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我国“以房养老”试点及政策建议

[提要] 我国“人口老龄化”问题严峻，使得我国养老方式不断创新。我国在引进外国的“以房养老”模式之后，首先在北京、南京、上海、武汉四地进行试点。本文从我国存在的几种试点模式现状出发，分析近年来这些试点存在的风险及陆续失败的原因，最后针对我国“以房养老”的特殊情况，提出几点对策建议。

关键词：“以房养老”；倒按揭 中图分类号：C91 文献标识码：A

原标题：关于退休规划下“以房养老”模式的探讨 收录日期：2016年4月8日 引言

目前，我国人口老龄化已经成为亟待解决的社会问题。截至2014年12月，我国60岁以上老年人数量已超过2亿，占总人口的14.9%。在此严峻的状况下，以房养老作为养老的补充模式是改善老年人生活状况的重要途径。 一、我国“以房养老”试点现状及基本特点

（一）我国“以房养老”现状。目前，美国的住房反向抵押贷款业务及其市场最为成熟，而我国的“以房养老”概念则是自20世纪90年代从国外引进过来的，在不断的探索

与尝试中已经走过了十多个年头。“以房养老”在2003年两会上首次被提及用以拓宽养老金来源渠道。从第一次被提及至今已经有10年的时间，2013年9月13日国务院正式发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》，明确指出要开展“老年人住房反向抵押养老保险试点”工作。目前，我国已经在北京、上海、南京及武汉进行过“以房养老”的试点。主要存在四种模式：一是北京的幸福人寿“出租换养”模式；二是上海市公积金管理中心“售后返租”模式；三是南京温泉留元老年公寓“以房换养”模式；四是中信银行“养老按揭”业务模式。可是由于“以房养老”模式发展的时间仍然不长，业务还不够成熟，目前我国的“以房养老”仍未能得到大规模的推广，仅处于试点阶段，并且试点的效果也不尽如人意。

（二）我国“以房养老”的特点

1、适合人群。我国的“以房养老”主要针对的人群基本要满足以下三点：首先，老人需要年满55周岁或以上（不同的模式要求不同，但至少要满55周岁）；其次，老人需要拥有可以自由支配的一套或者以上的自有住房，并且其所处地段不能太差，房屋亦不能太过陈旧，从而不会影响机构在房地产市场上对其进行处理；最后，老人的在养老抚养方面不健全。种种这些情况都将会成为老人在退休后可能进行“以房养老”的动机。

2、“以房养老”中存在的风险特点。“以房养老”本身会存在一些固有的风险因素，另外在我国的运行中又会存在特定的风险因素，这些风险总体可以概括为两类：贷款机构风险和借款人风险。

（1）贷款机构风险。贷款机构风险又可以细分为长寿风险、利率风险、房屋贬值风险及土地使用权风险等。长寿风险与贷款人的寿命有关。倘若老人由于长寿，其对房屋的使用年限超出了最初的设定年限，贷款期限越长，则机构承担的风险就会加大。利率风险为当预期利率的变动和实际利率变动不一致时，贷款提供方要么会面临贷款额及应计利息高于所抵押房产价值的风险，要么会面临借款人提前终止合同的风险。房屋贬值风险以及土地使用权风险，“以房养老”模式最重要的载体便是房地产，而房地产市场的变化有可能会造成房屋贬值的风险。

（2）借款人风险。借款人风险同样可以细分为：房屋增值风险、机构破产风险、贷款方的道德风险和费用风险等。房屋增值风险，相对于贷款人会面临的房屋贬值风险而言，对于借款人来说，同样具有房屋增值风险。中国的房地产业发展速度一直很快，但是如果借款人将房地产抵押给贷款人，那么老人百年后，房屋的增值收益都将由贷款人得到。机构破产风险，由于“以房养老”现在在中国的试点基本是由银行、保险等机构在运行，所以一旦这些机构由于经营不善或