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我国房地产泡沫的测度分析

作者:王西军

来源:《中国管理信息化》2009年第09期

[摘要]本文首先找出了适合测度我国房地产泡沫的指标;然后,根据国际及国内的经验,确定了指标的临界值;最后,运用房地产泡沫指标法和综合指数法分析了我国房地产行业1991~2004年的泡沫问题,得出初步结论:就全国而言,当前并未出现房地产泡沫现象,但存在着产生房地产泡沫的风险。

[关键词]房地产泡沫 形成机制 指标指数 综合指数 测度分析 一、引言

房地产业是国民经济的基本产业部门,是为整个社会活动提供基础性条件的重要产业,在国民经济发展中具有重要的作用。中国房地产业自20世纪80年代以来得到了快速发展,有力的推动了投资和消费,拉动了经济的快速增长。随着我国房地产投资的不断增长,部分地区出现了房地产市场供求失衡、房地产经济与国民经济发展不协调等态势,造成了商品房大量积压,出现了很多问题楼盘等现象。房地产泡沫引起了人们关注,而如何测度房地产泡沫成为了人们关注的核心问题。目前,房地产泡沫的测度方法主要有理论价格法、指标指示法、统计检验法和空置率修正法。由于我国尚处于经济转轨时期,房地产业还是一个新兴产业,市场体系不够成熟,数据积累不够多,理论价格法、统计检验法和空置率修正法在应用时尚存在一定的限制和不足之处,故本文采用指标指示法来测度我国的房地产泡沫。

二、房地产泡沫测度指标的选择

(一)房地产泡沫的形成机制

房地产经济系统是一个非线性系统,房地产价格受到内生因素和外生因素的影响。房地产价格波动模型可表示为:

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其中,P代表房地产价格,X表示内生变量,Y表示外生变量。外生变量由投机因素S,政策因素C和预期因素E等随机变量合成;内生变量X受到投入资本存量K、土地资源L、土地政策P、货币M、总供给AS、总需求AD等因素的影响。

房地产泡沫主要是由投机因素、政策因素和预期因素等引致产生的,而房地产市场的预期主要受到国民经济发展水平的影响。随着我国经济的高速发展,大量投机性资金进入房地产市场。短期内大量投机性资金极大地推动了房地产价格的虚高,引起房地产价格与其实际价值严重背离,超出了居民的购买能力,从而产生了房地产泡沫。 (二)房地产投资与GDP的关系

国民经济发展水平可由GDP的增长速度来衡量。为了定量的分析房地产投资与GDP的关系,本文基于我国1986~2004年的时间序列统计数据,采用EG法对GDP的自然对数与房地产投资REI的自然对数进行协整分析,得到协整方程为:

由协整方程和误差修正模型知:长期内,房地产投资每增长1%,GDP将增长

0.541983%。短期内,房地产投资每增长1%,GDP增长0.155433%。所以,短期内大量投机性资金进入房地产市场必然导致房地产投资REI与GDP之间的比例失衡。

根据以上分析,考虑统计资料的可得性、可操作性,并借鉴国际通用指标,本文选取房地产投资额/GDP、房地产价格增长率/GDP增长率、房价收入比这三个指标作为房地产泡沫的测度指标。

三、房地产泡沫测度的实证分析

(一)指标指示法 1.房地产投资/GDP

房地产投资/GDP指标的计算公式为:

其中, 表示房地产投资额占GDP的比率,REI表示房地产投资额,GDP表示国内生产总值。

根据以上公式计算所得结果如表1所示:

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根据国际经验,房地产投资额占GDP的比重一般在3~8%之间,建设高峰时期在8%左右。因此,该指标的临界值定为8%。

从上表可以看出,1991~2002年我国房地产投资额占GDP的比重指标均小于8%,2003、2004年两年均高于8%,应引起各方高度重视。 2. 房价增长率/GDP增长率

房价增长率/GDP增长率指标的计算公式为:

其中, 表示房地产价格增长率/ GDP增长率, 表示房地产价格增长率, 表示GDP增长率。

由于当前我国房地产市场主要是住宅市场,有关房地产泡沫的争论也是集中在住宅市场,因此,房价收入比只测度商品住宅市场。根据以上公式计算所得结果如表2所示:

关于房价增长率/GDP增长率指标的临界值,国际上并无严格标准。一般认为,当房价上涨幅度是GDP增幅的2倍以上时,认为房价很不正常,有较大泡沫。1987~1990年,日本发生严重房地产泡沫时,其房价增长率/GDP增长率为3.3;1986~1996年,香港房地产泡沫膨胀期,该指标为2.4;1997年8月,香港严重房地产泡沫时,该值为3.6~5.0。而中国在1992~1993年间产生房地产泡沫时,该指标值在2左右。参考国际国内房地产泡沫产生时的指标值,该指标的临界值定为2比较合适。

从上表可以看出,1991~2004年间,1993年房价增长率/GDP增长率的指标大于2,1992年接近于2,其他年份房价增长率/GDP增长率的指标均小于2,但是,2004年该指标较2003年猛增214.57%,应引起各方高度重视。 3.房价收入比

关于房价收入比的计算方法有两种:一种为“商品住宅平均单套销售价格与居民平均家庭年收入的比值”;另一种为“居住单元的中等自由市场价格与中等家庭年收入之比值”。由于第二种算法所需数据在我国不可获取,故本文采用第一种算法。其计算公式如下:

其中, 表示房价收入比, 表示商品住宅平均单套销售价格, 表示居民平均家庭年收入。