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红莲湖旅游度假区项目规划及投资分析书

第一章 红莲湖旅游度假区项目概况 一、 红莲湖度假区地理位置 二、 度假区气候与生态环境 三、 红莲湖度假区用地情况 四、 关于湖北红莲湖旅游度假区开发有限公司 五、 湖北省及鄂州市对红莲湖度假区项目的政策支持 第二章 市场分析 一、 国内旅游市场现状 二、 项目的可行性分析 第三章 风险及对策 一、 主要风险因素 二、 主要风险对策 第四章 度假区开发规划 一、 公司的发展规划 二、 红莲湖开发的基本思路 三、 开发步骤 四、 远景目标 第五章 投资估算与资金筹措 一、 投资需求估算 二、 前期项目的投资需求与资金来源 第六章 投资收益分析 一、 项目收益估算 二、 投资收益分析

第一章 红莲湖旅游度假区项目概况

一、红莲湖度假区地理位置

红莲湖旅游区位于湖北华中重镇武汉市的东边，鄂州市容光焕发区庙岭镇辖区内，紧阾武汉－黄石高速公路。武－黄高速公路又是我国交通干线中最重要公路干线之一，为沪－蓉高速公路的组成部份，从此路上行可到三峡重镇－宜昌，下行可连接长江沿线的九江、南昌、合肥、南京、上海，为红莲湖旅游度假区提供了极其便利的交通条件和潜在的客源。从行车时间和路

程看，以不超过一小时为界定条件，可直达以下知名旅游景点：武汉东湖风景区、黄鹤楼、归元寺等武汉市蓍名景点，西山风景区，鄂州博物馆等黄石市著名景点。以半天（12小时）为界定条件，则可到九江庐山、荆州三国古战场、宜昌葛洲坝、三峡大坝、长江三峡等著名旅游区，交通条件十分发达和畅通。

红莲湖与武汉东郊接壤，紧靠中国光谷－－武汉市东湖高新技术开发区。整个规划面积为24平方公里，其中水面（红莲湖）约占平方公里。度假区西距武汉市中心不到20公里，东距鄂州市仅23公里，北距湖北省葛店经济技术开发区13公里，东南距黄石市40公里左右。以红莲湖为中心，东至呈列－扇子湖农场乡级公路，西至庙岭－大叶乡级公路，南至扇子湖大堤，北至武汉－黄石高速公路。

红莲湖旅游度假区与黄石市、鄂州市、黄冈市等工商业发达的城市也不远，这些城市都是工业、商业十分发达的地区，在华中地区有着举足轻重作用。特别是武汉市为我国特大城市之一，起着东、西连接的作用，而且又是我国有名的旅游城市和中转地，几个城市人口相加有1500万以上，有着前景十分看好旅游人口潜在优势和物流优势，再加上度假区东北两侧相阾的两大开发区－武汉市的中国光谷和省级的葛店经济技术开发区，地理优势十分明显。随着我国经济的不断发展，人们生活水平的提高和对生活质量要求的提高，作为双休日度假、短途度假的理想去处，红莲湖旅游度假区有着绝好好的区位优势。

二、度假区气候与生态环境

红莲湖旅游度假区属农村气候，年平均气温180C，年平均降水量为1500毫米，无霜期为273天，无任何大气污染和噪音，为典型的农业种值区，具有浓厚的江南田园风光。红莲湖水直通湖北省大型湖泊－－梁子湖，并通过梁子湖与长江来调控水面，其湖水纯净，根据水质监测可以饮用。度假区内地下水源丰富，有泉水流出地表，经用I级标准进行分析，符合生活饮用水卫生标准。其大气质量也符合国家标准大气标准，达到了I级标准。

因红莲湖地域无工业污染，空气清新，湖水清澈，因此生态环境良好。红莲湖曲折有致，情人岛延伸湖中，阳光、微风、绿树、花草，流水潺潺，微波荡漾，广阔的天空，碧绿的湖水，一望无边的绿色，真正体会到了毛主席说的一句话：极目楚天舒。在众多的湖汊里，遍生红莲、菱角等水中植物，而且湖面鸥凫翔泳，水里鱼虾流动，岸边鸟燕齐鸣，草中野兔飞奔，天然趣成。宽阔的湖面可开辟水上运动，比赛基地和各种水上旅游娱乐设施，使人们置身水中亲近绿色，回归自然。另外，红莲湖东南约3公里处，便有梧桐湖，湾汊众多，小岛群布，为红莲湖旅游度假区远期发展提供了有利条件。

三、红莲湖度假区用地情况

红莲湖旅游度假区地形主要属长江三级阶地，地势为北高南低的平原比

较平坦，小有起伏，均为农业耕种地，其建设可根据现有地形，稍作修整即可，不用花费很大成本来平整地。

根据现有的地理环境及土地使用功能，红莲湖旅游度假区用地规模暂定24平方公里，（其中水面约5..5平方公里），规模范围基本上包括了旅游度假区可能建设发展的用地规划，也包括主要大型市政公用设施用地和其它用地的要求。

四、关于湖北红莲湖旅游度假区开发有限公司

为使红莲湖的开发避免低档次、小规模、各自为阵小农经营的老路，在湖北省和鄂州市政府的大力支持下，经中国宝安集团与原湖北红莲湖旅游度假区开发有限公司商议并达成增资扩股协议，成立了以宝安集团为主的新的红莲湖旅游度假区开发有限公司，新公司以2002年5月28日咸宁信达会计事务有限责任公司出具的审计报告为依据，原湖北红莲湖旅游度假区开发有限公司评估基准日的净资产为1089万元，在新公司中占股比例为35％，保安集团以投资现金2022万元入股，占股65％。

新公司除引进行了在房地产开发和区域规划建设上有丰富经验和品牌效应的保安集团外，公司在法人治理结构上也按照现代企业制度设计，依照保安集团的公司建制模式，建立了一整套的科学合理的经营管理机制： 1、建立了较为完善的内部管理机制，规范公司运作：

公司的组织结构严格按《公司法》要求设立，同时结合公司所属行业的特点和公司具体情况制订了较为完善的管理制度，健全了合理的组织结构和强有力的经营管理班子。

2、以提高经济效益为目的，制定设计企业的经营管理制度：

在公司的具体运作中，实行以效益为中心、以效率为标准的原则，推行“统一经营，分级管理”运作模式，公司总部自身及各下属企业都签订了年度《经营目标责任书》、 《总体经营方案》等，建立了相应的考核、激励机制。

3、以保证工程质量为原则，在财务和工程上建立了科学的管理制度：

为改进管理方式，提高公司控制能力，公司先后制定了《安全生产目标责任书》，《财务管理办法》、 《投资管理办法》和《合同管理办法》等核心的管理制度， 通过定期经营分析、财务评审等手段，保证公司整体运行质量。

五、湖北省及鄂州市对红莲湖度假区项目的政策支持

2002年5月30日鄂州市人民政府专题会议纪要（22）号决定：湖北红莲湖旅游度假区开发有限公司对度假区24平方公里规划面积具备“统一规划、统一招商、统一收费、统一开发、统一管理”的权限。会议还决定湖北红莲湖旅游度假区开发有限公司在红莲湖旅游度假区坚持旅游业、高科技产业、房地产业并举的原则，走“统一规划、分步实施、滚动投资、立体开发”