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江阴法院青年法官论坛案例研讨（二）

作者：研究室 发布时间：2010-10-16 13:51:07

讨论案例二：江阴石油分公司诉江阴市城镇开发公司土地租赁合同纠纷案 一、基本案情

2003年4月8日，原告中国石油化工股份有限公司江苏江阴石油分公司（以下简称石油分公司）作为乙方与被告江阴市城镇建设综合开发有限（以下简称江阴市城镇开发公司）作为甲方签订土地租赁合同1份，约定：一、甲方同意将其位于江阴市黄山路东侧、长江路南，大桥一村北（以路为界），面积约6亩的土地划租给乙方使用。该土地的国有土地使用权证号为澄土国用（2002）字第0009574号，合同签订后由甲方到国土局为乙方办理土地租赁登记手续。涉及的土地契税等费用由乙方承担。二、本合同项下的租赁土地，按照批准的规划是建设加油站及辅房项目。土地租赁使用年限为20年，租赁期自2003年6月1日起至2023年6月1日止。乙方如需缩短租赁期限，须提前一年向甲方提出报告。三、乙方向甲方承付土地租金，第一个五年租赁费按40万元/年交付，租赁费每5年调整一次，每次递增10％，即2008年6月1日至2013年6月1日为44万元/年，2013年6月1日至2018年6月1日为48.4万元/年，2018年6月1日至2023年6月1日为53.24万元/年。租赁费每年支付一次，先付后用，土地租金在每年的6月1日前付清。租赁期间，在政策允许的范围内，乙方承诺甲方参股，并保证不少于40％的股份给甲方。四、在签订本协议后10天内，乙方应向甲方支付第一年土地租金的50％即20万元作为履行合同的保证。办理好土地租赁登记手续再付50％，即20万元。签订本协议至2003年5月31日乙方建设期，甲方不再另行收取租赁费。五、乙方按本合同规定承付租金（包括预付租金）时，甲方必须事先向乙方开具收款收据凭证。六、在本合同规定的租赁期限和使用权范围内，在符合江阴市城市规划要求的前提下，乙方有权对该土地即进行加油站及辅助设施的规划建设和相关方面的开发利用和经营活动，甲方应积极配合，不得干涉。七、乙方租用该块土地时，甲方保证该土地使用权的可租性，保证乙方在租用期内，不影响乙方的经营业务活动。八、租赁期满后，乙方如需继续租赁该块土地，须在期满前三个月向甲方递交续期申请书，并在确定新的土地租赁使用年限和租金及其它条件后，与甲方签订续租合同。乙方如不续租，甲方有权无偿收回该租赁土地的使用权，而该块土地上的土建等地上构筑物应自行拆除，如不及时拆除，则作自行放弃，归甲方所有。如甲方出售该地块，在同等条件下，乙方应享有优先购买权。九、如果甲方向乙方开具租金收据后，乙方仍未按本合同第三条款规定按时支付租金，甲方有权解除本合同。合同还约定了其他事项。

上述土地租赁合同签订后，城镇开发公司按约将该土地租赁给石油分公司使用，石油分公司在该租赁土地上投资建造了加油站，城镇开发公司于2004年3月15日办理了国有土地他项权证（澄国用【2004】第003113号）。2008年4月27日前，因城镇开发公司分割土地使用权需要，经石油分公司同意，注销了合同项下土地的原国有土地使用权证和他项权证，双方于2008年4月27日共同向江阴市国土资源管理部门提交了重新办理土地他项权证的申请。2008年5月4日，城镇开发公司重新领取了土地使用权证。关于租赁土地的他项权证，到目前为止尚未办妥。

关于租金，2008年6月1日前的租金原、被告双方已结清。2008年6月1日至2009年5月31日的租金，按合同约定，石油分公司应于2008年6月1日前支付给城镇开发公司。关于租金发票，城镇开发公司提出在2008年5月19日已交付给石油分公司（发票上注明的开具日期为2009年5月9日），石油分公司提

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出在5月中、下旬收到的，因发票上的品目写的是“场地租赁”，而非“租金”，石油分公司于5月底将该发票退给城镇开发公司，后由城镇开发公司在该发票上加盖单位公章，在5月底、6月初再交给石油分公司的。2008年6月5日，城镇开发公司向石油分公司发出律师函，提出他公司已于2009年5月19日将租金发票送给该公司，但该公司至今未能按合同约定支付租金，并向他公司提出解除合同的要求。石油分公司于当日收到该函，并于2008年6月10日向城镇开发公司发出律师函，提出该公司至今未重新办理土地他项权证，并提出他公司已于2008年6月5日正式向该公司发函要求抓紧办理他项权证，避免租金支付等后继事项的延误，同时提出该公司单方解除合同违反法律规定，也不符合双方订立合同目的。2008年6月12日，石油分公司将44万元租金以本票形式交至城镇开发公司财务，城镇开发公司于2008年6月24日将该款退还。2008年7月30日，石油分公司又发律师函给城镇开发公司，提出该公司无权单方解除合同，他公司已于2008年6月11日支付租金，该公司已经接受，表示租赁合同已经实际履行，代表该公司解除合同的意思表示也是无效的，该公司于2008年6月24日的退款行为，是该公司单方行为，希望该公司接到该函7日内与他公司或律师商量。2008年10月27日，石油分公司又将44万元租金汇给城镇开发公司，城镇开发公司又将该款退还。

又查明，因城镇开发公司欠江阴市大地机械制造有限公司借款，江阴市大地机械制造有限公司向江苏省无锡市中级人民法院起诉，无锡市中级人民法院（2008）锡民二初字第104号民事判决书已生效，在该判决书的执行中，江阴市大地机械制造有限公司与城镇开发公司达成和解，由城镇开发公司将本案讼争合同项下的土地使用权作价3294.5万元抵偿给江阴市大地机械制造有限公司。无锡市中级人民法院出具了（2008）锡执字第405号民事裁定书予以确认。现该块土地使用权尚未办理过户手续。

二、围绕本案的争议焦点，结合合同解除的条件、合同解除的主体、合同解除的后果来进行探讨。 本案的争议焦点：一种意见认为：应当驳回原告的诉讼请求。理由是根据我国《合同法》关于合同解除的规定，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。如果对方没有在约定的异议期间或者超过法定的异议期间向人民法院起诉的，人民法院不予支持。至于合同中违约责任的承担，可以通过其他途径进行解决。另一种意见认为：应当确认被告解除合同的行为无效。理由是：合同的解除必须同时具备三个要素：一是解除权资格的享有；二是解除权条件的具备，这种条件的具备应当是客观的，必须符合法律规定或合同约定，并非一方当事人自认为具备就可以了；三是解除行为的实施。本案中，虽然被告按照合同约定享有解除资格，并且也将解除合同的意思表示告知了原告，但却并不具备解除的条件，即并无证据证明原告违反合同的义务。因此，被告的行为实质上是以解除的名义在违反合同，其提出合同解除行为无效。如果在被告根本无解除权的情况下，而仅因原告未在异议期间向法院起诉为由，确认合同解除，会造成对合同法解除制度设置目的悖离。

对于该案例，研讨会形成两种观点，第一种观点认为，应当确认合同已经解除，第二种观点认为，应当确认合同解除无效。

支持第一种观点，认为应当确认合同已经解除的理由主要有：

合同法第96条规定：当事人依照本法第93条第2款、第94条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。

对96条可以分为二部分来理解。

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第一层意思是：当事人一方依照合同法第93条第2款、第94条规定解除合同的，应当遵守下列程序规定：1、必须具备法定解除合同的条件。即符合合同法第93条第2款、第94条的规定时，不必经对方当事人同意，只需向对方作出解除合同的意思表示，就可以解除合同。2、行使解除权应当通知对方当事人。司法实践中有的当事人通过起诉方式解除合同是否可以呢，是可以的，这种情况下，实际上是一方当事人根据民事诉讼程序规定，欲依赖送达起诉状的时机，请求法院代为通知解除的意思表示，也是一种通知的方式。针对该条前款的规定，有观点认为一方当事人行使合同解除权时，客观上必须具备合同法规定的解除事由，否则合同解除无效。我不这样认为，虽然合同法对一方当事人行使合同解除权作了明确的规定，但是解除方行使合同解除权，发出解除通知时，对其具有解除权只是也只能是该方当事人自己的观点，或者说是凭自己对法律的理解，认为具备了法定或约定的解除条件，对方当事人及法院、仲裁机构未必都认可。司法实践中对于一方当事人解除合同的事由是否符合法定事由，常常可能是有争议的，甚至不同的法官基于不同的认识也会得出不同的甚至相左的观点。例如，一方认为对方行为构成根本违约，但另一方认为其享有合法的抗辩权，或者其违约是轻微的。所以说，一方当事人行使合同解除权时，对于具备约定或法定的解除条件只能是该方当事人自己的观点，而非在客观上必须与约定或法定的解除条件完全相符。

既然是一方当事人自己的观点，那么就可能与约定或法定的解除条件不完全相符，也就会产生享有合同解除权的一方滥用解除权的情形。为此，合同法第96条后半段规定了救济手段：“对方异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”，即赋于合同另一方异议权。合同法规定，合同解除权人行使解除权时，应通知对方，合同自通知到达对方时解除，无需重复对方同意，这对于保护合同解除权人的合法权益具有重要意义。但解除权是一种形成权，只需权利人的单方行为，而不必征得相对人同意，便能达到解除合同的目的，这就有可能造成合同当事人之间权益的失衡和不对等。因此，为了平衡双方的利益，法律在保障一方行使解除权时，同时赋于另一方即相对人异议权，即在解除通知到达对方当事人后，如果对方当事人对解除合同的效力有异议的，可以提起确认之诉。

但是，合同法没有对异议期限作出明确规定。若相对方不及时行使异议权，合同是否解除就会长期处于不能确定的状态：即合同解除方发出的解除合同的通知，未必具有解除合同的效力。这既不利于对合同解除权人合法权益的及时有效保护，也不利于维护合同交易的安全和稳定。为此，合同法司法解释二第24条规定了异议期为3个月。

那么，非解除权人在约定的异议期或法定的异议期间内没有行使异议权，会导致什么样的法律后果呢？根据司法解释规定，在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间的，在解除合同通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。从这条规定可以看出，异议期限届满非解除权人没有表示异议的，应当认为非解除权人的异议权消灭。非解除权人未在约定或法定期限行使异议权的，异议权丧失，合同无可争议地解除。

综上所述，结合合同法和司法解释的规定来看，如果非解除权人未在约定或法定期限行使异议权的，不管一方的解除合同通知是否有事实和法律依据，合同均已解除。但合同解除后，并不影响法院对违约的认定，也就是说合同解除后，法院仍然可以根据具体情况认定由谁来承担违约责任。

支持第二种观点，认为应当确认合同解除无效的理由主要有：

合同解除，是指在合同有效成立以后，当解除条件具备时，因当事人一方或双方的意思表示，使合同关系自始或仅向将来消灭的行为。合同解除具有如下的法律性质：它是以有效成立的合同为标的，必须具备解除的

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