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2009年《房地产估价案例与分析》

一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下）

（一）甲房地产估价机构（以下简称甲机构）于2007年8月出具了一份房地产抵押估价报告，银行据此发放了抵押贷款。2009年1月，因借款人不能如期偿还贷款，处置该抵押房地产时实现的价格比甲机构当时的评估价值低很多，银行认为甲机构存在高估，并委托乙房地产估价机构对甲机构2007年8月出具的估价报告进行复核估价。

请问：1.复核估价时应如何确定估价时点、估价对象状况及房地产市场状况？ 2.复核估价的估价目的和价值定义应如何表述？

（二） 甲公司为购买某在建工程项目委托乙房地产估价机构评估其市场价值，估价结果为7500万元。购得该项目后，甲公司对原设计方案进行了修改并取得了政府主管部门的批准。该项目重新开工半年后，甲公司为筹措资金拟以该在建工程向银行申请抵押贷款，委托丙房地产估价机构评估其抵押价值，估价结果为9000万元。

请问：若上述两个估价结果均是合理的，产生两者差异的原因有哪些？

（三）某城市规划建设一条环城公路，经过某商品住宅小区南侧。该小区已建成使用3年，共有15幢多层住宅楼，总建筑面积为14000㎡。建设环城公路需占用该小区500㎡绿地，并拆除一幢面积为900㎡的住宅楼。政府拟按规定进行有关补偿和赔偿，委托房地产估价机构进行评估。 请问：理论上政府补偿和赔偿的内容应包括哪些方面？

二、单选题（共3大题，10小题，每小题2分。每小题的备选答案中只有1个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内）

（一）

某商品住宅开发项目，征收土地面积5000㎡，其中建设用地面积4500㎡，代征地面积500㎡，规划建筑面积为15000㎡。甲房地产开发公司（以下简称甲公司）于2008年10月18日以出让方式取得该项目用地，支付了地价款和3%的契税，取得了国有土地使用证。至2009年10月18日，该项目已投入70%的建设资金，完成了主体结构，预计1年后可全部竣工。甲公司拟以该在建工程申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其于2009年10月18日的抵押价值。经调查，目前该区域同类商品住宅的平均售价为6650元/㎡，且按每月1%递增；平均投资利润率为8%,贷款年利率为7.47%,折现率为10%.

1.下列关于在建工程抵押的表述中，正确的是（ ）。

A.在建工程只有当已投入的建设资金超过总投资的35%时才可以设定抵押 B.在建工程只有当主体工程结构封顶时才可以设定抵押

C.在建工程抵押权实现时，设定抵押权后新增建设的部分不能处置 D.在建工程抵押权实现时，优先受偿顺序为购房款、建筑工程款、银行债权

2.若采用成本法和假设开发法中的传统方法对该在建工程进行估价，下列关于投资利润率选取的表述中，正确的是（ ）。

A.成本法和假设开发法采用的投资利润率相同 B.成本法采用的投资润率高于假设开发法的投资利润率 C.成本法采用的投资利润率低于假设开发法的投资利润率 D.成本法和假设开发法采用的投资利润率不可比较

3.采用成本法估价时，土地部分以基准地价修正法计算的单价为2300元/㎡，则土地总价为（ ）。 A.1035.0 B.1066.1 C.1150.0 D.1184.5

4.采用假设开发法中的现金流量折现法估价时，开发完成后的房地产价值在估价时点为（ ）。 A.9734.2 B.10218.3 C.10407.5 D.10458.8 （二）

甲公司拥有一宗面积为80000㎡的工业用地，地上建有面积为50000㎡的厂房及10000㎡的自用办公楼。新一轮城市规划已将该区域调整为城市住宅区。

5.甲公司因申请抵押贷款委托房地产估价机构评估该宗房地产的价值，受托房地产估价机构应（ ）。 A.按工业用途估价 B.按居住用途估价

C.按工业用途评估厂房价值，按办公用途评估自用办公楼价值 D.先分别按工业用途和居住用途估价，然后予以综合

6.受托房地产估价机构对该宗房地产进行抵押估价时，正确的思路是（ ）。 A.地价按照工业用地评估，厂房价值按照重置价格采用成本法评估，办公楼参照周边写字楼的售价等进行评估

B.按照建筑面积分摊厂房和办公楼各自占用的土地面积，分工业和办公两种用途分别评估各部分房地产的价值

C.地价按照工业用地评估，厂房和办公楼按照重置价格采用成本法评估

D.根据城市规划的要求，按照最高最佳使用原则，地价按照住宅用地评估，厂房和办公楼按照重置价格采用成本法评估

7.如果政府征收该宗房地产，则依法应给予甲公司的拆迁补偿为（ ）。 A.被拆迁房屋及其占用范围内的土地价值

B.被拆迁房屋占用范围内的土地价值和停产停业损失 C.被拆迁房屋的价值和停产停业损失

D.被拆迁房屋及其占用范围内的土地价值和停产停业损失 （三）

甲公司拥有一宗登记用途为工业的房地产，建成于2004年，现状用于商业，于2007年作为抵押物申请了抵押贷款。现甲公司拟以该宗房地产再次申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其再次抵押价值。经调查，该宗房地产不存在其他法定优先受偿款。

8.下列关于该宗房地产抵押估价的假设和限制条件分析中，不合理的假设是（ ）。 A.估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让

B.估价对象法定用途为工业，现状用途为商业，遵循最高最佳使用原则，设定估价对象用途为商业

C.该地区房地产市场状况保持稳定，未发生重大变化或实质性改变 D.本次评估假设估价对象无基础、结构等方面的重大质量问题

9.对该宗工业房地产进行区位因素分析时，一般不重点分析的因素是（ ）。 A.交通条件 B.产业集聚度 C.基础设施完备程度 D.公共设施完备程度 10.该宗房地产的再次抵押价值为（ ）。 A.首次抵押时的价值-首次抵押贷款余额 B.再次抵押时的价值-首次抵押贷款余额 C.再次抵押时的价值-已抵押贷款额/贷款成数 D.再次抵押时的价值-已抵押贷款余额/贷款成数

三、下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明1处错误得3分，本题全对得40分。请在答题纸上作答。每个错误对应1个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）