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鲁山县房地产业市场调查 暨东方丽景营销策划方案

2015年11月3日-11月25日，我们对鲁山县县城房地产市场的基本情况进行了调查研究，目的是为了了解鲁山房地产概况，为分析鲁山房地产行业提供客观的数据支持。

一、 鲁山概况

鲁山县位于河南省中部，伏牛山东麓，北依洛阳、南临南阳、东接平顶山，总面积2432平方公里，辖6镇14乡，558个行政村，人口83万，素有“七山一水二分田”之称。鲁山，古称鲁阳，汉置县，唐始名鲁山，现属河南省平顶山市。 鲁山县气候宜人，四季分明，自然资源十分丰富。石人山和昭平湖景区被列为国家风景名胜区，是国家级生态旅游示范县，旅游、温泉、荒山、矿产、水电、交通资源充足。工业以煤炭、化工、水泥、钢铁、选矿、耐材、丝绸和花岗岩板材为主。林业、畜产品、蚕业及食用菌生产为河南省之冠。鲁山丝绸历史上被称为“仙女织”。目前，鲁山县是我国蚕丝生产基地县之一。张良姜、拳菜、中华猕猴桃、黑木耳、全蝎等地方特产和物类都享有盛誉。近年来，自西向东已形成了生态旅游开发区、荒山开发区、林果示范区、工业园区、绿色农业示范区。

鲁山县县城分为4个街道办事处。以墨公路为南北走向，西关大街、老城大街、中州路为东西走向分为四个街道办事处。为露峰街道（东北方）、琴台街道（西北方）、鲁阳街道（西南方）、汇源街道（东南方）。露峰街道总人口3.8万，琴台街道4.5万，鲁阳街道4.1万，汇源街道1.8万。共计14.2万人，大概3.5万户。

二、 鲁山房地产在建、在售项目概况

1、 在售项目区位分布图

2、 截止2014年11月17日，鲁山在建房地产项目有30处，其中以东方国际花园、大鹏盛世华城、上宅公园世纪、鸿尧御园为主要代表。这几处房产五证齐全，售楼部环境布置较为合理，销售物料和配套做的都较为到位；售楼小姐专业性和服务态度都很好，在鲁山县城的知名度和口碑都很不错。

3、 自鲁平大道为分割线，城北多为小产权房，但是不乏大鹏盛世华城、阳城百合、常实兴鲁花园等产权齐全的房产。鲁平大道以南，为上宅公园世纪、信宝春城园、鸿尧御园、东方国

际花园等证件齐全或者规模和水平较高的高档小区。整体来看，鲁山县城的房地产市场在项目数量上，证件齐全的项目大概在三分之一左右，剩下三分之二的房产项目，都多多少少会有证件缺失。

4、 从库存楼盘的数量上来看，五证齐全的项目，销售率比较高，证件不齐的项目，存在滞销现象。而且个别开发商手续证件不全，资金链断裂，导致楼盘一度停工，口碑不好，例如新时代。从供求状况上来讲，目前鲁山在建项目面积大概为404万平方米，按照每户100平米住房面积来算，现在在建项目可以满足4.04万户住进新房，而鲁山县城住户仅有为3.5万户，也就是说，鲁山县城居民每家都再买一套房子，还多余出来5400户。所以我们现在所处的环境是非常严峻和危险的，还有我们在没有拿到预售许可证的情况下，不能大肆宣传、广告，这个情况对我们更加不利。另外绿地国际花都一共有200万平方的建筑面积和上宅公园世纪大约110万平方的建筑面积，可以预见的情况是供大于求的趋势，会愈来愈大。那么在未来几年，这些大项目楼盘规模一旦建设形成的话，基本上就重新定义鲁山房地产项目的格局。 5、 小区配套设施作为影响消费者购买的因素之一，完善的配套设施不仅是为了方便以后的小区居民，更是为了开发商快速收回成本和盈利，口碑建设的利器。比如说上宅公园世纪，在鲁山贴吧、百度搜索都得到了一致的好评，在称赞声中出现最多词汇就是环境好、配套好，上宅公园世纪配套设施：地下车库、私人车库、花园、亭台水榭、外围商铺、幼儿园、中学、休闲娱乐会所、五星级酒店、24小时呼吸式物业、环小区水景、中药养生树木等。按鲁山县房地产业目前的发展势头来看，在未来几年，城南新区肯定会是高档的住宅小区群，无论是与基本居住有关的各种公用设施还是与家庭生活需求有关的各种公共设施都会自成一体。在那个时候，鲁山县的高档小区一定会用各种促销手段销售，这样做，影响最大的，不是它的竞争对手，而是周边一些不在一流行列里的项目，就像前些日子，凉茶行业里流行的一句话一样：王老吉和加多宝竞争，和其正却不见了。

6、 县城消费者从原来的为居住而买房，逐渐转化为挑选性价比高的住宅小区，越来越强调户型、物业、小区环境等因素。况且近几年鲁山县发展城南新城和工业区，政府对土地的出让条件放宽，房地产产业蜂拥而至，导致项目专业程度良莠不齐。那么像鲁山县房地产业目前的状况来说，开发商有实力、专业度高的项目也的确是买的很好。那么像我们这种配套设施不是

很完善的项目来讲，跟第一梯队比广告、比活动、比配套是会很吃力的，我们的目光，应该多关注工薪阶层和乡镇客户。

总的来说，目前鲁山县整体的房地产业形式是很严峻的，如果没有好好把握机会，依旧讳疾忌医，固步自封的话，顾客还是别人的顾客，商品还是自己的商品，甚至可能到最后，商品最后也只能算作废品。

三、 东方丽景的基本情况

本案位置：鲁平大道与振兴路交叉口东南，见下图

总占地面积：48000平米 建筑类型 高层

栋数/套数 总层数

5 19

户型图及面积:A户型两室两厅两卫 面积约108.75㎡ B户型三室两厅两卫 面积约127.53㎡ C户型三室两厅两卫 面积约120.79㎡

D户型三室两厅两卫 面积约151.75㎡ E户型三室两厅两卫 面积约140㎡ F户型三室两厅两卫 面积约121.39㎡ G户型四室两厅两卫 面积约150.46㎡ H户型三室两厅两卫 面积约130.23㎡ J户型两室两厅两卫 面积约125.21㎡ K户型两室两厅一卫 面积约117.83㎡

价格情况： 最低价：2299 最高价：2960 楼层差价：20 促销活动：

1. 顶层一次性付款2399 2. 按揭优惠2到3个点

3. 购房送小家电，电水壶，电饭煲

现场装饰：一般 销售物料：除了单页，无其他 现场表现：一般 专业性：一般 服务表现：一般 现场客流：无 小区配套：地下车库 优势：

1、 准现房

2、 120㎡—127㎡，面积适中 3、 户型方正，南北通透 4、 高性价比 5、 低首付轻松置业 劣势：

1、 多次更换代理商 2、 一度停工 3、 工期缓慢

4、 广告、活动资金不足

四、 竞品信息

1、 在建、在售项目价格区位分布：

2、 从地理位置上讲，与东方丽景构成直接竞争的楼盘是东城天下，中间只隔了一条振兴路，

但是，鲁山县城只有38.3平方千米，那么在大城市里可能左右消费者购买的区位优势或者劣势在这里就不会显得非常明显。根据鲁山县的情况来看，影响消费者购买的主要因素为：产权、价格、户型、面积等因素。以下是各项目对比信息：

五、 根据我们从市场上得到的数据，我们提出以下建议，具体为：

(一)、 东方丽景项目整改

1、 项目外围环境整改 2、 楼前、楼后整改 3、 看房通道整理 4、 样品间清洁整理