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中国物业管理的发展历程

姓名：那爱慈

宁夏大学资源环境学院 宁夏银川市 750021

摘要：我国物业管理经过23年的探索和实践，目前已开始进入市场化、规划化、法制化发展的新时期，这其中经历了很多难题，但是随着国家对物业管理的不断的改进，我国的物业管理已经逐步走向正轨，并涌现了一批大型物业管理企业，物业管理活动主题也趋于理性和成熟。物业管理服务水平也在逐步提高，并且成为房地产以及人们居住环境中不可或缺的一部分。 关键词：物业管理；发展历程；我国；法治；规范化；

１９８１年，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳市物业管理公司成立，这是我国内地物业管理的起步阶段。此后，从深圳到广州，从南方到北方，物业管理公司大量出现。1994年，建设部颁发了《城市新建住宅小区管理办法》，明确指出：住宅小区应当推行社会化、专业化的管理模式。从而正式确立了我国物业管理的新体制，为房屋管理体制的改革指明了方向，并提供了法规依据。１９９８年８月，建设部、国家工商行政管理总局制订了《物业管理委托合同文本》，建设部制订了《业主公约示范文本》，１９９９年１０月制订了《前期物业管理服务协议》。 这些规范性文件有效地推动了物业管理事业的发展。据不完全统计，全国物业管理企业已超过２万家，从业人员超过２０万家，一些城市实施物

【2】

业管理的覆盖面已达到５０％以上。

1 中华人民共和国成立前的物业管理

20世纪20年代初期，中国沿海及内地大城市的房地产业蓬勃发展，高楼林立。房地产业的发展带动了物业市场的发展。当时已经出现的代理经租、清洁卫生、住宅装修、服务管理等经营性专业公司，形成了中国现代物业的雏形。

2 物业管理的起源

早期的物业管理

起源于19世纪60年代的英国，工业革命的发展，农村人口涌入城市，引起对城市房屋需求的增加，城市原有的房屋设施已远远不能满足人口增长的需要，房屋的空前紧张成为一大社会问题。房地产开发上建造建议住宅以低廉价格租给贫农和工人家庭。由于设施的简陋， 环境极差，承租人拖欠租金严重，房屋破损问题突出，居住环境恶化，严重影响业主的经济效益。奥维克娅希尔女士为其名下出租物业制定了一套规范租户行为的管理办法，收到了良好的效果，当地业主纷纷向其学习。这就是早期“物业管理”。1885年，英国政府颁发了世界上第一个对住宅问题产生重要影响的物业管理法令《1885年工人阶级住宅法》。1868年组建房地产专业协会—英国皇家测量师协会，它实际上可视为一个“准”全国性的物业管理协会。

【1】

现代物业管理的形成

19世纪末20世纪30年代美国先后出现了如下专业型物业管理机构和物业管理的行为组织：①1908年，芝加哥建筑理人员组织（Chicago Building Managers Organization,简称CBM）; ②建筑物主组织（Building Owners Organization,简称BOO）；建筑物业主理人员协会（Building Owners and Managers Association,简称BOM）。19世纪末20世纪初，垄断资本主义经济阶段的美国，金融托拉斯和官僚垄断资本的跨国经营积累巨额财富，带来了大规模的国内民工潮，国际移民潮和求学潮，加速了美国城市化和规模化进程，促进了美国高层建筑的发展。高层建筑物附属设备多，结构复杂，防火、保安任务重，大厦的日常管理、服务、维修、养护工作的专业和技术有求大大超出传统物业管理要求。同时摩天大厦的业主常常是数十个或数百个，面临着不知该由谁来管理的难题，于是，一种适应这种客观要求的专业性物业管理机构应运而生。该机构应业主要求，对楼宇提供统一的管理与系列服务，开

启了现代物业管理运行的大门。

3中国物业管理发展历程

中华人民共和国成立前的物业管理

20世纪20年代初期，中国沿海及内地大城市的房地产业蓬勃发展，高楼林立。房地产业的发展带动物业管理市场的发展。当时已经出现的代理经租、清洁卫生、住宅装修、服务管理等经营性的专业公司，形成了中国现代物业管理的雏形。 中华人民共和国成立后计划经济时代的房屋管理

1949年新中国成立后，城市土地及房屋逐步转为国家和集体所有，住宅基本上由政府出资建设，房屋也是作为福利品分配给职工。内务部、城市服务部、国家城市建设总局等好几个部门先后成为中央政府房地产管理的职能部门。而具体管理一个城市住宅生产经营及维修保养活动的地方城市房管机构也经常变化，这些房管部门政企不分，用行政管理的办法代替商品化的经营管理。因此，房地产经营活动基本停止，物业管理随房地产市场一度销声匿迹，存在的只是政府有关部门对房屋的生产和维护保养，不带商业色彩。 改革开放以后的物业管理

改革开发以后的物业管理分为三个时期：物业管理的起步期、物业管理的发展期、物业管理的规范期。

第一阶段：我国物业管理的起步初期

1981年3月10日，深圳市物业管理公司诞生。该公司以管理商品房为主，在经济上独立核算、自负盈亏。他们借鉴香港先进的管理方法和经验，并结合特区的实际情况，对旧体制进行改革，由单纯的管理型公司向服务经营型企业转变，按照商品化、企业化管理房产的原则，建立起“综合收费，全面管理服务，独立核算，靠企业自身经营运转”的商品化房管体制。1985年底，深圳市房管局成立，对全市住宅区进行调查研究，肯定了物业管理公司专业化、社会化、企业化的管理经验，并在全市推广这种做法。深圳是房管局还进一步从财务管理、监督、专业队伍的组织、目标承包管理责任制的推行等方面予以调控，以加快住宅区管理向规范化、制度化、专业化方向发展。到1988年，由企业实施管理，房管局进行监管的住宅区管理体制在深圳市已基本形成。 第二阶段：我国物业管理的发展期 1993年6月，深圳市物业管理协会正式成立，它表明我国物业进入了一个新的时期。1994年4月，建设部33号令颁布《城市新建住宅小区管理办法》指出“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式，由物业管理公司统一实施专业化管理。”从此，上海、广州、深圳等物业管理市场初步形成。1996年2月，《关于深入住房制度改革的决定》出台，提出“加强售出房维修管理服务，发展社会化的房屋维修市场······改革现行的城镇住房管理体制，发展多种所有制形式的物业管理和社会化的房屋维修、管理服务。”1996年9月，建设部发文《关于实行物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训持证上岗制度的通知》，规定了物业管理企业管理、服务人员实行培训持证上岗。1998年，中央三号文件规定：“取消各种不合理税费，降低住宅造价，提高建房质量，并加强物业管理······”同年三月，李鹏总理在全国人大九次代表大会上所作的政府工作报告中明确提到：“发展投资少、见效快、社会急需的社区服务、物业管理和家庭服务业等。”1998年7月，国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》中明确指出：“加快改革现行的住房维修、管理体制，建立业主自治和物业管理企业相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制。” 第三阶段：我国物业管理的规范期

2003年6月国务院常务会议通过了《物业管理条例》。该条例正式提出国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业，鼓励物业管理采用新技术、新方法，依靠科技进步提高管理和服务水平。该条例的颁布实施是新时期物业管理行业的纲领性

文件，是物业管理的法制建设更加完善，行业方向更加明确。

4中国物业管理的发展现状

物业管理活动主题趋于理性和成熟

物业管理活动的主体包括建设单位、业主、业主大会及业主委员会、物业管理企业、政府及物业管理相关主体（供水、电、气）。随着物业管理的不断发展，政府监管、推动立法等力度日益加大，各方主体行为日趋成熟，物业管理活动逐步呈现出法制化、规范化、制度化状态。开发商主动遵守法律法规、依法尽责，全体业主依法自我约束，依法维护合法权益，物业管理企业规范化经营和服务的氛围正在逐步的形成。 管理服务水平正在提高

由于建设单位物业销售的需要和业主对服务需求的不断提高，物业管理企业只有不断优化资源配置，提升物业管理服务品质，才能在激烈的市场竞争中赢得份额、谋求发展。正是在这种作用下，虽然各地物业管理水平存在发展不均衡，但总体上全国的物业管理服务的整体水平却在不断提高。ISO9000/ISO4000/OHSAS18000等质量管理体系在物业管理企业内日益普及，物业管理企业对规范化和标准化的研究也不断深入，在人力资源管理、质量控制等企业内部管理环节，管理水平在显着提高。 涌现了一批大型物业管理企业

最近几年，各地房地产开发商推出大量的超大楼盘，一些品牌效应卓着的物业管理企业，为了实现品牌扩张。提高企业的知名度和经济效益，把握住机会四处出击，市场份额上升很快。目前，物业管理企业中涌现出了一批管理面积愈千万的平方米的企业。 境外物业管理企业参与国内市场的竞争

以戴德梁行、第一太平戴维斯等为代表的外资企业目前正在继续进军内地物业管理市场。以前，这些外资企业倾向于与内地物业管理企业合作开拓市场。由于这些企业具有丰富的市场运作经验、先进的企业经营管理经验和优良的服务素质，他们在高端市场具有明显优势，市场占有率正逐步上升。从类别来看，他们接受的物业管理项目人部分属于顾问项目，直接管理的占少数。

物业管理的内涵愈加丰富

物业管理的内容已不局限于提供房屋维修、保安、绿化、清洁卫生、代收代交水电费等公共性的服务，还进一步提供如代订代取牛奶或报纸、室内装修、环境设计、搬家、代理房屋租售、家政服务、卫生保健服务、订机票车票、商业策划、安排度假消遣等各种专项和特约服务。优秀的物业公司还特别注重小区（大厦）的文化、文艺、文明建设，进一步拓展了物业管理公司的空间、内涵。同时，许多物业公司还在服务规范化、高标准方面下功夫，他们积极推行实施、通过ISO9000和ISO14000等系列的质量体系认证，积极参加省优、部优物业管理小区（大厦）的评选，进一步提高了管理水平，在社会桑树立了良好的信誉和形象。

物业管理立法有一定的发展，逐步走向法治化、规范化

自1994年4月建设部出台《城市新建设住宅小区管理办法》后，深圳、珠海、广东、上海、宁波、青岛、厦门、江西等八个省市先后出台了物业管理条例，北京、重庆、江苏、山东等近百个省、市先后制定出台了本地区的物业管理办法；国家有关部门也相继制定了相关的配套法规，如国家级委颁布的《省市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、财政部颁发《物业管理企业财务管理规定》等，2003年更出台了《中华人民共和国物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》《业主大会章程》《前期物业管理招投标管理暂行办法》，2004年又颁布了《物业管理企业资质管理办法》《物业服务收费明码标价规定》，形成了全面规范物业管理各方关系、各种行为的权威性、全国性的专门法规。各地有进一步形成个性实施细则，并加大了对物业管理操作的检查和监督，物业管理正逐步走向法治化和规范化的轨道。