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探讨经济适用房发展问题及改革措施

作者：刘丹妮 姜楠

来源：《环球市场》2018年第01期

摘要：随着城镇化建设的快速发展，我国经济适用住房的需求量也将稳步上升。经济适用住房的兴起既能直接推动我国住房消费的增长，也能缓解困难家庭的购房压力，同时也是扩大内需发展的有效方式。然而，在发展经济适用住房的二十几年中，产生了一系列不可避免的问题。文章通过分析我国经济适用房在发展中的问题以及原因，并且借鉴其他地区发展优势，提出了改善经济适用房的发展意见。希望通过此研究，能有益于我国经济适用住房的持续稳定发展。

关键词：经济适用住房；社会保障；住房政策；中低收人家庭

在经济发展新常态下，经济适用住房的兴起有益于住房消费的提高从而促进经济的稳步上升。大力发展经济适用住房既能够改善城市居住环境，又能保障低收入者的生活水平，减轻其购房负担，同时也在一定程度上抑制了房价的不断攀升。 一、经济适用房的概述

随着城市化的快速发展，房地产行业开始回暖，住房价格也开始不断上升。然而城镇中能够购买商品房的家庭只占少数，仍然会有一些贫困家庭存在着住房困难的问题。政府为了解决这一问题，从而开发建设了经济适用住房。 （一）经济适用住房的简介

1998年以后房地产行业进入了快速上升时期，住房发展逐渐向市场化靠拢，住房政策的设立也紧跟社会主义市场经济的步伐。在20世纪末，由于经济发展缓慢，大部分家庭并不富裕，无力负担商品住房，因此国家组织建设了经济适用住房出售给经济条件较差的家庭。如平价房、安居房、解困房等等。经济适用住房也由此产生，并成为了社会主义市场经济条件下房地产市场房源的重要构成之一。所谓经济适用房就是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅，由国家统一下达计划，用地实行行政划拨的方式，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价。[1] （二）经济适用住房的发展历程

经济适用住房起源于二十世纪五十年代的北京。从1991年开始起步，国务院在《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》中曾提出：要优先解决困难家庭的住房问题，使其生活得到保障，因此要全力支持经济适用住房的发展。这一通知为经济适用住房的发展提供了更强有力的支持。到了1998年，进入全面发展时期，由于城市中一些贫困家庭不能负担商品房的售价，政府为了缓解这部分人的居住困难问题，开始全面促进经济适用住房的发展。

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1999年，经济适用住房快速发展起来，具体表现在数量增加，且周边基础设施开始完善，城市中贫困家庭的住房需求得到了保障，缓解了一定的社会矛盾。然而，自从到了2005年，经济适用住房在发展中就出现了一系列问题，如购买困难、周边基础设施建设落后、住房空置等等，直到现在这些问题都还没有得到根治。因此自2005年至今，经济适用住房一直处于完善改革当中。

（三）建设经济适用住房的意义

1.经济适用住房的发展有利于保证城市居民住有所居。经济适用住房的销售价格一般是投入原材料成本确定，相比于商品房的销售价格，经济条件较差的家庭也能负担。它是有利于保障居民生活水平，且具有经济、实惠性质的商品住宅，经济适住房政策，是让家庭成员自行负担一部分购买资金，政府再以一定的优惠政策帮助不富裕的家庭，使得城市中贫困家庭也能购买房子，使其住有所居。

2.经济适用住房的发展有利于稳定房价，抑制房价攀升。由于我国城市化发展较快，房价也处于一个上升趋势，并且这个趋势将持续很长一段时间。经济适用住房的发展缓解了大中城市里多数新产生的城市家庭的住房压力。

3.经济适用住房的发展有利于促进资源合理分配，缓解社会矛盾，为社会和谐健康发展创造了条件。就目前形势来看，对于像西安、成都、重庆、武汉、深圳、北京等大城市来说，经济适用住房的推广仍具有积极作用。 二、经济适用房的购买政策

随着新型城镇化持续发展，城市中经济适用住房的申购体系也应得到改善，为提高对适用住房合理开发、规范经营的监督力度，规范城市化住房建设的发展，并促进我国经济适用住房的持续稳定发展，国家制定了相应政策。 （一）经济适用住房的买卖政策

1.经济适用房住房的持有人必须自购买合同生效之日起住满5年才能将经济适用住房进行买卖。若不满五年因其他特别因素需要转手的，则应该由国家住房保障机构按住房原来的销售价格购回。

2.经济适用住房的持有人若要完善适用房的产权或者将住房进行买卖则需要缴纳增值收益，并且缴纳收益不得低于经济适用房的原价与计征单价差额的五分之三。用于补交土地收益等相关价款。

3.已经得到政策性住房支持的贫困家庭，若需要申购住房的，其已经得到政策性补助的住房面积，应全额上缴计征单价与住房原价的差额。

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4.夫妻双方离异，则双方不再享有经济适用住房的住房权。若重组家庭，并且重组的家庭成员符合申请购房条件的，则可再次申购住房。 （二）经济适用住房的相关优惠政策

对于居民，政府对周边建设服务费用等相关税费会实行免征政策，而家庭水电等税费则实行减半征收政策。对于开发商，建设经济适用房所占用的土地直接由行政划拨，并给予优先办理业务的政策支持。另外，经济适用房建设管理费只限于1%-3%，市场利润被限在3%以下，切实保障了中低收人家庭的生活水平。 三、国内外经济适用住房发展情况

经济适用住房的实施，保障了贫困家庭的住房权益，同时也在一定范围内提高了社会保障程度，促进了经济以及社会的和谐发展。但在经济适用住房的发展改革过程中，不可避免的会产生一些相应的矛盾。

（一）我国经济适用住房的发展现状

1.经济适用房周边的学校、医疗、交通等配套设施发展滞后。政府曾明确规定有“经济适用房要进行整体规划，把城市里低收入家庭对医疗、学校等周边配套设施的需求放在首要位置，对区位布局进行合理规划”，但这些在实际发展中却并不容易落到实处。多数的经济适用住房还仍处于郊区地带，地处偏僻，交通不利，周边缺少配套的基础设施如学校、商场、医院等，居住环境差。

2.经济适用住房的供求结构不平衡。在我国有凌晨4点排队仍购买不了住房的现象，每一年被政府投放到市场上进行买卖的住房数量是小于贫困家庭的住房需求量的，而要增加经济适用住房的数量，则要扩大住房的建筑规模，这将导致占用更多的土地。然而大部分地方的收入主要通过土地买卖来获取，因此政府在促进经济适用住房发展方面投入力度不足，这也导致每年政府投放到市场上的住房供应量有限。

3.住房户型面积不符合要求。在我国经济适用房的管理条例中对住房的面积有相应的规定，主要是以中小型为主。面积在八十平米上下为中型住房，面积在六十平米左右为小型住房，但很多开发商却不遵守规定，将住房面积建到了一百平米以上。在户型超标的同时，建筑的总面积也随之扩大，最后会导致住房的建设成本上升，从而增加了中低收人家庭的购房压力。

4.经济适用住房分配不合理。目前，高收入阶层购房现象严重，中低收人人群弃购现象普遍。而现在住房供需不平衡，这是因为经济适用住房的房源大多数流人了富裕家庭的手里。政府为了解决贫困家庭住房困难问题的想法得不到落实。并且又因为一些经济适用住房的选址偏僻，交通不便利，基础设施建设滞后等诸多问题，中低收人人群放弃购买经济适用住房，这又间接的导致了经济适用住房空置率上升。