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投资性房地产计量模式选择的财务分析及评价

作者：陈 敏 柳 絮 罗珺文 来源：《中国管理信息化》2008年第19期

［摘 要］ 新《投资性房地产准则》实施以后，企业将面临投资性房地产重新确认和计量模式的选择。本文以上市公司2007年度半年报披露的财务数据为样本，详细分析并比较了两种不同的计量模式对公司财务的不同影响，探讨了上市公司选择投资性房地产计量模式的理由。

［关键词］ 投资性房地产；成本模式；公允价值模式

［中图分类号］F230［文献标识码］A［文章编号］1673-0194（2008）19-0026-03

一、成本模式与公允价值模式的比较

新《投资性房地产准则》规定，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值或两者兼具而持有的房地产，包括已出租的土地使用权，持有并准备增值后转让的土地使用权，以及已出租的建筑物。其后续计量有两种模式：成本模式和公允价值模式。

采用成本模式对已出租的建筑物或土地使用权进行计量并计提折旧或摊销；如果存在减值迹象，则进行减值测试并计提相应的减值准备。公允价值模式下，企业初始确认时以公允价值计量，并在以后期间不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，而应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。 新准则同时规定，只有存在确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得的，才允许采用公允模式计量。采用成本模式计量的，如有确凿证据，可以转为公允价值计量模式，但采用公允模式计量的，不得转为成本模式。投资性房地产成本模式与公允价值模式的不同主要表现在以下方面：

（1）计量属性不同。投资性房地产在成本法下，是以历史成本作为计量基础的。这与传统的计量属性一致。但新会计准则对计量属性作出了重大调整，全面引入公允价值，以公允价值模式进行后续计量的投资性房地产项目的会计处理采用了公允价值进行计量。

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（2）对损益的影响不同。在成本模式下的投资性房地产，照常计提折旧或摊销，当期计提的折旧费用和摊销费用可在税前抵扣，有一定的抵税作用。而采用公允价值模式计量的，就不能享受税前抵扣的优惠。

（3）核算账户不同。在成本法下，企业应当设置“投资性房地产”，但在公允价值模式下，企业还应在“投资性房地产”科目下设置“成本”和“公允价值变动”两个明细科目。

二、上市公司对后续计量模式选择的样本分析

（1）样本的选取。在我国深沪两市约1 500家上市公司中，按照随机抽样的原理选取200家上市公司作为研究的样本，把其中含有投资性房地产项目的上市公司的2007年半年报作为重点研究对象。

在我们抽样选取的200家上市公司2007年半年报中，有44%即88家公司根据新会计准则，划分了投资性房地产项目，并将投资性房地产项目金额单独列出。

根据88家上市公司的2007年半年报的披露，其中87家公司对投资性房地产项目采用了成本模式进行后续计量，占98.86%；唯一一家采用公允价值模式的公司是深圳发展银行。 选取的88家公司中，60%以上的公司投资性房地产项目占非流动资产的比重不到10%，只有约7%的公司这一比重大于50%。我们选取了投资性房地产项目金额占非流动资产总额比重大于35% 的10家公司，以及唯一一家采用公允模式计量的深圳发展作银行为研究的样本。 （2）样本基本情况介绍及投资性房地产项目情况如表1所示。

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这些投资性房地产项目所占比重较大，均超过38%，且有8家公司属于房地产行业，且他们无一例外地选取了成本计量模式，其余两家公司均是综合行业。唯一一家采用公允价值模式计量的企业深圳发展银行，属于金融行业。

作为样本的这11家上市公司，前10家上市公司投资性房地产项目占非流动资产总额的比例最少的为38.76%，最高的高达89.09%，这说明上市公司应会计准则的要求，将投资性房地产项目金额单独列出，对于其投资者来说具有很重要的参考价值。同时，这10家公司也足以作为投资性房地产项目的代表企业。

三、两种计量模式的财务分析