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浅谈房地产开发过程中的全成本管控

作者：崔金焕

来源：《中国房地产业·上半月》2017年第04期

【摘要】房地产企业存在生产周期长，投资大的特点，在开展某一具体的房地产项目时，其根本目的就在于获得经济利益的最大化，只有实现经济效益的最大化才能够促进房地产行业的不断发展，当然，经济效益最大化前提条件就是必须要满足工程质量方面的要求。对于这种情况，实现经济利益的最大化必然离不开项目实施过程中的成本控制，成本控制对于这一目的的实现具有非常重要的影响，若在这一过程中能够合理的控制成本，就能够保证房地产企业的经济利益，反之，房地产企业就不得不面临严重的经济损失，所以，本文分析了怎样提高房地产企业在项目施工过程中的成本控制的有效性。 【关键词】房地产；成本控制；分析

对于房地产企业管理来说，成本的管理以及控制属于是非常重要的职能。一般来说房地产项目的成本管理与控制主要针对的就是整个房地产开发过程中的消耗，其中涉及到人力资源方面消耗、物质资源方面消耗以及费用开支方面消耗，同时要起到一定的指导、监督、调节以及限制作用，要及时的发现以及纠正一些在房地产开发过程中的浪费现象，合理的控制各方面的实际生产费用支出，保证计划成本处于合理的范围，从而实现成本目标的最终实现。 目前房地产开发企业对开发成本控制的意识比较淡薄，甚至有的房地产开发企业直接对此置之不理，有的工程项目成本控制仅仅是表面工程，很多的房地产开发企业管理人员仅仅是凭借自己的经验去进行工程成本管理工作，不重视成本的预算制定，出现浪费大量的资源的现象。此外，还存在工程项目成本控制管理部门之间缺乏相互配合，加上成本控制管理机制的不完善，可能会阻碍工程施工的有效性，甚至是降低了部分项目的进度。

一般来说，房地产开发工程项目普遍存在一定的固定性以及多样性，同时还存在流动性以及施工周期长的特点，所以对于房地产开发工程项目的成本是一向较为复杂的系统工程。加上房地产开发工程项目一般的施工周期比较长，所以面临着价格变化概率高的问题，从而使得房地产开发工程项目的成本变化，同时也可能导致工程量也会有一定的变化现象，所以说我们必须要重视控制房地产开发工程的成本，确定成本领先战略。 1、项目开发全过程中的成本控制要点 1.1前期阶段的成本控制

对于房地产的开发过程，最开始的就是关于房地产项目的论证以及策划环节，这是首先要开展的阶段。一般来说，首先要明确的就是定位，其中又涉及到市场定位以及房地产的基本定位。具体来说，首先我们要开展一定的用地环境以及当前房地产市场上的主流产品特点，分析

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目标客户的实际需求，开展一定的市场环境调查，借助分析市场以明确主打的房地产开发项目类型；另外还需要确定定价，一般来说定价目标直接关系到整个价格策划的成功与否，对一般的企业都追求的是利润的最大化，所以说每一个房地产开发商都要进行合理的定价，而且定价过程要密切的结合市场的实际供求状况，同时要参考开发地理条件的特点，只有合理的价格定位才能够保证房地产在较短的时间内能够充分的销售，促使资金回笼，提高资金的利用率。其次，众所周知，土地价格已经成为房地产开发成本的主要因素，所以说土地的价格以及其获取方式直接关系到房地产开发成本，对于开发商实现自己的利益最大化的影响至关重要。在房地产开发的前期工作中，我们还需要注意到施工图的设计以及审核，这两方面将直接影响成本构成。设计阶段的质量是房地产开发盈利的基本技术支持，必须对设计中涉及到的造价进行控制，所以说我们需要借助实力较强的设计单位开展设计，同时设计方案时还要邀请各方面的专家进行反复论证，通过招投标选择好的技术咨询单位，从而实现有效的控制工程的成本。 1.2建设阶段的成本控制

在施工建设阶段首先要健全施工现场管理制度。房地产开发公司想要提高其对公司内部资源的管理与配置，就要加强其施工工程管理的责任感，只有这样，才能全面、有效的控制房地产工程项目建设的全过程。而且，公司要加强对建设流动资金的合理使用与安排，重视优化控制实施成本，并且对施工过程进行动态跟踪控制。房地产开发公司也要分析其建设管理的环节与流程安排是否能够提高企业利润和房地产建设的质量，提升其管理水平。房地产施工现场可以实行“利益补偿”制度，奖罚分明，对建设工作做得好的人员以奖金的方式给予奖励，对建设工作做得差的人员采取罚款的方式惩罚。并且在满足物质条件的同时，对于心理收益也要重视，让建设人员具有工作成就感，提高施工人员的责任心，让他们感受到尊重、承认和关爱。与之同时，加强房地产行业内部对现场施工工作的重视。加强施工现场监督管理力度，及时制止施工人员的违规行为。

1.3房地产从业人员的成本控制意识

随着我国房地产开发领域的逐步崛起，对有成本意识的人才的需求也在不断的增加。因此，房地产开发公司应当提前储备有成本意识的人才，对其进行培训，统筹管理。而且想要降低房地产开发成本，就要优化施工模拟，改进施工技术。既拥有着有成本意识的技术型人才，又有着先进的施工方案，不断提高成本意识，实现管理科学化与规范化，从各个部门到各个科室，从领导到每一位员工，都要加强成本意识，不断的去创新成本。为了能够做到及时方便的调整，使人员的协调配合最优化，不断地提高房地产开发成本控制的水平，同时做到对所有人的成本意识进行掌握，就必须对工程项目成本控制管理工作实施有效考核。在实施成本控制管理工作的考核工作当中，我们必须严格坚持执行对应的成本控制的考核模式，同时我们必须对所考核的目标与任务有一个比较清楚的引导，最终做到使各人员能够建立高效的成本意识，早日实现项目成本控制管理的现代化。 结语：

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房地产开发成本控制是一项庞大的系统工程，需要我们在具体实践过程中对整个过程进行全方位的把握和控制，做到提前预防，并在施工过程中进行严格的检查和监督，在事后也就是工程结算阶段，也要进行严格的成本控制和管理，使投资的资金能够发挥最大价值，减少浪费，控制不必要的开支，进而达到成本控制的目的。 参考文献：

[1]张蓉.业主现场管理的成本控制分析.China'sForeignTrade，2011年10期. [2]董蒨.从招标阶段论述房地产开发企业的成本控制.中国校外教育，2011年10期. [3]季良玉.我国房地产开发项目的成本控制.企业导报，2011年06期.

[4]张家鑫.加强房地产施工管理的规范化与科学化措施[J].科技视界，2016（32）：334-334.