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基准地价修正体系

一、商业用地宗地地价修正体系

1、容积率（楼层）修正

（1）容积率修正（适用于待开发项目）

表1—1 商业用地容积率修正系数

容积率 修正系数 ≤0.4 1.0 0.4

表1—2 商业用地容积率修正系数表

容积率 修正系数 容积率 修正系数 容积率 修正系数 ≤0.4 1 1.1 0.7580 1.8 0.6539 0.5 0.9603 1.2 0.7385 1.9 0.6434 0.6 0.9092 1.3 0.7210 2.0 0.6336 0.7 0.8681 1.4 0.7051 2.1 0.6244 0.8 0.8340 1.5 0.6907 2.2 0.6157 0.9 0.8050 1.6 0.6774 2.3 0.6075 1.0 0.7800 1.7 0.6652 ≥2.4 0.600 注：（1）商业容积率等于商业建筑面积除以总用地面积；（2）评估待开发项目宜采用容积率修正，修正后得到的是对应容积率下的平均楼面地价；（3）当商业容积率小于1时，基准地价为商业分摊用地地面地价。

（2）楼层修正（仅适用于已建成项目）

表1—3 商业用地楼层修正系数表

楼层 修正系数 平均值 修正范围 首层 1.0 1.0 第二层， 地下负一层 0.6 0.50～0.65 第三层， 地下负二层 0.48 0.35～0.55 第四层及以上， 地下负三层及以下 0.35 0.25～0.40 注：（1）当某层商业用房的基准地价进行楼层修正后低于所在地段的办公用地的基准地价时，取其所在地段办公用地的基准地价；（2）已建成项目或已有详细规划指标且能得知楼层数的待开发项目宜采用楼层修正。

2、临街深度修正系数（仅适用于商业路线价区段）

表1—4 商业用地路线价深度修正系数表（标准深度为15米）

临街深度（米） 修正系数 d≤2 1.70 2＜d≤4 1.56 4＜d≤6 1.45 6＜d≤8 8＜d≤10 1.32 1.21 10＜d≤12 1.12 12＜d≤15 1.0 注：设定路线价区段的区域按平均标准深度15米确定修正系数。 表1—5 商业用地路线价深度修正系数表（标准深度为10米）

深度（米） 修正系数 0≤2 1.50 2＜d≤4 1.38 4＜d≤6 1.25 6＜d≤8 1.13 8＜d≤10 1.0 注：设定路线价区段的区域按平均标准深度10米确定修正系数。

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表1—6 商业用地路线价深度修正系数表（标准深度为8米）

深度（米） 修正系数 0≤2 1.40 2＜d≤4 1.28 4＜d≤6 1.15 6＜d≤8 1.0 注：设定路线价区段的区域按平均标准深度8米确定修正系数。 3、宽深比修正系数（仅适用于商业路线价区段）

表1—7 商业用地路线价宽深比修正系数表

宽深比 修正系数 w≤0.1 0.88 0.1＜w≤0.3 0.95 0.3＜w≤0.7 1.00 0.7＜w≤0.9 1.04 0.9＜w≤1.1 1.08 1.1＜w≤1.2 1.12 w＞1.2 1.15 注：（1）宽深比适用于已建成的宗地和待开发宗地；（2）深度在标准深度以内的，计算宽深比时，宽度取实际宽度、深度取实际深度；深度超过标准深度的，计算宽深比时，宽度取实际宽度，深度取标准深度。

4、街角地修正

表1—8 街角地修正系数表

临街情况 修正系数 一面临街 1.00 两面临街 1.08 三面临街 1.13 四面临街 1.15 5、商业集聚度修正系数

进行商业集聚度修正需同时满足以下两个条件：（1）属于没有设定路线价的路段；（2）属商业比较集聚的区域，如批发市场、专业市场等，其修正时针对商业用地网格点基准地价进行修正，商业集聚度修正幅度为+10%。

6、其他个别因素修正系数

表1—9 其他个别因素修正系数表

指标标准 指标说明 修正系数（%） 地形地质 指标说明 修正系数（%） 指标说明 修正系数（%） 优 形状规则，对土地利用极为有利 3.0 地形地质状况好 2.0 宗地面积大，利于开发利用 3.0 较优 一般 较劣 劣 形状较规则，形状基本规则，形状较不规形状不规则，对土地利用对土地利用无则，对土地利对土地利用产较为有利 不良影响 用有一定影响 生严重影响 1.5 地形地质状况良好 1.0 宗地面积较大，较利于开发利用 1.5 0 地形地质状况适宜 0 -1.5 地形地质状况状况较差 -1.0 -3.0 地形地质状况差 -2.0 宗地面积过小，不利于开发利用 -3.0 宗地形状 宗地大小 宗地面积适中，宗地面积偏开发利用情况小，较不利于一般 开发利用 0 -1.5

7、土地剩余使用年期修正系数

表1—10 商业用地土地剩余使用年期修正系数表（还原利率r=9.08%）

剩余使用年限 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 修正系数 0.0859 0.1646 0.2368 0.3030 0.3637 0.4193 0.4703 0.5171 0.5599 0.5992

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剩余使用年限 剩余使用年限 剩余使用年限 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 修正系数 0.6352 0.6682 0.6985 0.7263 0.7517 0.7750 0.7964 0.8160 0.8340 0.8505 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 修正系数 0.8656 0.8794 0.8921 0.9037 0.9144 0.9242 0.9332 0.9414 0.9489 0.9558 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 1.00 修正系数 0.9622 0.9680 0.9733 0.9782 0.9826 0.9867 0.9905 0.9939 0.9971 8、土地开发程度修正值

表1—11广州市十区土地使用开发程度修正表

土地开发程度 数据统计范围 一级区建成区平均数 二级区建成区平均数 三级区建成区平均数 开发项目及成本（元/m） 通上水 通下水 通电 通讯 通路 通气 2合计 2（元/m） 土地平整 20～50 40 35 30 25 106～335 330 295 250 197 10～30 5～20 50～90 6～20 50～90 20～40 30 25 20 20 20 15 90 80 70 20 20 15 12 90 80 70 55 40 35 30 25 除以上一、二、三级区建成区以外的区域平15 10 55 均数 一级区：越秀区、海珠区、荔湾区、天河区； 二级区：白云区、黄埔区、萝岗区； 三级区：花都区、番禺区、南沙区。 注：本表仅供参考，实际操作时应根据待评估宗的具体开发状况，参照上表进行修正。 表1—12从化市土地使用开发程度修正表

土地开发程度 数据统计范围 一级镇建成区平均数 二级镇建成区平均数 三级镇建成区平均数 开发项目及成本（元/㎡） 通上水 通下水 25 20 15 15 12 10 通电 50 40 30 20 通讯 15 12 10 8 通路 70 45 30 25 通气 35 30 25 20 10～30 5～20 20～60 6～20 25～80 20～40 合计 土地平整 （元/㎡） 20～50 40 38 36 35 106～300 250 197 156 126 除以上一、二、三级镇建成区以外的区域12 6 平均数 一级镇：街口街、江埔街、城郊街 二级镇：太平镇、温泉镇、鳌头镇 三级镇：良口镇、吕田镇 注：本表仅供参考，实际操作时应根据待评估宗的具体开发状况，参照上表进行修正。

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