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佛山市禅城区“三旧”改造专项规划 佛山市城市规划勘测设计研究院
占有较大比重，盘活这些用地存量，对于解决目前禅城区用地紧张的局面、改善城市用地空间布局结构具有重要意义。
四、政府三旧改造决策、目标、任务
1、佛山市政府要求
佛山市人民政府（佛府[2007]68号文件）《关于推进旧城镇旧厂房旧村居改造的决定及3个相关指导意见的通知》，对全市的“三旧”改造工作做部署。
旧城镇改造：争取用5年时间通过实施旧城镇改造，使我市城镇的道路交通和城市景观有明显的改变，市民居住条件和生活环境有明显改善，改造区域内无危破房屋。
旧厂房改造：重点改造范围是上世纪90年代及以前建设的单层简易结构旧厂房。主要目标是：对全市符合上述重点改造范围的约2170万平方米的旧厂房逐步进行改造提升，力争用3年时间完成改造任务。
旧村居改造：从2007年起，全市启动首批122个建制村居为农民公寓建设、集体物业改造和村容村貌整治的示范村居，争取用3－5年时间，将示范村居改造成为功能配套、祥和安康的生活公寓。
2、禅城区政府要求
工作重点：“三大改造”应当注重改造后所达到的社会效益和经济效益，注重对城市环境和城市发展“质”的提升。要以土地资源整合利用为工作重点和突破口，发挥镇（街道）主导作用，打破村（组）行政界限、打破旧城区与旧厂区界限，进行土地整合和统筹规划，高效利用土地资源，充分拓展和适度预留城市发展空间，引导产业集聚发展。
工作任务：（1）近期（2007年）实现“三大改造”项目开工建筑面积220万平方米。石湾、祖庙、南庄、张槎分别为80、60、45、35万平方米。（2）中期（2008-2010年）。旧物业：城市核心区范围的旧物业基本改造完毕，全区范围内的旧物业改造覆盖面超过80％。旧城区：以新广场为切入点和启动点的祖庙东华里历史文化街区改造进入实施阶段；初步建立旧城区修缮、更新和改造机制。城中村：以简村、深村、南浦村等为试点的城中村改造工作取得实质性进展；基本完成奇槎、鄱阳、罗南等岭南特色历史文化村庄的整治工作。（3）远期（2011-2020年）。旧物业：基本完成全区范围内的旧物业改造工作。旧城区：基本完成祖庙东华里历史文化街区改造工作；启动石湾旧街区和升平街区改造工作。城中村：基本完成城市核心区内城中村改造工作。
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第三章 规划依据、原则与目标
一、规划依据
1）《中华人民共和国城市规划法》 2）建设部《城市规划编制办法实施细则》
3）《城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ137-90）》 4）《佛山市城市总体规划（2005－2020）》 5）《禅城区城市总体规划（2007-2020）》（专家评审稿）
6）《佛山市中心组团近期建设规划（2006-2010）》 7）《佛山市中心组团新城区北片控制性详细规划（修编）》
8）《佛山市高新技术开发区总体规划》
9）《佛山市“一环”沿线控规（醒群村尾片、吉利龙津片区）》
10）《佛山市禅城区土地利用及物业发展策划》（祖庙分册、石湾分册、张槎分册）
11）《禅城区老城区工业企业用地调整对策研究》 12）《广佛地铁佛山段沿线土地利用与开发规划研究——土地利用调整规划》
13）《佛山市道路建设规划管理规定》 14）《佛山市“城中村”改造规划管理指引》 15）《佛山市城市规划管理技术规定》（试行） 16）印发关于加快推进旧城镇旧厂房旧村居改造的决定及3个相关指导意见的通知（佛府〔2007〕68号）
17）关于全面推进“三大改造”、加快提升中心城区综合竞争力的实施方案（试行）
18）佛山市、禅城区关于三旧改造的相关政策文件； 19）其他相关规划、法规、政策。
二、规划原则
1、编制改造规划时应防止只顾眼前利益或局部利益，应切实贯彻落实科学发展观，立足当前，放眼未来，统筹兼顾，综合部署。
2、规划编制应以上层次规划为依据，编制过程中应加强与已编制完成的佛山市城市总体规划、土地利用总体规划、近期建设规划及各专项规划和控制性详细规划等相衔接。
3、妥善处理好与更大区域、相邻地块及周边各项设施的衔接协调。
4、编制过程中应注重部门协作和公众参与。
三、规划期限和规划范围
规划期限为2007—2020年。本次规划的改造项目共分为3期，近期：2007年(以已开始施工或取得施工许可证为依据)；中期：2008-2010年；远期：2011-2020年。
规划范围为禅城区行政辖区，包括祖庙街道、石湾镇街道、张槎街道和南庄镇，总面积154.68平方公里。
四、规划目标
总体规划目标为，通过全面实施“三旧”改造，集约利用土地，提高土地利用效益，转变经济增长方式，促进产业结构优化和经济结构升级；坚持以科学发展观统领全区经济社会发展全局，以“优二进三”发展战略为主线，加快产业结构优化调整；坚持以镇（街道）为主导，以规划先行、资源整合、连片开发、市场运作为原则，将“三大改造”与市政基础设施建设、绿化建设、生态建设有机结合，贯穿和引领全区各项工作扎实推进；有序推进“三旧”改造，塑造城市形象，提升城市发展内涵，凸现中心城区的集聚和扩散效应，增强中心城区的辐射功能，努力建设富裕、祥和的高品质禅城。
分期规划目标应符合《全面推进“三大改造”、加快提升中心城区综合竞争力实施方案》要求。
五、规划基本思路
以能够实施操作为主要目标，立足现实，依据已审批的各相关规划，参考各镇街的改造需求，重点落实禅城区“三旧”改造的区域范围、改造实施计划，提供进行改造的政策和策略研究，使规划具有良好的可操作性，能够直接指导实施。
1）改造地块的确定原则为：城市整体发展迫切需要改
造的地块；政府重大建设项目计划；各镇街及相关管理部门提出改造建设要求的地块；控规及以下层次、已审批的法定规划中涉及到的改造地块；其它发展条件优越、较易改造提升、时机成熟的地块。
2）改造区域控制的内容，综合考虑了以下几个方面的因素：① 《佛山市“三旧改造”规划编制工作方案》的控制性要求：包括用地总体布局、建筑及人口总体容量指导性意见、改造时间、改造模式的原则性建议。② 对上层次规划的修正和调整指导意见体现在具体改造地块的土地利用意向中。
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第四章 “三旧”改造规划
一、改造范围
本次规划的改造范围为禅城区行政辖区内的旧城镇、旧厂房、旧村居改造。
“旧城镇”改造主要是指我市各区、镇（街道）城区内国有土地的旧民居、旧商铺、旧厂房等的改造。“旧厂房”改造，是指镇（街道）、村和工业园区内的旧厂房的改造，包括严重影响城市观瞻的临时建筑。重点改造范围是上世纪90年代及以前建设的单层简易结构旧厂房。“旧村居”改造，是指在“城中村”、“园中村”、“空心村”等推进农民公寓建设、旧物业改造和村容村貌整治。
根据各镇（街）上报改造项目的相关材料，结合《禅城区城市总体规划（2007-2020）》，禅城区“三旧”改造项目包括“旧城镇”改造、“旧厂房”改造和“旧村居”改造等共215项内容，占地约1771.44公顷。其中，“旧城镇”改造21项，占地约152.09公顷；“旧厂房”改造96项，占地约864.21公顷；“旧村居”改造98个，占地约755.14公顷。
表格 1 禅城区“旧城镇”改造项目列表
序拟改造旧城镇项目名称 所属街编号 号 镇 1、 张槎中心小学 A-11 2、 弻塘商业地块1 张槎 A-46 3、 张槎医院 A-51 4、 佛平路北侧、市东上路东侧旧改地块 B-17 5、 锦华东路北侧、市东上路西侧旧改地块 B-18 6、 东华里改造 B-23 7、 祖庙东华里安置地块一（普君南旧区） B-27 8、 兰园小区旧改项目 9、 永安医院西侧旧改地块 祖庙 B-28 B-30 10、 仁寿寺旧改地块 B-34 11、 锦隆花园 B-62 12、 百花东侧、建新路南侧旧改项目（东建B-63 集团） 13、 三友南项目 C-03 14、 云龙山庄西面土地开发项目 石湾 C-13 15、 东胜大厦与季华货仓片区改造 C-15 16、 解放路步行街一期 D-05 17、 解放路步行街二期 D-06 18、 南庄医院 19、 南园酒店 南庄 D-07 D-09 20、 南庄小学 D-23 21、 华夏博览城2 D-29
表格 2 禅城区“旧厂房”改造项目列表
序拟改造旧厂房项目名称 所属编号 号 街镇 1 下朗村朗宝工业园二期 A-01 2 上朗工业厂房 A-02 3 上朗工业提升 A-03 4 下朗村民公寓 张槎 A-04 5 下朗村居建设 A-05 6 上朗村民公寓 A-06 7 下朗社区中心 A-07
序拟改造旧厂房项目名称 所属编号 号 街镇 8 下朗旧陶瓷厂改造 A-08 9 国际针织服装城 A-09 10 润华陶瓷厂改造 A-10 11 大江商住楼 A-12 12 商会大厦 A-13 13 中心西区改造 A-14 14 张槎商住1 A-15 15 张槎商住2 A-16 16 张槎居住 A-17 17 东鄱村商业地块 A-22 18 东鄱村商住3 A-23 19 村尾工业厂房 A-25 20 普华科技工业园 A-26 21 大沙居住1 A-27 22 大沙居住2 A-29 23 大沙居住3 张槎 A-30 24 大沙居住4 A-31 25 大沙商住楼 A-32 26 鄱南村民公寓 A-33 27 弻塘工业 A-34 28 大富房产 A-36 29 大富商住1 A-37 30 大富居住 A-38 31 莲塘工业区宿舍 A-39 32 大富工业提升 A-40 33 莲塘工业区厂房 A-41 34 莲塘村民公寓 A-42 35 海口禅西大道西侧工业 A-44 36 弻塘商业地块2 A-47 37 弻塘商住楼 A-48 38 村头工业区 A-49 39 佛山市恒泰机电总公司 B-02 40 安安化妆品厂 B-03 41 佛山市华昊化工有限公司电化厂 B-04 42 佛山市化工研究所 B-05 43 佛山市工艺美术铸造厂 B-06 44 新光针织有限公司（原佛山市第一针织厂） B-07 45 佛山市酒厂 B-09 46 鲤鱼沙经济社村民公寓 B-10 47 佛山市通宝股份有限公司 B-11 48 佛山市钟表厂 B-12 49 丝织路居民安置区改造 B-13 50 佛山市第二针织厂 B-14 51 佛山市汾江汽车配件厂、佛山市旅行袋厂 祖庙 B-15 52 佛山市无线电五厂 B-16 53 佛山市东方色母厂有限公司 B-19 54 南方印染股份有限公司 B-20 55 大围经济社村民公寓 B-21 56 佛山市无线电三厂 B-24 57 佛山市环球电梯厂 B-26 58 祖庙东华里安置地块一（丝绸大街北侧） B-29 59 佛山市铸造厂 B-32 60 佛山市精密铸造厂 B-33 61 佛山市吉达本田电梯起重有限公司 B-46 62 镇安村村庄改造 B-48 63 佛山纺机厂（金色家园） B-64 64 佛山石湾陶瓷文化创意产业园 C-01 65 佛山石湾时尚陶瓷文化创意产业园 C-02 66 河宕村之辛岗村酒店项目 C-04 67 河宕村之河南村物流仓储项目 石湾 C-05 68 深村之钢材市场改造一期 C-16 69 房地产开发项目 C-41 70 澜石大马路与二马路连通项目 C-42 5
佛山市禅城区“三旧”改造专项规划 佛山市城市规划勘测设计研究院 序拟改造旧厂房项目名称 所属编号 号 街镇 71 世博家园2、3、4期及世博商业中心 C-43 72 黎冲永朝工业区改造 C-44 73 石梁村-招商银行写字楼及东江龙明苑房地产项目 C-53 74 东江龙花园 石湾 C-54 75 慧港国际 C-55 76 五星级酒店及配套楼宇 C-56 77 东华里拆迁棉纺厂安置房 C-62 78 堤田村工业厂房改造 D-02 79 老干活动中心 D-08 80 联兴陶瓷厂 D-10 81 罗南、新美雅陶瓷厂房改造 D-11 82 永利、新永华陶瓷厂改造 D-13 83 恒发、恒粤、华雄陶瓷厂改造 D-14 84 宏丰厂 D-15 85 仕基达陶瓷厂 D-16 86 星隆厂 D-17 87 圣罗兰厂 南庄 D-18 88 上元厂 D-19 89 上元山河、顺联厂 D-21 90 万科 D-22 91 吉利鞋厂 D-24 92 吉利涌滨河绿地改造 D-25 93 吉利涌南地块改造 D-26 94 华夏博览城1 D-28 95 海昌燃料有限公司 D-32 96 新明珠陶瓷厂 D-33 表格 3 禅城区“旧村居”改造项目列表
序号 拟改造旧村居项目名称 所属街镇 编号 1 东鄱村改造 A-18 2 东鄱村商住 1 A-19 3 东鄱村商住 2 A-20 4 东鄱村商住 4 A-21 5 大富社区中心 6 大沙居住 5 张槎 A-24 A-28 7 清水路北侧地块 A-35 8 海口禅西大道西侧工业 A-43 9 弻塘商住 2 A-45 10 海口公寓 A-50 11 敦厚村村民公寓及商品房开发 B-01 12 东升田边村庄改造 B-08 13 简村村庄改造 B-22 14 永红片改造 B-25 15 永红南浦经济社商住楼 B-31 16 棚下经济社村民公寓及综合楼 B-35 17 大豆经济社村庄改造 B-36 18 果房经济社村民公寓 B-37 19 大塘经济社村民公寓 B-38 20 大塘经济社公寓综合楼 B-39 21 永新村村庄改造 B-40 22 永新村广场项目 祖庙 B-41 23 永新村村庄改造 B-42 24 季华大酒店 B-43 25 永新村改造 -季华国际商业城 B-44 26 镇安村村庄改造 B-45 27 星二经济社村民公寓 B-47 28 中二经济社酒店项目 B-49 29 中一经济社村民公寓及综合楼 B-50 30 镇安村村庄改造 B-51 31 中一经济社中宏大厦 B-52 32 星辉大厦 B-53 33 晟景房地产公司商住楼项目 B-54
序号 拟改造旧村居项目名称 所属街镇 编号 34 星二经济社村民综合楼 B-55 35 永新村村庄改造 B-56 36 永新村村庄改造 B-57 37 永新村村庄改造 祖庙 B-58 38 永新村改造 -季华国际商业城 B-59 39 镇安村村庄改造 B-60 40 永红村委会 B-61 41 潘一村房地产项目一期 C-06 42 潘一村房地产项目二期 C-07 43 番村之红星村物业改造 C-08 44 里水村商住楼 C-09 45 里水村商住楼 C-10 46 番村村民公寓 C-11 47 番村之联星经济社酒店（四星级） C-12 48 里水村商住楼 C-14 49 深村之钢材市场改造二期 C-17 50 岭南大厦 C-18 51 深村物业改造 C-19 52 深村商住项目 C-20 53 深村物业改造 C-21 54 土地开发 C-22 55 商住楼 C-23 56 新世纪亚洲大酒店（四星级） C-24 57 湖景酒店副楼 C-25 58 深村超市麦德龙开发项目 C-26 59 鄱阳村商住楼 C-27 60 鄱阳村物业改造 C-28 61 湾华村商住楼 C-29 62 水浸区改造 C-30 63 沙岗蓝领公寓二、三期 C-31 64 中国家居博览城一、二期 C-32 65 黎冲旧物业改造 66 太钢集团仓储加工配送中心三期项目 石湾 C-33 C-34 67 太钢集团仓储加工配送中心二期项目 C-35 68 绿地建设 C-36 69 顺峰山庄 C-37 70 村民公寓 C-38 71 黎冲村物业改造 C-39 72 银苑市场改造项目 C-40 73 石梁村东江龙御水园楼盘 C-45 74 石头村不锈钢市场 C-46 75 厂房改造 C-47 76 澜石二马路开通项目 C-48 77 石头村商业金融项目 C-49 78 佛山公园 C-50 79 石头村江湄地块项目房地产二期 C-51 80 石头村江湄地块项目房地产一期 C-52 81 滨海御庭 C-57 82 湾华村北部商住，南部商品房项目 C-58 83 湾华村村民公寓 C-59 84 鄱阳村佛陈桥东商住项目 C-60 85 奇槎村村民公寓 C-61 86 岭南文化旅游古迹开发项目 C-63 87 农贸市场 C-64 88 深村土地开发项目 C-65 89 商务酒店项目 C-66 90 河西村民公寓（ CD座） C-67 91 湖涌村改造 D-01 92 罗格村改造 D-03 93 罗格孔家村 94 永丰村居改造 南庄 D-04 D-12 95 东村背岗村 D-20 96 龙津村改造 D-27 6
佛山市禅城区“三旧”改造专项规划 佛山市城市规划勘测设计研究院 序号 拟改造旧村居项目名称 所属街镇 编号 97 吉利村改造 98 醒群村改造 南庄 D-30 D-31
二、改造模式与改造策略
1、改造模式的分类
（1）整体拆建改造：是指对用地项目的全面拆除改造，包括建设格局、用地功能、配套设施、环境景观等方面的重建。以拆除重建为主，整体拆建率超过30%的（拆除重建部分的建筑面积与改造项目改造前的总建筑面积之比），属于整体拆除改造模式。
整体拆建改造的适用对象为：① 对城市规划实施有较大影响或与城市总体规划确定的用地性质、城市功能和地位严重不符或有安全隐患突出的“旧城镇”、“旧厂房”；② 现状存在问题比较突出，区位优势明显、土地价值较高，规模不大，且村集体、村民有较强改造意愿的，在城市外因和“旧村居”内因作用下自身有更新改造需求的“旧村居”。
（2）局部拆建改造：在整体格局和功能不做重大调整的情况下，对改造区域的局部地块、关键要素进行重点改造。整体拆建率大于5%、不超过30%的，属于局部拆建改造。
局部拆建改造的适用对象为：① 现状整体情况较好，只需要对局部空间和环境进行改造的“旧城镇”“、旧厂房”；② 村集体经济实力强或能够吸引外来资金投资的，能推动片区的产业更新升级目的，力图改造部分片区，但又难于成片推行整体拆除改造的“旧村居”。
（3）保留整治改造：不涉及改造拆迁，而是对改造区域进行环境净化和美化。整体拆建率不超过5%的，属于保留整治模式。
保留整治改造的主要适用对象：① 整体建设情况较好，问题不太严重的旧村居；② 现状建筑密度较大、改造难度较大的“旧村居”。
2、改造模式的选择原则
“三旧”改造涉及的改造主体的区位、面临的问题和改造需求各不相同，因此改造模式也不尽相同，各项目的改造模式可以是单一的，也可以是两种或多种模式的结合，具体的改造模式应在“三旧”项目改造详细规划中予以确定。改造模式选择需遵循的主要原则如下：
（1）对城市近期建设重点地区内，与城市规划冲突严重、安全隐患等问题较为突出的“三旧”改造项目，选取整体拆除改造模式。
（2）与城市产业结构调整、公共和市政设施建设存在
局部冲突的“旧城镇”改造项目，局部地段存在严重的安全隐患、原村民局部拆除改造意愿强烈的“旧村居”，应根据实际需要和城市规划要求实施局部拆建。
（3）对于改造时机尚未成熟，推进矛盾大、改造难度
大，政府、市场和村民都暂时无法接受全面改造的区域，近期可采取局部拆建的模式；待时机成熟，全面改造推进矛盾较小时再进行整体拆建。
3、整体拆建改造项目
采用整体拆建模式的改造地块，按现行的城市管理体制和标准，遵照所在片区法定控规调整用地性质与用地规划布局，全面解决改造区域的景观、环境、土地利用、设施配套等方面的问题，严格杜绝“建新不拆旧”的情况，以便实现改造区域与周边建成区之间的协调。
对于采取整体拆建的旧村居改造，由政府引导，进行原地拆建或异地集中建设；重点推进区位条件优越的旧村进行房地产开发。
拟采用整体拆建改造项目193个，其中旧城镇改造项目16个，改造面积80.80公顷；旧厂房改造项目90个，改造面积835.91公顷；旧村居改造项目87个，改造面积645.22公顷。
表格 4 禅城区拟整体拆建改造项目列表
序号 拟整体拆建改造项目名称 所属街镇 编号 1 下朗村朗宝工业园二期 A-01 2 上朗工业厂房 A-02 3 下朗村民公寓 A-04 4 下朗旧陶瓷厂改造 A-08 5 国际针织服装城 A-09 6 润华陶瓷厂改造 A-10 7 大江商住楼 A-12 8 商会大厦 A-13 9 中心西区改造 A-14 10 张槎商住1 A-15 11 张槎商住2 A-16 12 张槎居住 A-17 13 东鄱村商住1 A-19 14 东鄱村商住2 A-20 15 东鄱村商业地块 A-22 16 东鄱村商住3 17 村尾工业厂房 张槎 A-23 A-25 18 普华科技工业园 A-26 19 大沙居住1 A-27 20 大沙居住5 A-28 21 大沙居住2 A-29 22 大沙居住3 A-30 23 大沙居住4 A-31 24 大沙商住楼 A-32 25 鄱南村民公寓 A-33 26 弻塘工业 A-34 27 清水路北侧地块 A-35 28 大富房产 A-36 29 大富商住1 A-37 30 大富居住 A-38 31 莲塘工业区宿舍 A-39 32 莲塘工业区厂房 A-41 7