内容发布更新时间 : 2024/11/5 22:44:57星期一 下面是文章的全部内容请认真阅读。

1、

房地产的特性：

位置固定性、个别性；使用长期性；投资大量性；保值增值性；价格易受周围环境的影响 8、房地产分类：

生地（不具有城市基础设施，农村、荒地）；

毛地（具有一定，但是有待拆迁安置的旧房屋的土地）； 熟地（具有完善，进行过平整，能直接建造）；

在建工程（土地上建筑物未完全建成，没达到交付使用的房地产）； 现房（含土地）（地上建筑物已完成，可直接使用。它可能是新的，也可能是旧的或经过装修改造的）

3、按被开发区域的性质：房地产开发分为：旧城改造、新城区开发

旧城改造：实际上是城市功能的再开发，它并不是简单地破坏城市旧城区的功能、创造一种新功能。而是在对原有旧城街区功能进行改造或全面升级。主要是对建成区某些区段的建筑和各项配套设施进行改造或重新建设，改变或者扩大原有建筑地段的使用性质和功能。对原有旧城区进行全面再造。旧城改造两种形式：对街区功能的再造，对原有街区功能的支持和改造。

新区开发：通过对城市郊区的农村、荒地的改造，使其成为建设用地并进行一系列的房屋、道路、公用设施等方面的铺装，使之变成新的城区及房地产产品。建设卫星城是一种大规模的新区开发。

区别：新区开发与旧区改造相比，新区开发和拆迁成本低很多。最大难题在于如何刺激新区功能。

4、房地产的工程设计：一般包括初步设计和施工图设计两种，对于重大项目、特殊项目或专业性强，要求高的项目可在两者间加入扩大初步设计（技术设计）

5、房地产开发的主要参与者：房地产开发企业，政府有关部门、建筑承包商、金融机构、房地产中介机构

6、我国城市土地经营主要通过三个途径：通过土地使用权出让获得土地收益；通过税费方式在土地使用权转让、出租级抵押过程中获得收益；实行土地年租制。 7、房地产市场调查的内容：房地产市场环境调查（政治法律环境调查、经济环境调查、社会文化环境调查、社区环境调查）；房地产市场需求调查（房地产消费者调查、房地产消费动机调查、房地产消费行为调查）；房地产市场供给调查（行情调查；现有房地产租售客户和业主对房地产的环境、功能、格局、售后服务的意见及对某种房地产产品的接受程度；新技术、新工艺、新产品、新材料的出现及其在房地产产品上的应用情况；建筑设计及施工企业的有关情况）；房地产市场营销活动调查（房地产市场竞争情况调查、房地产价格调查、房地产促销调查、房地产营销渠道调查） 8、房地产市场调查方法分类： 按调查对象分类：普查、重点调查、抽样调查 按调查方法划分：访问法、观察法、实验法

9、市场细分的概念：指营销者在市场调研的基础上，从消费者需求的差别出发，以消费者的需求为立足点，根据消费者购买行为的差异性，把消费者市场划分为具有类似性的若干不同的购买群体--子市场，使企业可以从中认定目标市场的过程和策略。这一过程和策略在房地产市场营销中的具体应用，则称之为房地产市场细分。因此，房地产细分是发现和了解市场机会，制定与执行有限的营销方案的关键和核心。

10、房地产市场细分的原则：可测量性、可进入性、可盈利性、可行性。 11、房地产市场细分的依据：地理细分、人口细分（家庭规模、家庭类型、家庭代际数）、心理细分（生活方式和个性）、行为细分。

12、房地产开发项目策划的基本特性：地域性、创新性、系统性、前瞻性、市场性、操作性。

13、房地产开发项目策划的模式：概念策划模式、“卖点群”策划模式、等值策划模式。

14、写字楼项目对区位选择的要求：接近其他商业和办公设施、交通方便快捷、周围环境优良。

15、房地产周期：是指房地产经济水平起伏波动、周期循环的经济现象，表现为房地产业在经济运行过程中交替出现的扩张与收缩两大过程、循环往复复苏--繁荣--衰退--萧条四个阶段。

16、房地产开发项目定位的概念（扩展）：指房地产开发投资者经过研究市场前提、技术前提和资金投入状况等一系列与房地产产品生产有关的前提条件，利用科学方法，构思出房地产产品方案，从而在产品市场和目标客户中确定与众不同的价值定位。包括：产品定位、客户定位、形象定位、品牌定位、营销定位和物业服务定位等。

含义：房地产开发项目定位不是对楼盘本身作实质性的改变，而是在市场调研基础上的市

场定位，是对消费者使用方式和使用心理进行分析研究基础上的产品定位，是将产品核心按消费者繁荣理解和偏好方式传达出去的形象定位。它的目的是通过好的定位形成项目的市场竞争优势，但其自身并不是竞争优势。

房地产开发项目定位的原则

受众导向原则：定位的重心是要为消费者提供满意的产品，房地产开发项目定位越满足消费者的消费需求，就越具有竞争力。 差异化原则：房地产开发项目定位要在房地产建筑风格、平面布置、垂直交通以及对外交通、价格、环境、质量、装饰、物业管理、升值潜力等方面具有特色。

17、房地产产品定位概念：房地产企业为了将自己开发的房地产商品进行有目的、有选择、有针对性的销售或推广，在进行客户界定和细分的基础上，创造有差异的房地产产品，在消费群体中树立所开发房地产产品的特殊形象。内容包括：建筑风格、户型设计、功能定

位、小区环境、物业管理。 18、房地产定价方法：

成本导向定价法：以房地产产品成本作为定价基础的定价方法。

需求导向定价法：一消费者的需求强度及对价格的承受能力作为定价依据的定价方法 竞争导向定价法：一市场上相互竞争的同类房地产商品价格为定价基本依据，并随竞争状况的变化确定和调整价格的定价方法。

19、房地产客户定位：确定房地产项目的目标消费群体和他们的特征。 20、房地产投资的分类

按经济内容划分：土地开发投资、房屋开发投资、房地产经营投资、房地产中介服务投资、房地产管理和服务投资。

按投资形式划分：直接投资（房屋开发投资、房地产置业投资）和间接投资（购买房地产抵押货款证券、购买房地产投资企业的债券股票、投资于房地产投资信托基金） 21、房地产投资优点：A、相对较高的收益水平；B、能够得到税收方面的好处；C、易于获得金融机构的支持；D、能够抵消通货膨胀的影响；E、提高投资者的资信等级。 房地产投资缺点：A变现性差；B投资数额巨大；C投资回收周期较长；D需要专门的知识和经验。

22、项目资本金筹集的渠道和方式：国家预算内投资；自筹投资；发行股票；吸收国外资本直接投资

项目负债筹资的渠道和方式：银行贷款、发行债券、设备租赁、借用国外资金。

23、发行股票筹资的优点：A以股票筹资是一种有弹性的融资方式B股票无到期日 C发行股票筹集资金可以降低公司的负债比率，提高公司财务信用，增加公司以后的融资能力

24、发行债券筹资的优点：A支出固定 B企业控制权不变 C少纳所得税 D提高自有资金的利润率

25、房地产开发资金的来源：自有资金、银行贷款、社会集资、利用外资、预售款。 26、可行性研究的工作阶段：投资机会研究--初步可行性研究--详细可行性研究--项目的评估和决策。其中详细可行性研究中大型复杂工程占0.2%-1.0% 27、房地产项目总投资包括：开发建设投资和经营资金。

28、房地产开发项目需要费用：土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财务费用。管理费用、销售费用、开发期税款、其他费用和不可预见费用等。