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我国房地产泡沫的测度分析
作者：王西军
来源：《中国管理信息化》2009年第09期
［摘要］本文首先找出了适合测度我国房地产泡沫的指标；然后，根据国际及国内的经验，确定了指标的临界值；最后，运用房地产泡沫指标法和综合指数法分析了我国房地产行业1991～2004年的泡沫问题，得出初步结论：就全国而言，当前并未出现房地产泡沫现象，但存在着产生房地产泡沫的风险。
［关键词］房地产泡沫 形成机制 指标指数 综合指数 测度分析 一、引言
房地产业是国民经济的基本产业部门，是为整个社会活动提供基础性条件的重要产业，在国民经济发展中具有重要的作用。中国房地产业自20世纪80年代以来得到了快速发展，有力的推动了投资和消费，拉动了经济的快速增长。随着我国房地产投资的不断增长，部分地区出现了房地产市场供求失衡、房地产经济与国民经济发展不协调等态势，造成了商品房大量积压，出现了很多问题楼盘等现象。房地产泡沫引起了人们关注，而如何测度房地产泡沫成为了人们关注的核心问题。目前，房地产泡沫的测度方法主要有理论价格法、指标指示法、统计检验法和空置率修正法。由于我国尚处于经济转轨时期，房地产业还是一个新兴产业，市场体系不够成熟，数据积累不够多，理论价格法、统计检验法和空置率修正法在应用时尚存在一定的限制和不足之处，故本文采用指标指示法来测度我国的房地产泡沫。
二、房地产泡沫测度指标的选择
（一）房地产泡沫的形成机制
房地产经济系统是一个非线性系统，房地产价格受到内生因素和外生因素的影响。房地产价格波动模型可表示为：
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其中，P代表房地产价格，X表示内生变量，Y表示外生变量。外生变量由投机因素S，政策因素C和预期因素E等随机变量合成；内生变量X受到投入资本存量K、土地资源L、土地政策P、货币M、总供给AS、总需求AD等因素的影响。
房地产泡沫主要是由投机因素、政策因素和预期因素等引致产生的，而房地产市场的预期主要受到国民经济发展水平的影响。随着我国经济的高速发展，大量投机性资金进入房地产市场。短期内大量投机性资金极大地推动了房地产价格的虚高，引起房地产价格与其实际价值严重背离，超出了居民的购买能力，从而产生了房地产泡沫。 （二）房地产投资与GDP的关系
国民经济发展水平可由GDP的增长速度来衡量。为了定量的分析房地产投资与GDP的关系，本文基于我国1986～2004年的时间序列统计数据，采用EG法对GDP的自然对数与房地产投资REI的自然对数进行协整分析，得到协整方程为：
由协整方程和误差修正模型知：长期内，房地产投资每增长1%，GDP将增长
0.541983%。短期内，房地产投资每增长1%，GDP增长0.155433%。所以，短期内大量投机性资金进入房地产市场必然导致房地产投资REI与GDP之间的比例失衡。
根据以上分析，考虑统计资料的可得性、可操作性，并借鉴国际通用指标，本文选取房地产投资额/GDP、房地产价格增长率/GDP增长率、房价收入比这三个指标作为房地产泡沫的测度指标。
三、房地产泡沫测度的实证分析
（一）指标指示法 1．房地产投资/GDP
房地产投资/GDP指标的计算公式为：
其中， 表示房地产投资额占GDP的比率，REI表示房地产投资额，GDP表示国内生产总值。
根据以上公式计算所得结果如表1所示：
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根据国际经验，房地产投资额占GDP的比重一般在3～8%之间，建设高峰时期在8%左右。因此，该指标的临界值定为8%。
从上表可以看出，1991～2002年我国房地产投资额占GDP的比重指标均小于8%，2003、2004年两年均高于8%，应引起各方高度重视。 2. 房价增长率/GDP增长率
房价增长率/GDP增长率指标的计算公式为：
其中， 表示房地产价格增长率/ GDP增长率， 表示房地产价格增长率， 表示GDP增长率。
由于当前我国房地产市场主要是住宅市场，有关房地产泡沫的争论也是集中在住宅市场，因此，房价收入比只测度商品住宅市场。根据以上公式计算所得结果如表2所示：
关于房价增长率/GDP增长率指标的临界值，国际上并无严格标准。一般认为，当房价上涨幅度是GDP增幅的2倍以上时，认为房价很不正常，有较大泡沫。1987～1990年，日本发生严重房地产泡沫时，其房价增长率/GDP增长率为3.3；1986～1996年，香港房地产泡沫膨胀期，该指标为2.4；1997年8月，香港严重房地产泡沫时，该值为3.6～5.0。而中国在1992~1993年间产生房地产泡沫时，该指标值在2左右。参考国际国内房地产泡沫产生时的指标值，该指标的临界值定为2比较合适。
从上表可以看出，1991～2004年间，1993年房价增长率/GDP增长率的指标大于2，1992年接近于2，其他年份房价增长率/GDP增长率的指标均小于2，但是，2004年该指标较2003年猛增214.57%，应引起各方高度重视。 3．房价收入比
关于房价收入比的计算方法有两种：一种为“商品住宅平均单套销售价格与居民平均家庭年收入的比值”；另一种为“居住单元的中等自由市场价格与中等家庭年收入之比值”。由于第二种算法所需数据在我国不可获取，故本文采用第一种算法。其计算公式如下：
其中， 表示房价收入比， 表示商品住宅平均单套销售价格， 表示居民平均家庭年收入。