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财务报表分析案例

恒大地产（03333）

（一）研究对象及选取理由

（一）研究对象

本报告选取了房地产行业上市公司——恒大地产（03333.HK）作为研究对象，该上市公司公布的2011年度 —2013年度连续三年的财务报表进行了简单分析及对比，以及对该公司财务状况及经营状况得出简要结论。 （二）行业概况

在中国房地产的概念是从1981年开始的，1981年之后，中国房地产有了雏形。 从国务院下达了停止银行贷款政策后，房地产受到了严重的创伤，一直到1998年，中国房地产始终波澜不兴。1998年，国务院作出了重大的决策，取消了分房，这一政策一出台，房地产在短期内大爆发，房地产产业迅速上升，于此同时，银行也在不断调低利率。随着房地产迅速发展，导致了严重的社会矛盾，也因如此，房地产业也称为了现在人们所关注的焦点！为此，中央于2004年开始对房地产业做出了宏观调控，主要针对土地和信贷两个方面，以调控为主！

在2004年作出了一些调控见到成效后，国务院于2005年对房地产进一步加大了宏观调控的力度，这次从供求关系进行双向调控，主要以需求为主，虽然从2005年到2006年，房地产成交量开始上升，但是这种状况并没有维持太长，由于自然原因对长江三角洲影响很大，但是其他一线大城市却是一片明媚的天气，房价恢复到以前暴涨的速度，以至于使得调控政策进一步加强！在2006年房地产的政策主要是以调整房地产产品的结构为主，到目前为止，房地产正在进行一系列的转变：买卖双方发生的转变，以前是以卖方占主导地位，但是逐渐转向了买房、消费主导取代了投注主导、长期投资取代了短期投资、产品代替了土地、存量市场取代了以增量为主的市场、笼统的房地产市场转向了细分的市场。

房地产在价格方面的走势，从1998年到2003年这期间，房地产价格到达了一个顶峰，然后从03年到07年处于一个调控阶段，随着2008年奥运后后，新一轮房地产价格再次到达一个峰值，但是政府作出了一系列的措施，对其进行调控，相信新一轮的增长，不会再像以前那样暴涨，将会是一个台阶式的上扬，综上为中国房地产的大体概况.我们选取了这一重点行业为研究对象来分析。 （三）公司概况

恒大地产即恒大地产集团，是在香港上市，以民生住宅产业为主，集商业、酒店、体育、金融、健康及文化产业为一体的特大型企业集团，逾百家国际知名投资银行，财团，基金股东遍布全球，拥有3万余名员工，92%以上工程技术及管理人员为大学本科以上的学历。恒大集团已在全国25省会城市和3个直辖市设立分公司，在全国100多个主要城市拥有200

多个大型住宅项目。

1996年,确立“小面积、低价格”的发展模式,这也是因应当时企业发展战略“规模取胜”而作出的决定。2004年开始,由于中国房地产巿场渐趋成熟及竞争日益激烈,转变了原来的企业发展战略。公司于2006年6月26日在开曼群岛注册成立为所有运营及项目子公司的最终控股公司,另外于2006年6月26日在英属维尔京群岛成立了安基(BVI)有限公司,作为中介控股公司,以持有全部业务。 自2007年起,继续专注于发展”规模加品牌”战略,为了在全国有效实施这策略,进一步利用标准化运营模式,推进在国内迅速拓展。2011年，恒大的价值品牌达到了210.18亿元，蝉联了全国第一，总资产达到了1500亿，企业净利润，核心业务利润，销售面积，再建面积，销售额增长率，营业额等多项核心数据指标全国第一；2011年前三季度，恒大实现了销售面积1145.8万平方米，位居全国第一；实现了销售额692.6亿元，位居全国第二；向各级政府纳税80.33亿元。

(二)恒大地产财务分析

一、实现利润分析 1.利润总额

从图中可以看出2011年的利润总额为20374.85百万元，2012年的为16489.80百万元，2013年的为25398.36百万元。从图中可以看出从2011年到2012年利润总额有显著地降低，而从2012年到2013年有一个显著地提高。2013年比2011年的利润总额多5021.512百万元。这两段变化都很明显，而公司的业绩总体上是上升的，说明公司还是以营业利润为主，所以变化的主要原因是营业利润的变化。 2.营业利润

从图中可以看出2011年的营业利润为20374.85百万元，2012年为16485.29百万元，2013年为25053.60百万元。从2011年到2012年营业利润有显著地降低，而从2012年到2013年有一个显著地提高。2013年比2011年的营业利润多4678.747百万元。营业利润的变化主要是营业收入的减少或者是营业成本的增加造成的，12年是由于企业在三线城市的地价上升，而且企业在第三季度进行了大量的促销活动，收入的增加远远小于成本的增加，所以整体利润呈下降趋势。13年相比于12年有一个显著的增加，主要原因是企业在主营业务收入方面的增幅较大，房地产收入同比增长45.2%。企业期内物业交付的面积和平均售价都明显上升，加之企业加大了对成本的控制，使得收入和成本有一个很大的差距，营业利润有一个很大的增幅。 3.营业外利润

从图中可以看出2011年的营业外利润为0,2012年的为4.51百万元，2013年为342.77百万元。2011年到2012年的营业外利润只有一个微小的变化，而从2012年到2013年却有一个很大幅度的变化，相比于2012年的变化，这种变化对2013年的利润总额的变化有一定的贡献。企业的营业外利润=营业外收入-营业外支出，所以营业外利润的增加主要是营业外收入的增加。主要来自于经营足球、排球俱乐部的额外收入、广告收入以及出售投资物业的收入。