.1.1城市用地，根据其使用的主要性质进行分类，按照《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）执行。

2.1.2与城市用地相连的各级风景区、各类旅游度假区，其向公共开放，并有一定游憩设施的用地（包括用地范围内水域），可以计入公共绿地，其余概不作为城市建设用地。

2.2建设用地的适建性规定

2.2.1各类建设用地的划分和使用性质应遵循土地使用相容性的原则，符合经批准的详细规划的规定。

2.2.2尚无经批准的详细规划的建设用地，应由城市规划行政主管部门根据分区规划或总体规划（小城市）的规定进行建设适建性划分。 2.2.3城市建设用地的适建规定见表2.2.3。

2.2.4表2.2.3中未列入的建设项目，由城市规划行政主管部门根据建设项目对周围环境的影响和基础设施等条件，确定其适建性。

2.2.5需改变经批准的规划用地性质或超出表2.2.3规定的适建范围的，应对规划进行调整，并按规定程序和审批权限批准后方可实施。 2.2.6

城市新建居住区应按国家和省城市规划行政主管部门规定，同步安排教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理及其他八类公共服务设施用地，为居民提供必要的公共活动空间。

2.3建筑基地控制指标

2.3.1建筑基地最小面积不应低于表2.2.3的规定。

表2.3.1建筑基地面积下限指标

住宅建筑 建设项目类型 低层 建筑基地面积(平方米) 500 多层 1000 高层 2000 低层 — 多层 1000 高层 3000 非住宅建筑

2.3.2建筑基地不足上述规定的最小面积，但有下列情况之一，且不妨碍规划实施的，城市规划行政主管部门可以核准建设：

2.3.3.1邻接土地已经完成建设或为道路、河道或有其他类似情况，确实无法调整、合并的。 2.3.2.2因城市规划街区划分、市政公用设施等的限制，确实无法调整、合并的。 2.3.3城市规划区内的成片开发地区，必须编制详细规划，经批准后实施。 2.3.4

城市各类建筑的建筑密度、容积率不应超过表2.3.4的规定。编制特大城市的中心区详细规划、城市历史街区保护规划时，可根据具体情况对容积率等非强制性指标作适当调整，经规定程序批准后实施。

2.3.5建筑基地原有的容积率已超过规定值的，不得在该基地范围内进行扩建、加层。 2.3.6

在符合消防、抗震、卫生、交通等有关规定和本规定的前提下，在自身功能需要以外为社会公众提供开放空间的，可按表2.3.6的规定增加建筑面积，但增加的建筑面积总计不得超过该建筑基地的规定建筑面积的百分之二十（规定建筑面积=建筑基地面积×该基地允许建筑容积率）。

表2.3.4各类建筑密度、容积率上限指标

建筑密度(%) 建设类型 新区 旧区 新区 旧区 容积率 Ⅱ类气Ⅲ类气Ⅱ类气Ⅲ类气候Ⅱ类气Ⅲ类气Ⅱ类气Ⅲ类气候候区 低层 多层 住宅建筑 中高层 高层 多层 办公建筑类 高层 多层 公共建筑 商业建筑类 高层 多层 工业建筑类 高层 40 45 2 2.2 50 45 55 50 5.5 1 6.5 1.2 35 55 40 60 5 3.5 6 4 24 20 45 25 20 25 20 50 28 20 1.9 3.5 2.5 2 3.5 2 3.5 3 2.2 3.5 33 26 候区 35 28 候区 35 28 区 40 30 候区 1 1.6 候区 1.1 1.7 候区 1.1 1.7 区 1.2 1.8 注：

1、根据《城市居住区规划设计规范》(GB50180-93)(2002年版)附录A之A.0.1的规定，江苏省位于Ⅱ类气候区的城市包括连云港、徐州的全部辖区，宿迁大部（泗洪除外），淮安北部（涟水），盐城北部（滨海、阜宁、射阳）；位于Ⅲ类气候区的城市包括扬州、泰州、南京、镇江、常州、无锡、苏州的全部辖区，盐城大部（滨海、阜宁、射阳除外），宿迁南部（泗洪）、淮安大部（涟水除外）。

2、城市新区、旧城区范围由城市总体规划确定。

3、表中所列数值以单块建筑基地计算，住宅建筑密度和住宅建筑容积率分别是指住宅建筑净密度和住宅建筑面积净密度；住宅建筑的建筑基地达到居住组团及以上规模时，采用居住用地控制上限指标的，根据《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）（2002年版）3.0.2.2条居住区用地平衡控制指标折算。

4、科研、大中专院校、中小学校、体育场馆以及医疗卫生、文化艺术、幼托等设施的容积率控制指标，应按有关规定执行，但不得超过上表中相应住宅建筑的指标。 5、综合类建筑按不同性质建筑面积比例折算。

6、表中指标不包括地下层建筑面积；但计算各类建筑相关配套设施指标时，地下层建筑面积应计入建筑总面积。

表2.3.6开放空间增加建筑面积指标