内容发布更新时间 : 2024/11/16 15:56:22星期一 下面是文章的全部内容请认真阅读。

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中国房地产市场已经进入下半场模式 如何盘活巨额存量资产的问题日益凸显 在这一大背景下

REITs成为了重要的解决方案之一 然而，由于种种原因的制约 REITs在中国的发展并非一帆风顺 今天的文章从实务角度出发 结合国内实践案例

对交易所、公募、银行间三大REITs模式 逐一进行详细解析 REITs实操不可不读！ 目录 - - - - -

一、 交易所类REITs产品-中信启航专项资产管理计划 （一）基本信息 （二）交易结构 （三）基础资产分析

（四）中信启航计划存在的特殊风险 （五）现有运营情况

二、 公募类REITs产品-鹏华前海万科REITS封闭式混合型发起式证券投资基金 （一）基金基本信息 （二）交易基础及产品结构图 （三）交易安排 （四）保障机制

三、银行间类REITs产品-兴业皖新阅嘉一期房地产信托基金资产支持证券 （一）基本信息 （二）交易结构 （三）增信措施 四、 类REITs产品总结 前言

中国房地产市场已经进入下半场模式，从增量时代进入到存量时代，如何盘活巨额的存量资产，成为中国经济改革的重要课题。根据海外成熟经验，在存量地产时代，加深房地产的金融化发展，建立成熟的金融体系对于解决日益凸显的存量问题至关重要。中国政府也意识到了这点，并在《“十三五”规划纲要》明确提出“开展房地产投资信托基金试点”。目前，中国市场还未见真正REITs产品（即Real Estate Investment Trusts，指房地产投资信托基金产品，下同）的出现，但REITs在中国却经历了数十年的发展历程。类REITs产品的发行为中国市场真正REITs 产品的发行提供了充分的理论和实践基础。本文将从海外REITs

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产品的发行出发，结合中国市场现有类REITs 产品案例，以期总结相关理论与实操经验。 交易所类REITs产品-中信启航专项资产管理计划

资产证券化业务，是指证券公司、基金管理子公司等相关主体以基础资产所产生的现金流为偿付支持，通过设立特殊目的载体（SPV），采用结构化等方式进行信用增级，在此基础上发行资产支持证券的业务活动。2014年《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》及相关配套制度出台，交易所企业资产证券化业务开始大规模发展，产品的日益成熟及相关规则制度的完善为类REITs产品的推出提供了较为有利的发行环境。

为适应企业资产证券化业务相关规则，交易所类REITs产品以“中信启航REITs”和“苏宁云商REITs”为代表,在交易结构上与成熟市场股权型REITs具备一定的相似性，但是交易所类REITs产品仍属于私募产品，仅可向合格投资机构发行，与公募发行的标准REITs产品在流动性和信息披露程度上存在较大差别。 1. 基本信息

2. 交易结构

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“中信启航专项资产管理计划”（以下简称中信启航）于 2014年 5 月 21 日在深交所综合交易平台挂牌交易，主要投资人为机构投资者。“中信启航专项资产管理计划”投资标的为北京中信证券大厦及深圳中信证券大厦。它是我国第一支真正的权益类REITs 产品。中信启航组合了不同风险偏好投资者（如图所示）的资金，通过投资非公募基金份额间接投资于优质不动产资产。由中信证券的全资子公司中信金石基金管理有限公司进行基金管理。托管人为中信银行股份有限公司天津分行。

1.认购人通过与计划管理人签订《认购协议》，将认购资金以专项资产管理方式委托计划管理人管理，计划管理人设立并管理专项计划，认购人取得受益凭证，成为受益凭证持有人。 2.基金管理人非公开募集资金设立非公募基金，计划管理人根据专项计划文件的约定，以自

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