内容发布更新时间 : 2024/12/24 9:48:14星期一 下面是文章的全部内容请认真阅读。

根据前述确定的单元总分值、基准地价评估结果及其关系模型，按公式9-1、9-2可以计算出各类各级基准地价修正幅度值。结果见表10-4、10-5、10-6。

表10－4 商业用地基准地价最大上调、下调幅度计算表 土地 级别 一级 二级 三级 四级 五级 级别基准地价 2735 1622 843 476 260 单元基准地价最大值 3491.66 1957.69 1078.75 615.92 318.09 单元基准地价最小值 1958.5 1079.2 616.18 345.62 210.55 上调最大幅度（%） 27.67 20.70 27.97 29.39 22.34 下调最大幅度（%） -28.39 -33.46 -26.91 -27.39 -19.02 表10－5 住宅用地基准地价最大上调、下调幅度计算表 土地 级别 一级 二级 三级 四级 五级 级别基准地价 1217 778 520 367 244 单元基准地价最大值 1503.12 935.21 616.99 410.04 296.56 单元基准地价最小值 981.8 629.44 416.65 304.16 193.26 上调最大幅度（%） 23.51 20.21 18.65 11.73 21.54 下调最大幅度（%） -19.33 -19.10 -19.88 -17.12 -20.80

表10－6 工业用地基准地价最大上调、下调幅度计算表 土地 级别 一级 二级 三级 级别基准地价 350 294 244 单元基准地价最大值 378.94 322.36 264.34 单元基准地价最小值 327.14 266.29 226.53 上调最大幅度（%） 8.26 9.65 8.34 下调最大幅度（%） -6.53 -9.43 -7.16

四级 五级 205 182 224.87 188.5 189.90 169.00 9.69 3.57 -7.37 -7.14 二、因素修正系数值的计算及修正系数表及说明表的编制 （一）因素修正系数值计算

根据确定的影响各类用地价格的因素及其权重值，采用下式计算各因素的修正值：

F1i=F1×Wi （10-3） F2i=F2×Wi （10-4）

式中：F1i—某一因素的上调幅度；F2i—某一因素的下调幅度； F1—基准地价上调幅度；F2—基准地价下调幅度；

Wi—某一因素对宗地地价的影响权重。 （二）因素修正系数及指标说明表的编制

根据基准地价修正幅度的计算结果，在按公式10-3、10-4计算因素修正幅度值的基础上，按优、较优、一般、较劣、劣等5个层次设定修正幅度值，分地类按级别编制修正系数表。

在此基础上，进一步编制影响因素修正系数条件指标表。因素修正系数指标说明表是对各层次的修正系数对应的地价影响因素状态条件所做的描述，通常以在一定区域或土地级别范围内地价影响因素的最佳状态指标、平均状态指标、最差状态指标分别对应着优、一般、劣等层次的修正系数。利用土地定级中各影响因素的评价结果，在进行统计分析的基础上，编制影响因素修正系数条件指标表，结果见表10-7~36。

表10－7 I级商业用地基准地价修正系数表 子因子 权重 优 2.061 较优 1.031 一般 0.000 较劣 劣 距一级商服中心的距离 0.149 -1.058 -2.115

距二级商服中心的距离 0.062 距三级商服中心的距离 0.037 距火车站的距离 距汽车站的距离 街道等级 距公交站点的距离 基础设施完善度 人口密度 周边土地利用状况 临路状况 临街宽度 宗地进深 宗地形状 0.02 0.013 0.046 0.031 0.055 0.055 0.083 0.140 0.113 0.113 0.068 0.858 0.512 0.277 0.18 0.636 0.429 0.761 0.761 1.148 3.874 3.127 3.127 1.882 0.429 0.256 0.139 0.09 0.318 0.215 0.381 0.381 0.574 1.937 1.564 1.564 0.941 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 -0.44 -0.88 -0.263 -0.525 -0.142 -0.284 -0.093 -0.185 -0.327 -0.653 -0.22 -0.44 -0.391 -0.781 -0.391 -0.781 -0.589 -1.178 -1.988 -3.975 -1.604 -3.208 -1.604 -3.208 -0.966 -1.931

表10－8 I级商业用地基准地价修正系数说明表 修正因素 距一级商服中心的距<300 离 距二级商服中心的距<150 离 距三级商服中心的距<350 离 距火车站的距离 距汽车站的距离 <500 <360 500-1000 1000-1500 1500-2000 360-720 720-1080 1080-1450 >2000 >1450 350-700 700-1050 1050-1400 >1400 150-300 300-450 450-600 >600 300－600 600－900 900－1200 >1200 优 较优 一般 较劣 劣 混合型主干生活型主干生活型次干道路类型等级 商业街 道 距公交站点的距离 <50 水、电、通水、电、通水、电、通讯 讯 等各种基础等基础设施等基础设施设 基础设施完善度 施配套完套完善，使套较完善，善， 用 使用保证率保证率较高 用保证率高 高 高 人口较稠人口较稠人口稠密，人口稠密，密， 人口密度 人 口流量大 人 密， 密， 人口较稠般 使 用保证率较用保证率一使 使 配 配 套较完善，套较完善，配 配 讯 等基础设施等基础设施讯 讯 50-100 道 100-150 道 150-200 >200 支路 区域因素水、电、通水、电、通 周边土地利用状况 域 人口流量较人口流量较口流量较大 人口流量小 大 小 商业密集区商业、文体 商业、住宅 工业、仓储、其它用地 娱乐设施 混合区 交通用地

临路状况 临街宽度 十字交 <3 <8 丁字交 3-4 8-10 一般沿路 4-5 10-12 5-6 12-15 >6 >15 个别因素宗地进深 形状规则，形状较规则形状对土地宗地形状 形状不规形状极不规 有利于土地有利于土地利用无不良则，有一定则，严重影利用 利用 影响 影响 响