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资金状况值得关注（见图14）。

图14 2002-2011年广东商品房建设情况

假设商品房项目的建设周期为两年，将当年的竣工面积与两年前的施工面积的比值视为竣工率（竣工面积/两年前施工面积），则2004-2008年的竣工率基本在80%左右；受2008年金融危机影响，2009年竣工率降至65.5%，说明在2010年甚至2011年相当一部分的资金须续投到此前的项目建设中；得益于2009年市场的快速反弹，2010年竣工率重回80%的“正常水平”，2011年则高达92.6%，为2004年以来最高（见图15）。根据市场经验判断，2011年严厉的调控政策对竣工率的影响将在2012年显现，加上企业借贷资金可能密集到期，资金压力的加大将促使2012年竣工率出现较大幅度回落。

图15 2004-2011年广东商品房建设项目竣工率走势

（四）商品房交易

2011年，商品房批准预售面积8201.00万平方米，同比增长23.3%；销售面积7761.34万平方米，同比增长6.0%，销售率（销售面积/批准预售面积）为94.6%；销售额6175.63亿元，增长12.8%；销售均价7957元/平方米，增长6.4%；全年商品房销售市场总体上表现出“销量增幅持续回落，销售均价稳中有降”的运行态势（见图16、图17）。其中，商品住宅销售面积7003.72万平方米，同比增长6.9%；销售金额5331.46亿元，增长16.1%；销售均价7612元/平方米，增长8.6%。

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图16 2011年广东商品房销售情况 图17 2011年广东商品房销售均价情况

从近10年销售情况看，2010、2011年商品房销售面积同比增速低于除2008年以外的其他年份，仅分别增长4.1%和6.0%；销售额同比增速也有类似走势（见图18），反映出宏观调控政策对市场的抑制效应明显。而在持续严厉的调控政策之下，市场前景将更为严峻。

图18 2002-2011年广东商品房销售情况

从商品房待售面积看，截至12月期末，全省待售面积为2639.78万平方米，同比增长32.8%，增速连续4个月大幅提升。其中，下半年同比增速与销售面积增速形成鲜明对比（见图19）。说明下半年销售市场明显降温，去库存压力骤然加大。

图19 2011年广东商品房销售面积与待售面积走势对比

从近10年待售面积变化情况分析，2011年总待售面积及住宅待售面积均创下新高，住宅面积同比增速甚至高于总体增速6.3个百分点，库存压力巨大。从商品房待售年限看，待售1年以内921.13万平方米，占总待售面积34.89%，明显高于前5年水平，说明市场新推产品销售欠佳；待售1-3年1387.29万平方米，占52.55%，较前两年有所回落；待售3年以上331.36万平方米，占12.55%，占比为历年来最低。从商品房待售用途看，商品住宅待售面积1572.44万平方米，占总待售面积59.6%；办公楼89.80万平方米，占3.4%；商业营业用房536.34万平方米，占20.3%；

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其他441.20万平方米，占16.7%（见图20、图21、图22）。

图20 2002-2011年广东商品房、商品住宅待售面积变动情况 图21 2004-2011年广东商品房待售面积结构（按年限分） 图22 2004-2011年广东商品房待售面积结构（按用途分）

二、综述与市场前景展望

1.关于开发投资。

2011年度广东房地产开发投资持续高位运行。受投资惯性影响，2012年第一季度可能继续保持较高增速。但受调控政策影响，2012年企业的资金状况或比2011年更显紧张，估计全年投资增速会有较大幅度回落。

2.关于资金状况。

2011年度广东房地产到位资金状况受信贷政策紧缩影响显著，企业开发贷款及个人按揭贷款均为负增长，国内贷款占总到位资金比重降至历史低位；而企业自筹资金持续高位增长及其所占比重的明显提高，已反映出企业资金压力不断加大。但得益于销售款项仍有所增长，其他资金来源占比也基本达到正常水平，所以当年资金状况尚好于2008年时的最困难时期。2011年中央经济工作会议提出，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，并适时微调预调。这或能缓解社会流动性结构性不足，但房地产业仍将是调控重点，资金状况不容乐观，企业仍须及早拓宽融资渠道，积极应对市场变化。 3.关于开发建设。

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2011年度土地购置面积同比增长30.4%，但待开发土地面积同比下降13.2%，全年企业可开发用地储备量实际上在减少。2011年商品房竣工率达到历史新高，短期内减缓了市场住房供应压力。但施工面积大幅增长，意味着行业对资金的需求进一步加大，而信贷政策持续紧缩及销售市场前景不明势必促使在建工期延长、新开工项目减少，长期而言难以保障住房市场供应的持续稳定。 4.关于房屋销售。

2011年度商品房销售市场量价均现小幅增长，但下半年同比增速明显回落；而待售面积创历史新高，库存压力巨大。尽管房地产市场低迷对地方社会经济发展影响较大，但在中央政府“坚持调控决心不动摇、方向不改变、力度不放松”的表态之下，地方政府将继续严格执行调控政策。鉴此，2012年上半年商品房销售市场仍将僵持甚至进一步萎缩，企业销售压力更大，降价促销或逐渐成为市场主旋律。

综上所述，在房地产调控政策基调保持不变的背景下，2012年房地产投资增速将有所回落，企业资金压力进一步凸显，商品房新开工项目减少、在建工期延长，商品房销售市场“以价换量”现象逐渐成为普遍。从长计议，在新的产业环境下开拓融资新渠道，改变以住宅为绝对主体的投资结构，拓展投资新方向，调整企业发展战略与营销策略，创新房地产流通方式，对业界来说是势在必行了。 希望以上资料对你有所帮助，附励志名言3条：：

1、世事忙忙如水流，休将名利挂心头。粗茶淡饭随缘过，富贵荣华莫强求。

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2、“我欲”是贫穷的标志。事能常足，心常惬，人到无求品自高。 3、人生至恶是善谈人过；人生至愚恶闻己过。

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