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外商投资房地产开发企业预缴所得税能否弥补以前年度亏损

问：我公司是中外合资房地产开发公司，公司已经取得项目多年，但前几年一直没有收入，只有管理费用，累计亏损1000余万元。2003年度公司开始预售房产，收入近1.5亿元，当地主管税务机关认为我公司应按规定预缴企业所得税。由于公司资金紧张，在年度所得税汇算清缴之际，我们查阅了相关税收法规，认为外商投资房地产开发企业预缴所得税也可以弥补以前年度亏损，但不能确认是否正确。我们的问题是：

（1）预售房款应按季度预缴企业所得税。《关于外商投资企业从事房地产开发经营征收所得税有关问题的通知》（国税发[1995]第153号）第三条规定：“从事房地产开发经营的外商投资企业预售房地产并取得预收款的，当地主管税务机关可按预计利润率或其他合理办法计算预计应纳税所得额，并按季预征所得税。” （2）预缴所得税可以弥补以前年度亏损。《关于外商投资企业和外国企业所得税法若干执行问题的通知》（国税发[2000]第152号）第二条规定：“外商投资企业和外国企业按照税法规定预缴季度企业所得税时，首先应弥补企业以前年度所发生的亏损，弥补亏损后有余额的，再按其所适用的税率预缴季度企业所得税。” （3）关于预缴所得税的“预计利润率”问题。2002年度当地主管税务机关确定的预计利润率为5％。虽然国家税务总局于2003年7月9日下发了《关于房地产

开发有关企业所得税问题的通知》（国税发[2003]第83号），该文件规定：“预售收入的利润率不得低于15％（含15％）。”但该文件第六条规定：“本通知适用于各种经济性质的内资房地产开发企业，以及从事房地产开发业务的其他内资企业”，而我公司是中外合资企业，应该按原来的5％预计利润率计算缴纳所得税。 根据以上规定，我公司于2月中旬向主管税务机关报送了《关于企业所得税问题的报告》，希望以2003年度预收房款按预计利润率计算的预计应纳税所得额弥补以前年度亏损。近日得到了主管税务机关的口头回复意见：

（1）“预缴”和“预征”是两个概念。国税发[2000]152号文件第二条规定：“外商投资企业和外国企业按照税法规定预缴企业所得税时，首先应弥补企业以前年度所发生的亏损，弥补亏损后有余额的，再按其所适用的税率预缴企业所得税。”仅指正常经营过程中每个季度预缴所得税时，允许以正常经营所取得的“应纳税所得额”弥补以前年度亏损；不包括按照国税发[1995]153号文件第三条第（一）款的规定：外商投资房地产企业预售房地产时所取得的预收款，按“预计利润率”计算的“预计应纳税所得额”。即这个“预计应纳税所得额”不能用于弥补以前年度亏损。

（2）“两条线”问题。对预售房地产所取得的预收款“预征”企业所得税与年度所得税汇算清缴时弥补亏损是两条线，这两条线应预征、预缴的企业所得税不能混淆。因为，企业的预收房款还没有结转“销售收入”，没有计算“经营利润”，

当然不能弥补以前年度亏损。

以上意见是经过请示我市国税局涉外分局后答复的，这也是该局在2002年度的所得税汇算清缴中对我公司出具了两份《汇算清缴结果通知书》的原因（说明：我公司于2003年5月29日同时收到原主管税务机关——我市国家税务局涉外征收管理局出具的两份《外商投资企业和外国企业所得税汇算清缴结果通知书》。其中第一份《通知书》上载明：“本年度利润总额：－2232639.19元”；第二份《通知书》上载明“你公司2002年度预收售房款应预缴所得税4688003.00×5％×33％＝572352.05元”）。

请问：税务机关的做法是否正确？预收账款在按照预计利润率预征所得税时到底能否弥补以前年度亏损？

答：预征与预缴是一个问题的两个方面，对税务机关来说是预征，相对于纳税人来说则为预缴。预收账款在按照预计利润率预征所得税时应当允许弥补以前年度经过税务机关审核确认的亏损（所得额）。理由如下： （1）预缴税款法律依据。

①《外商投资企业和外国企业所得税法》规定，外商投资企业分季预缴所得税时，应当按季度的实际利润额预缴；按季度实际利润额预缴有困难的，可以按上一年度应纳税所得额的1／4或者经当地税务机关认可的其他方法分季预缴所得税。 ②国税发[1995]153号文件规定，从事房地产开发经营的外商投资企业预售房地