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E、职业素养

非选择题部分

注意事项：

用黑色字迹的签字笔或钢笔将答案写在答题纸上，不能答在试题卷上。

三、名词解释（本大题共2小题，每小题3分，共6分）

36、容积率（4-P113 ）

答案：容积率是指地块的建筑面积与地块总面积的比率。容积率越高，在地块面积一定的条件下，意味着建筑物面积的增加，对房地产开发来说，其销售的收益就相应增打，意味着其使用效益的增加，其结果也必然导致土地价格的增加。

37、资产评估程序性准则（10-P346 ）

答案：程序性准则是关于注册资产评估师通过履行一定的专业程序完成评估业务、保证评估质量的规范，包括评估业务约定书、评估计划、评估工作底稿、评估报告等。

四、简答题（本大题共2小题，每小题7分，共14分）

38、简述在资产评估方法选择中应该考虑的因素有哪些。（2-P55 ） 答案：资产评估方法的选择主要应考虑下面几个因素： （1）资产评估方法的选择必须与资产评估价值类型相适应； （2）资产评估方法必须与评估对象相适应；

（3）评估方法的选择还要受可搜集数据和信息资料的制约。

39、从纵向层次关系上简述我国资产评估准则体系的构成。（10-P346 ） 答案：我国的资产评估准则体系包括下列四个层次： （1）第一层次为资产评估基本准则；

（2）第二层次为资产评估具体准则，包括程序性准则和专业性准则两个部分； （3）第三层次为资产评估指南； （4）第四层次为资产评估指导意见。

五、计算题（本大题共4小题，每小题10分，共40分）

40．某企业一台数控机床购建于2004年6月，账面原值为35万元，其中机床的采购价格为

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32万元，安装调试费为3万元。2009年6月对该机床的数控装置进行更新改造，拆除 原数控部分（原值约为5万元），采用新的数控装置，投资额约为lO万元。2010年6月企业拟将该机床对外转让。评估人员了解掌握了如下资料：

（1）2004年至2010年该类数控机床的价格指数（定基）分别为：125、120、118、120、125、127、130。

（2）由于该机床进行了改造，与同类性数控机床相比不存在性能上的落后。 （3）该机床自购入以来其实际利用率为90％左右。 （4）根据该机床目前的状态，预计该机床尚可使用8年。

要求：试评估该机床的价值。（以“万元”为单位，计算结果保留两位小数。） 答案：3-P84

（1）重置成本=35×（2）加权平均年限=（3）成新率=

84.90×90%+8

130%

+10×127%=36.4+10.24=46.64 （万元）

125%

36.4×6+10.24×1

46.64

130%

=4.90 （年）

×100%=64.47%

（4）评估值=46.64×64.67%=30.07 （万元）

41、待估土地为已完成“七通一平”的待开发建设用地。土地面积为5000平方米，规划用途为住宅，允许的容积率为3，土地使用权年限为70年。评估人员经市场调查，该楼盘建成后即可出售，预计售价为15000元/平方米，销售费用为楼价的2.5％，销售税费为楼价的6％，当地银行贷款年利率为6％，开发商要求的投资利润率为20％。该楼盘的建设周期为2年，建设费为5000元／平方米，专业费为建设费的10％，假定地价一次性投入，建设费和专业费均匀投入。

要求：用假设开发法估算该宗土地目前的单位地价和楼面地价。（计算结果保留整数） 答案：4-P139

（1）楼价=5000×3×15000=225000000 （元）

（2）建筑费和专业费=5000×3×5000× 1+10% =82500000 （元） （3）利息=地价×6%×2+82500000×6%×2×50%=地价×0.12+4950000 （4）利润= 地价+82500000 ×20%=地价×0.2+16500000 （5）销售费用和税费=225000000× 2.5%+6% =19125000 （元）

（6）地价=225000000?82500000? 地价×0.12+4950000 ?(地价×0.2+16500000) 地价（总价）=101925000/1.32=77215909 （元） 单位地价=77215909/5000=15443 （元/平方米）

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楼面单价=77215909/（5000×3）=5148 （元/平方米）

42、某公司5年前自行开发了一项大功率转换及其处理技术，并获得发明专利证书，专利保护期20年。现该公司拟将该专利技术出售给京郊某公司，现需对该项专利技术进行评估。经了解该专利技术产品已进入市场，并深受消费者欢迎，市场潜力较大。根据对该专利技术的更新周期以及市场上产品更新周期的分析，确定该专利技术的剩余使用期限为5年。根据对该类技术交易实例的分析，以及该技术对产品生产的贡献分析，采用的销售收入分成率为3％。根据过去经营绩效以及对未来市场需求的分析，评估人员对未来5年的销售收入进行了预测，结果如下表： 单位：万元 年份 2013 2014 2015 2016 2017 销售收入 600 750 900 1000 800 根据当前的市场投资收益率确定该专利技术评估中采用的折现率为15％，所得税率为25％。 要求：评估该专利技术的价值。（以“万元”为单位，计算结果保留两位小数） 答案：5-P212 估价=

600（1+15%）

+

9001000800

+++2345（1+15%）（1+15%）（1+15%）（1+15%）

750

×3%× 1?25% =59.36 （万元）

43、A企业拟收购B企业部分股权，委托某资产评估公司对B企业2012年l2月31日全部股权的市场价值进行评估，从而为其投资决策提供依据。评估人员经过深入细致的调查、分析，得到以下数据：未来5年（2013年～2017年）归属于股东的净收益分别为1000万元、1050万元、1100万元、1140万元和1190万元，从第6年开始，每年净收益比上年增加2％。折现率和资本化率相同。无风险报酬率为4％，B企业面临的主要风险为经营风险、财务风险和行业风险，相应的风险报酬率分别为3％、3％和2％。 要求：估算B企业于2012年12月31日的股东全部权益价值。 （以“万元”为单位，计算结果保留两位小数） 答案：8-P307/P315/P281

（1）折现率和资本化率=4%+ 3%+3%+2% =12%

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（2）前5年净收益的现值 =

1000（1+12%）

+

1050（1+12%）

2+

11401190++345（1+12%）（1+12%）（1+12%）

1100

=3912.62 （万元）

（3）第6年以后净收益的现值=

1190×（1+2%）

12%?2%

×

1（1+12%）

5=6887.10 （万元）

（4）评估值=3912.62+6887.10=10799.72 （万元）

2010—2014年4月、7月全国自考《资产评估》真题及答案，考生可登录：http://www.hndxedu.org/ziliao/，免费下载

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