关于珠海楼盘异地销售的可行性分析 下载本文

内容发布更新时间 : 2024/12/23 7:37:27星期一 下面是文章的全部内容请认真阅读。

——数据来源:珠海市统计局

·在珠海全社会固定资产投资中,基础建设一直占主要比例,逐年呈递增的趋势。2007年随着楼市的迅速升温,房地产投资暴增,2008年房地产投资整体仍然保持增长的趋势,但是经济的下行使得房地产投资增幅下降较为明显。

4、城镇居民人均可支配收入快速增长

2003-2008年珠海市城镇居民家庭人均收支情况(单位:元)

——数据来源:珠海市统计局

·2008年珠海市居民消费价格总指数累计上涨4.6%,涨幅比去年上升0.6个百分点。城镇居民人均可支配收入首次突破2万元,同比增长8.6%,增幅相比去年减少0.6个百分点。

·经济环境的不确定性,使居民消费支出缩减,2008年珠海城镇居民人均消费支出同比下降5.2个百分点。其中,受房地产行情低迷的影响,置业观望明显,居住类人均消费为980元,同比下降达30%。

5、人口规模

珠海市城市总人口、户籍人口增长情况(万人)

——数据来源:珠海市统计局

珠海市常住人口数量及城市户籍人口数呈逐年平稳增长态势,2008年购房入户的取消将对珠海的户籍人口数产生一定的影响,这一影响将在2009年开始显现。

三、珠海市房地产发展历程

珠海房地产市场发展走势图

萌芽期(1980-1987年)

·1980年8月珠海设立经济特区,由于大批的人才引进,住房需求增加,政府组建了一批房产开发公司,全市各单位也参与建设自用房。由于土地属划拨性质,还不属于真正意义上的房地产开发。当时外销的商品房只有少量,购买对象大多是港澳人士与外商。1987年全市仅销售商品房251套,面积2.2万平方米。

快速发展期(1988-1995年)

·1988年初,珠海市政府为规范土地管理工作,实现土地合理利用,开始在全市范围内实施“五个统一”,变土地的无偿、无限期使用为有偿、有限期使用,房地产作为商品的概念逐渐引入了开发建设之中,并出现较大数量可供销售的商品房屋。1990年全市商品房交易面积达17.6万平方米。1992年邓小平南巡后珠海房地产开始出现过热现象。1995年全市完成的房地产开发投资达到了26亿元的历史最高值,同时,由于银根紧缩,许多楼盘“烂尾”,这一年底全市空置商品房达93.7万平方米。

调整恢复期(1996-2000年)

·这一时期是珠海房地产业在短暂的调整后走向恢复的过程。“房地产热”过后,珠海房地产投资行为趋于冷静,1996年

的房地产开发投资回落至16亿元。1998年7月珠海被联合国人居中心授予“国际改善居住环境最佳范例奖”,城市知名度大增,吸引力不断加强,使这一年全市新建商品房销售首次突破100万平方米的大关,但与此同时,由于多年的沉淀,市场积压的空置商品房达152万平方米。

平稳发展期(2000-2003年)

·从2000年起,珠海停止住房实物分配,实行住房分配货币化,住房供应从过去的商品房与福利房并存的双轨制,转向以商品房供应为主。这一政策实施,为房地产业的进一步发展创造了市场空间。2001年珠海市政府启动城中旧村改造,为了使它能在三年内改造完成并且为市场所消化,政府出台其它商用土地停止出让和开工建设的政策,由于旧村改造商品房供应市场有限,使整个市场得以消化存量、发展平稳。2004年起珠海市重新有序开放市场。

高速发展期(2004-2007年)

·随着珠海经济的日趋发展,且有广珠轻轨、港珠澳大桥、广珠铁路等一系列重大建设相继付诸实施,珠海的城市发展前景备受看好,同时,在全国经济保持高速增长,房地产行情一片大好的形势之下,珠海的房地产市场出现又一波高速发展的势头。2007年珠海全市房地产开发投资总额达130亿元的罕见高度,而当年的商品房销售面达321万平方米,创历史最高记录。面对经济发展过热、房地产泡沫高涨的严峻形势,国家的宏观调控表现出前所未有的力度,“9·27新政”成为房地产市场的一道分水岭。

调整期(2008年至今)

·2008年是中国不平凡的一年,奥运会如期而至,自然灾害频现,而房地产市场的拐点已是不争的事实。随着全球金融危机的爆发,中国经济增长放缓,资本市场一蹶不振,消费者资产严重缩水,传导到房地产市场,表现为楼市成交低迷、房价下调,市场信心明显受挫,因此,房地产经过一轮的疯狂飞涨后终于开始朝理性回归。珠海楼市受全国大环境的影响也进入调整期,特别是“4·20”购房入户的叫停,更为珠海楼市蒙上一层挥之不去的阴影。

四、小结

·珠海市新城市规划,逐步展现出成熟的一面,各板块功能分区更加明晰,相互之间的协调更趋合理,对房地产开发定位有一定的指导意义。

·2008年珠海经济保持较高的增长,但是增幅出现放缓的迹象。房地产投资增长速度开始下滑。人均收入水平提高,由于对经济不明朗的预期,消费信心不足。

·珠海的房地产房展已有近30年的历史,大体上以十年为一个周期呈阶梯式发展状态。目前珠海的房地产发展正处于第三个周期的下行阶段,按照这一规律来看,珠海房地产市场至少要三年后才会迎来新一轮的发展期。

第三部分、2008年房地产政策扫描

一、货币类专题 1、存款准备金率

·注:①9月25日只下调除工、农、中、建、交、邮储之外的其他金融机构存款准备金率1个百分点;②12月5日下调除工、农、中、建、交、邮储存款准备金率1个百分点,其他中小型存款类金融机构人民币存款准备金率下调2个百分点;③目前存款