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2015年物业项目负责人考前练习题

《物业管理实务》案例题

案例一：

刘先生购买了一套位于顶层的商品房，“入住时与物业公司签订的《前期物业管理服务协议》和《临时管理规约》中都有明确的规定：为维护小区整体形象和相邻住户的安全，业主不得私自封闭观景阳台，不得在窗户上加装防护栏。”入住后，刘先生未经物业公司同意，擅自封闭了观景阳台并加装了防护栏。物业公司发现后要求其拆除。刘先生认为：这是自己的房子，自己有权利处理，拒不拆除。物业公司决定：对刘先生罚款2000元。刘先生拒绝交纳。在不得已的情况下，物业公司采取了断水、断电、停止服务等系列“制裁措施”。双方矛盾十分尖锐，物业公司把刘先生告上了法庭。物业公司的诉讼请求是：刘先生拆除封闭阳台的材料及防护栏并交纳罚款；刘先生承担此案的诉讼费。

请仔细阅读、分析此案例并回答：

1、物业公司的各项诉讼请求能否得到法院的支持？ 2、按照法律法规要求，刘先生在此案中有哪些过错？ 3、物业公司在操作中的错误所在？应当采取何种做法？

案例二：

某小区楼上业主扔烟头，导致楼下三楼业主家阳台上的东西着火，将三楼家阳台磁砖及邻居家玻璃烧坏。该小区物业管理处帮忙救火，动用了5个灭火器，损失两个防毒面具。在帮助三楼救火过程中，消防栓出现故障，消防带与消防栓脱开，无法关闭，致使水流入起火业主家中，造成一定损失，水还险些流入电梯，由于及时将电梯开到楼上，才避免电梯被淹，但已造成电梯摄像头损坏。

请结合题目回答下列问题：

1、物业管理处要求三楼业主支付灭火器的费用和烧坏的邻居家玻璃费用并自行修复三楼 业主家被烧坏的阳台瓷砖。你认为是否合理？为什么？

2、物业管理处要求三楼业主支付电梯摄像头费用，是否合理？为什么？ 3、起火业主家户内由于消防栓未能及时关闭造成的损失应由谁赔偿？为什么？

案例三：

某住宅小区有多家业主私自搭建鸽子房。鸽子房所造成的遮光、噪音、异味等严重干扰着相邻业主的生活。为此，受扰业主多次向物业服务企业反映、投诉，但是，并没有解

决问题，故认为物业服务企业不作为，并以此为由而拒缴物业服务费。物业服务企业则认为对鸽子房的管理力度已经很大，光强制拆除就3次，不能因此就拒缴物业服务费，故请求业主委员会协助催缴。业主委员会认为物业服务企业对私搭乱建、豢养宠物管理不力，要求物业服务企业即时解决，否则准备启动业主大会进行投票表决，以更换物业服务企业。目前该问题正在磋商中。

请仔细阅读本题并分析回答下列问题:

1、受鸽子房干扰生活的业主是否应该缴纳物业服务费？并说明理由。 2、物业服务企业应该如何处置私搭乱建和豢养宠物问题？

3、面对业主委员会准备启动业主大会更换物业服务企业，物业服务企业应该如何解决？

案例四：

某小区入住已五年，已经成立了业主委员会。业主委员会与物业服务企业A公司签订的物业管理合同已经到期。业主委员会试图通过招标的方式重新选择物业服务企业，一直未能顺利进行。A物业公司仍按照原合同提供物业管理和服务。业主王先生以物业管理合同已经到期为由不再缴付A物业管理公司的物业管理费。A物业管理公司在多次催缴未果的情