内容发布更新时间 : 2024/7/7 23:30:19星期一 下面是文章的全部内容请认真阅读。

房地产泡沫对金融业的影响及对策

摘要

近年来，随着我国住房制度改革的不断推进、国民经济的持续快速增长和城市化进程的加快，我国房地产业呈现出高速发展的态势，逐渐成为国民经济的支柱产业。与此同时，房地产金融随之快速发展，并对房地产业的发展发挥着举足轻重的作用，成为房地业发展的重要支撑。

然而房地产业是一个高风险的行业，房地产金融在支撑房地产业迅速发展的同时，不可避免地承担了房地产业的高风险。在我国，由于融资渠道的单一，使得商业银行成为了房地产金融风险的主要承担者。种种迹象显示，我国的商业银行房地产金融已潜藏着重大的风险隐患。历史教训表明，商业银行的房地产金融风险具有极大的危害性，一旦爆发，将迅速波及到整个金融体系乃至影响整个国民经济的稳定和发展。因而采取积极措施防范房地产金融特别是商业银行的房地产金融风险已是刻不容缓。本文从分析我国房地产金融的发展现状入手，研究和分析我国房地产热对金融业的影响，并通过对西方发达国家房地产金融风险防范的分析，结合我国的实际情况，综合提出应对房地产金融风险的政策建议和策略。

正文

受上世纪九十年代金融危机的影响，我国在1998年进行了财政和货币的扩张政策以刺激中国经济。在此背景下，我国政府扶持房地产市场以带动经济的发展，每年房地产行业为我国GDP的增长率贡

献在2%，逐渐成为国民经济的支柱产业。房地产持续升温有其好的方面，即：大量的资金涌入房地产业，投资开发房地产，对弥补我国建设资金的不足、改善城市面貌有极大的好处；对于改善我国的投资环境，形成投资牵引和产生示范效应颇为有利。可以说，在我国经济发展高潮的初期，房地产热是极为正常的现象。但随着近几年的发展，特别是自2004年以来，我国的房地产市场开始出现过热，并在2007年开始显现房地产泡沫。

一、 我国房地产行业现状

在我国贸易双顺差、外汇储备增长过快、货币供给被迫增大、人民币面临升值压力、国际原油价格不断飙升的国际形势下，进一步加剧了国内的通货膨胀。再加上2007年中国股市牛市迅速走低，本来中国的投资市场尚未健全，投资渠道匮乏，来自国内外的大量社会闲资就大量涌入了房地产市场，形成了房地产业的繁华，但是在这繁华的背后，存在着很大的隐患。目前，房价涨速仍然迅猛，据国家发改委、国家统计局最近公布的数据显示，2009年全年城镇房地产施工面积达到31.96亿平方米，比2008年同期增长12.8%；城镇房地产业的投资总额为3.62万亿元，比2008年同期增长16.1%。2009年全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.8%。一套普通住宅大约等于城市居民10～15年的收入，部分城市已达到20年。

二、 房地产泡沫对金融业的影响

在房地产突飞猛进的同时，我国的金融业尤其是银行信贷与房地产业有了越来越紧密的关系：2000年以来，我国房地产开发贷款和

个人住宅贷款的年均增速分别为25.99%和59.19%,远远高于同期金融机构贷款的年均增速（13.06%）；房地产类贷款占金融机构全部贷款的比重从2000年的6.04%上升至2009年的19.2%（其中地产开发贷款2009年贷款余额6678亿元，同比增长超过100%；个人购房贷款持续回升，特别是09年下半年增速明显加快，年末个人购房贷款余额4.76万亿元，同比增长超过43%，比上年末高30多个百分点，其中新建房贷款和再交易房贷款增速分别达40%和79%.）。

（一）房地产泡沫的相关理论概念。

简单地说，房地产泡沫就是房地产的价格严重脱离了房地产的实物价值，从而房地产的价格持续扭曲地上涨，导致了资源的不合理配置，从而危及整个经济和金融体系的发展。由于房地产既是资源又是消费品的特性，由于房地产资源的稀缺性、投资者的非理性预期、城市化进程的发展导致了大量人口涌入城市，对房地产的需求盲目扩大以及信息的不对称等因素，房地产的价格严重背离了它的基础价值。

（二）金融业与房地产泡沫的关系。 1）

首先，房地产开发融资渠道单一，高度依存银行贷款我国房地

产业融资主要依靠银行贷款，导致银行承担了大部分金融风险。从国外发达国家成熟的房地产市场看，房地产开发资金来源渠道很广，除银行贷款外，还包括各种房地产投资基金、房地产信托等，银行贷款最多不超过房地产总投资的40％。而我国目前的情况是，房地产开发的三个阶段（取得土地的前期阶段、施工阶段和销售阶段）每一阶