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江苏省城市规划管理技术规定--苏州市实施细则之一“指标核定规则” (2008年版 1 总则
1.1 为规范我市规划管理审批行为,统一执行标准,根据国家和省相关规定,结合我市规划管理实际,制定本规划管理实施细则。
1.2 本细则是与《江苏省城市规划管理技术规定(2004年版》相配套的规范性文件,适用于我市市区范围内的的新建、扩建和改建工程,不适用于私有住房建设工程。我市其他地区可参照执行。
2 建筑面积
2.1 核定建筑工程设计面积应严格按照国标GB/T50353-2005《建筑工程建筑面积计算规范》执行。
2.2 建筑面积指标应分列计容积率建筑面积和不计容积率建筑面积。 2.3 住宅90平方米以下是指住宅套型建筑面积,其计算规则按照省标DGJ32/J 26-2006《江苏省住宅设计标准》执行。
3 规划容积率
3.1 容积率指标应精确到小数点后两位数。 3.2 在核定建筑容积率指标时,以下情形可不计入:
3.2.1 架空层并且对公众开放的活动空间或车库,但门厅、楼梯间等为楼层服务的围合空间应计入。
3.2.2 两个以上边长不封闭、顶部用透光顶盖遮盖并且对公众开放的活动空间。
3.2.3 结构顶板高出室外地坪基准标高不大于1.5米的地下室和半地下室。 3.2.4 自然坡地建筑,按坡度方向,以建筑外墙边的最高和最低室外地坪的连线为基准,建筑楼层顶板高出该基准线不大于1.5米的平面范围。
3.2.5 住宅楼底层层高不大于2.4米的配套车库。
3.2.6 住宅建筑在两个自然层高度范围内没有永久性顶盖的露台。 3.2.7 配建的配电房、公共卫生间、燃气调压房、垃圾房等市政配套用房和廊、亭等景观建筑。
3.2.8 利用坡屋顶内空间时,顶板下表面与楼面的净高不足2.10米部分的面积以及坡屋顶内所有不上人闷顶。
3.2.9 窗台面抬高200mm以上的飘窗或层高不大于2.2米的落地飘窗。 3.2.10 建筑内消防部门确认的避难层;层高不大于2.2米的设备层。 3.3 在核定建筑容积率指标时,以下情形应计入: 3.3.1 建筑外墙保温层所占的建筑面积。
3.3.2 满足以下条件的阳台和空中花园,按其水平投影面积的1/2计入容积率:阳台,进深尺寸不大于2米;空中花园,每户只设置一处且每处面积不大于10平方米。超出以上规定的,超出部分的水平投影面积应全额计入容积率。
3.3.3 结构顶板高出室外地坪基准标高大于1.5米的地下室和半地下室,按其水平投影面积的1/2计入容积率。
3.3.4 自然坡地建筑,按坡度方向,以建筑外墙边的最高和最低室外地坪的连线为基准,建筑楼层顶板高出该基准线1.5~2.2米的平面范围,按其水平投影面积的1/2计入容积率。建筑楼层顶板高出该基准线大于2.2米的平面范围,按其水平投影面积计入容积率。
3.4 住宅及产权可分割销售的商业、办公建筑,以下情形应计入:
3.4.1 以可分割销售单元计,有采光井、下沉庭院或车库坡道的边长大于其外围周长的1/2的地下室和半地下室,按其水平投影面积的1/2计入容积率。
3.4.2 除车库坡道外,建筑单侧的采光井开口处进深大于深度(自室外地坪基准标高至地下室地坪标高的距离或进深大于3.0米的地下室和半地下室,按其水平投影面积的1/2计算;L型、U型和口字型住宅建筑,如果所围合的下沉庭院的短边大于6.0米,其地下室和半地下室应按水平投影面积的1/2计入容积率。
3.4.3 层高在4.5~6.0米之间的部分建筑面积乘以1.5 系数计入容积率;建筑层高大于6.0米的部分建筑面积乘以2.0 系数计入容积率;但不包括局部设置(开洞率小于楼层建筑面积的50%的门厅、中庭等共享空间。
4 建筑高度
4.1 平屋顶建筑,建筑高度为室外地坪基准标高至实体女儿墙顶的垂直高度。 4.2 坡屋顶建筑,檐口高度为室外地坪基准标高至顶层屋面檐口起坡点结构标高(顶层檐口高低不一的,以累计边长最长的檐口高度计算的垂直高度;建筑屋脊高度为室外地坪基准标高至顶层屋面最高的屋脊结构标高的垂直高度。
4.3 建筑最高高度,是指在风景名胜区、传统历史街区、规划建设控制地带及机场净空限高区等特殊地段内,任何建构筑物不得突破的建筑高度规定。4.4 除4.3条规定的地段外,建筑高度的计算应符合以下要求:
4.4.1 立面及平面上透空率均大于80%的装饰构架可不计入建筑高度,也可不纳入日照计算;立面及平面上透空率均在50%~80%之间的装饰构架可不计入建筑高度,但应纳入日照计算。
4.4.2 平屋顶建筑中,同时满足下列条件的楼梯间、电梯间、水箱间等附属建筑可不计入建筑高度:其高度在6米以内,建筑单边连续长度不超过8米且边长之和不超过对应主体建筑边长的1/2,建筑面积之和不超过屋面面积的1/8。