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项目可行性研究报告 目 录 1总论 1

1.1项目背景 1 1.2项目概况 3 1.3结论与建议 4

2项目的规划相关性及建设必要性 6 2.1项目的规划相关性 6 2.2项目的建设必要性 7 3场址选择 9 3.1场址现状 9

3.2场址建设条件 10 4建设项目定位分析 16

4.1项目服务区域概况分析 16 4.2项目功能定位 18 4.3建筑定位 19 5建设方案 21

5.1建筑设计指导思想与原则 21 5.2项目总体规划方案 22 5.3工程方案 24

5.4配套设施设计方案 25 5.5建设方案评价 29 6环境影响评价 30

6.1 项目地块环境现状 30 6.2采用的环境保护标准 30

6.3项目建设与运营对环境的影响 31 6.4环境保护措施 32

7 组织机构与管理模式 35 7.1 组织机构 35 7.2管理模式 35 8 项目实施进度 37 8.1建设工期 37 8.2实施进度安排 37

9投资估算及资金筹措 39 9.1投资估算 39

9.2资金来源与筹措 41 10财务评价 42 10.1评价依据 42

10.2基础数据与参数 42 10.3营业收入估算 43 10.4成本费用估算 43 10.5盈利能力分析 43 10.6偿债能力分析 44 10.7财务评价结论 44

11 社会评价 45

11.1项目对社会的影响分析 45 11.2项目与所在地区互适性分析 46 11.3社会风险分析 48 11.4社会评价结论 49

12可行性研究的结论与建议 50 12.1可行性研究结论 50 12.2可行性研究建议 360 >>

项目可行性研究报告 总论

1.1项目背景 1.1.1项目名称

大连三寰都市农业发展有限公司 1.1.2主管单位概况

大连三寰集团有限公司成立于1993年，集团总部位于大连市西岗区八一路 号，企业注册资本金 万元，是大连市人民政府直管市国资委监管的国有独资企业。

大连三寰集团已于2002年经国家农业部等九个部委共同认定为“国家级农业产业化重点龙头企业”。

1.1.3报告编制依据 （1）《投资项目可行性研究指南》（试用版）； （2）《建设项目评价方法与参数》（第三版）； （3）《象山县城市总体规划（2001～2020年）》 （4）《宁波市国民和社会发展第十一个五年规划》 （5）《象山县国民和社会发展“十一五”规划》 （6）《关于印发宁波市菜市场建设管理实施办法的通知》 （7）相关设计规范标准等 1.1.4项目提出的理由与过程

公益设施是城市功能的重要体现。一个城市公益设施的数量和水平反映了这个城市文化水平，也体现了城市居民的生活质量。民以食为天，中国人口密度大，菜市场作为一种公益设施，在广大人民的生活中扮演着重要的角色。菜市场的建设水平直接关系到广大人民的日常生活质量。

2007年宁波市菜篮子工作目标要求《宁波市商贸流通服务业“十一五”发展规划》和《宁波市菜篮子工程“十一五”发展规划》为指导，以菜篮子“数量安全、质量安全、可持续发展”为主线，以保障“两荤两素”供应安全为主体，以“菜篮子放心工程”为核心，通过全面构建七大体系，实现七大提升，形成政府监管、行业自律、公众监督“三位一体”的管理框架，努力实现全市菜篮子商品供应率达到100％,质量安全达到95％以上，打造走在全国全省前列，充分体现宁波现代化港口城市菜篮子工程的特色和发展水平。特别提出加强社区菜篮子便民店建设的规范性指导，改善居民新区的购物环境。

县政府对菜市场的建设给予了高度重视，在《关于表彰2005年度宁波市商贸流通服务业先进集体的通报》中宁波市人民政府授予象山县人民政府菜市场改造特别奖。象山县贸粮局积极争取县政府支持，落实了90余万元菜篮子工程建设资金，用于菜篮子基地、屠宰场、菜市场等业态的建设。

象山县城区总人口12万，面积10平方公里，现主要有汪家河、蓬莱两个菜市场，主要覆盖区域为城北和城南。市场大都存在空间狭小、档次低、设施老化、道路窄、交通拥挤等问题。面对城市步伐的加快，消费市场进一步加大，按照《关于印发宁波市菜市场建设管理实施办法的通知》中菜市场以居住区、居住小区为基本单元，一般以1-3 万人口，每千人250平方米建筑面积配置，菜市场服务半径500-1000米的标准，象山县县城现有的菜市场规模不能满足居民生活的需求。尤其是城东区域的菜市场配套问题尤为突出。为了提高菜市场建设水平，加快传统菜市场向现代流通业态升级，提升城市形象，促进长效管理，营造安全放心的消费环境，满足人民群众日益增长的生活需要，城东市场的建设显得尤为迫切。城东市场将作为服务人民群众、让市民百姓方便购买、放心消费的主要载体。 1.2项目概况 1.2.1拟建地点

本项目位于象山丹城丹峰路、兴盛路交叉路口。东临东大河，北临丹峰路，西临兴盛路，南为河道。

1.2.2建设规模与建设内容 建设规模：项目总占地面积21470平方米，建筑面积43447平方米，其中地上建筑面积29112平方米，地下建筑面积14335平方米。

建设内容：建筑物地上主体三层，局部四层，地下一层。一至二层布置为菜场；三层布置为超市；四层为综合管理用房；地下一层为6级人防兼机动车库，地下夹层为6级人防兼非机动车库。地面临路建“L”型广场，广场上布置机动车、非机动车车位。 1.2.3主要建设条件

本项目为象山县城东市场建设工程，地处象山县城区，周边供水、供电、通讯、交通等城市基础设施配套条件较好。 1.2.4项目建设进度

本项目计划于2007年10月开始，2008年12月完成，预计建设工期15个月。 1.2.5项目投资和筹资方案

本项目总投资为15656万元，其中建设投资14980万元，筹资方案为银行贷款。 1.2.6主要技术指标

表1-1 项目主要技术指标表 序号 项目名称 单位 数量 1 项目占地面积 ㎡ 21470 2 建筑面积 ㎡ 43447 3 建筑密度 % 43.4 4 容积率 1.36 5 绿地率 % 16.7 6 总机动车位 辆 241 7 地面自行车位 辆 850 8 投资估算 万元 15656 9 年均营业收入 万元 3100 10 年均利润总额 万元 1470 11 年均净利润 万元 1102 12 投资净利润率 万元 7.4%

13 财务内部收益率（税后） ％ 10.31 14 投资回收期（税后） ％ 9.55

15 借款偿还期 年 13（含两年建设期）