内容发布更新时间 : 2024/5/21 14:29:24星期一 下面是文章的全部内容请认真阅读。

购入土地两种测算方式

某房地产企业（以下简称A房企）拟购入目标公司（以下简称B公司）所拥有的一块土地。B公司取得的该土地成本为1亿元，该土地市价2.7亿元，转让价5.6亿元。为避免涉及B公司隐藏的潜在税务风险，约定按如下两种方案进行操作。 方案一、 土地转让交易

B公司将部分现金作为出资设立全资子公司（以下简称C公司），然后B公司将土地作价转让给C公司，B公司再将C公司的股权转让给A房企。 方案二、土地作价入股

B公司将该土地及部分现金作为出资设立全资子公司（以下简称C公司），然后B公司将C公司的股权转让给A房企。

两种方案的涉税分析

A房企取得股权后，C公司拥有的该地块将被政府收储，并取得政府返还的土地补偿费。而后C公司再经过“招、拍、挂”方式取得该块地，向政府支付土地出让金。 方案一

（一）B公司现金出资设立C公司

假设，B公司以100万元出资设立C公司，则C公司取得B公司股权成本为100万元。比较土地转让或受价入股方式，现金出资C公司的印花税事项可忽略。 （二）B公司将土地转让给C公司 1.增值税

B公司转让土地，属于销售无形资产，应缴纳增值税。B公司取得的土地在2016年4月30日以前，可采用简易计税办法计缴增值税，征收率为5%，销售额为出资作价扣除取得该土地使用权的原价后的余额。 B公司应给C公司开具发票。 2.土地增值税

B公司转让土地，取得经济利益，应缴纳土地增值税。 3.印花税

B公司与C公司签订的土地转让合同，双方就该合同应按“产权转移书据”贴花，税率为万分之五，计税依据为土地转让金额。土地使用证属于“权利、许可证照”。C公司取得土地使用证，应按件5元贴花。 4.契税

C公司从B公司购入土地（位于北京市），应缴纳契税，税率为3%. 5.企业所得税

B公司转让土地应按土地作价确定转让土地收入，相关土地成本等可在税前扣除。

（三）B公司转让C公司股权 1.企业所得税

B公司将C公司的股权转让给A房企取得的收入，应计入B公司收入总额，计缴企业所得税。B公司取得的C公司股权的成本、税费等可按规定在税前扣除。 B公司取得C公司股权的成本为现金出资额。 2.印花税

B公司与A房企签订的股权转让合同，双方按“产权转移书据”贴花，计税依据为股权转让金额，税率为万分之五。 3.增值税

股权不属于金融商品，B公司转让股权不属于金融商品转让业务，不缴纳增值税。 4.土地增值税

B公司将C公司股权，全部转让给A房企，同时C公司的主要资产为土地。参按《国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》（国税函〔2000〕687号）规定，需缴纳土地增值税。

B公司将C公司股权转让给A房企，土地权属未发生变化，仍归属于B公司。根据《土地增值税暂行条例》第一条规定，原则上不属于土地增值税的征税范围。有的地方文件