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万科企业股份有限公司可转换债券投资价值分析报告

深圳市怀新企业投资顾问有限公司

重要提示：

本报告根据万科企业股份有限公司（以下简称“万科”或“公司”）公开披露的资料信息以及公司提供的有关资料，在实地尽职调查的基础上，本着严谨、负责、客观、公正的原则撰写而成，旨在帮助投资者了解公司本次发行的可转换公司债券（以下简称“万科转债”或“可转债”）的投资价值。本报告并不构成任何投资建议，仅供参考。

投资要点：

1、 万科为国内最为知名和最具实力的房地产上市公司，2000、2001年度分别入选世界权威

财经杂志《福布斯》全球最优秀300家和200家小型企业。

2、 未来3~5年内，住宅产业可望保持年均15%的高增长率，行业发展空间巨大。随着土地

供给和行业竞争的规范化，具备综合实力的万科竞争优势将进一步突现。

3、 近三年公司主营业务收入的增长率为29%、33%、15%，净利润的增长率为13%、31%

和24%，业务处于高速扩张阶段。

4、 据公司战略规划，至2005年，公司地产业务的销售量将较2002年增长一倍以上，在全

国商品住宅市场占有率排名第一，成为中国房地产行业的领导者。

5、 万科转债期限五年，每年付息，年利率1.5％，优于市场上其它万科转债品种。万科转

债由中国银行提供全额担保，转债发行6个月后可随时转股，债券和股票全部上市流通，既具有保底增值的功能,，又具有转股后潜在的股票盈利空间。

6、 万科转债的转股溢价比率为2%，低于前期发行的阳光转债的7%的溢价比率，可保证转

债投资者有充足的获利空间。

7、 由于近期股市走向不确定性大，投资股票风险加大，在此背景下，投资转债不仅可以规

避股市下跌风险，还可获取固定利息收益和转股后的或有收益，无疑成为一种较佳的投资选择。

一、万科简介

万科成立于1984年5月，1988年开始涉足房地产经营，1992年确立了以房地产为核心业务的发展战略，并选择住宅作为主导开发产品。经过14年的努力，公司成功进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都等中心城市进行规模开发，并以超前的规划设计理念及优质的物业管理树立了品牌形象，成为国内最为知名和最具实力的住宅开发商之一，历年累计竣工面积349万平方米。公司2000、2001年度分别入选世界权威财经杂志《福布斯》全球最

优秀300家和200家小型企业。截止2001年12月31日，公司总资产64.83亿元，净资产31.24亿元，主营业务收入44.55亿元，净利润3.737亿元，土地储备980万平方米。

二、万科转债条款分析

万科转债发行条款的设计,充分考虑到未来债券持有人的利益,使其具有投资价值： 1、 万科转债发行额度设计合理

本次万科转债的发行规模为15亿元，充分考虑了公司现有偿债能力、可转债发行后对公司财务指标的影响、全部转股后股本扩张对公司业绩摊薄的压力等综合因素，兼顾了各方利益。

以公司2001年底的资产负债为计算基准，本次万科转债发行后对公司的资产负债的影响如下： 相关指标 资产总额 负债总额 资产负债率 可以看出发行可转债后，一方面公司保持了足够的偿债能力, 另一方面将使公司充分利用财务杠杆而提高收益水平。 2、期限、利率充分考虑了投资者利益

万科转债期限为五年。从可转债的投资角度考虑，其期限与投资价值为正相关关系，期限越长，股票变动和升值的机会越大，可转债的投资价值就越大。

万科转债利率为1.5%，每年付息一次，该利率既高于目前银行的活期存款利率，在所有已发行的上市公司可转债中，利率也是最高的，体现了债券自身的投资价值以及对投资者利益的最大保障。

债券名称 期限 发行日 利率 同年活期存款利率 机场转债 鞍钢转债 阳光转债 万科转债

3、较低的初始转股价格给投资者提供盈利空间

万科转债的转股溢价比率为2%，低于前期发行的阳光转债的7%的溢价比率，而且目前万科股票市盈率不足20倍，远远低于江苏阳光发行时41倍的市盈率，相对于企业的内

期限五年 期限五年 期限三年 期限五年 2000.2.25 2000.3.10 2002.4.18 2002.6.13 0.8% 1.2% 1.0% 1.5% 0.99% 0.99% 0.72% 0.72% 发行前 64.8亿 33.6亿 51.78% 发行后 79.8亿 48.6亿 60.84% 全部转股后 79.8亿 33.6亿 42.05% 在价值而言，万科转债的初始转股价格较同类品种远为优越，使万科转债的投资者在未来有充足的获利空间。

4、回售条款给投资者提供本息收益保障。

万科转债条款规定：在万科转债发行六个月后的转债期内，如果公司股票（A股）收盘价连续30 个交易日低于当期转股价格的70%时, 持有人有权将持有的全部或部分万科转债以面值102%（含当期利息）的价格回售予公司。回售条款的设置为债券持有人提供最低的本息收益保障,规避其在公司股票大幅下跌情况时转股的收益风险。为进一步保护投资者的权益,万科转债增设附加回售条款,即规定如果发行人变更本次募集资金投向,转债持有人有权向发行人回售万科转债，使转债持有人的利益得到保障。 5、四年半法定最长的转股期为万科转债的获利提供了充裕时间

从可转债的投资角度考虑，其期限与投资价值为正相关关系，期限越长，股票变动和升值的机会越大，可转债的投资价值就越大。而经过2001年下半年的价值回归，中国证券市场的不理性因素已经大为减低，在宏观经济向好和上市公司质量不断改善的基础上，股市长期向上的趋势不会改变，为万科转债的获利提供了有利条件。 6、有保底收益,没有本金损失风险。

万科转债年利率1.5%，投资者每年都有固定的收益，对到期未转股的可转债, 由公司偿还本息，而中国银行提供的全额担保，进一步确保了没有本金损失的风险,非常适合投资者保值增值的投资要求。

三、行业前景分析

1、我国城市住宅产业发展空间巨大

城市化是当今世界全球性的趋势，尤其是发展中国家，将在21世纪面临城市化全面加速发展的时代。2000年底，我国城市人均住房使用面积为14.87平方米（建设部公布），正处于中等收入国家的人均住房水平。世界各国的经验表明，在人均住房面积达到30～35平方米之前，会保持相当旺盛的住房需求。2001年，我国的城市化水平约为37.6%，预计到2005年将超过40%。以2001年末全国人口12.76亿、城镇人口4.8亿为基数，按第五次全国人口普查公报的年均增长率1.07%估算，2005年全国城镇人口总量将在2001年的基础上，再增加约5200万人。

若依据“十五计划”2005年全国人均居住面积达到22平米的指标计算，2002-2005年我国城市共需新增住宅面积约11.4亿平米，平均每年的增量近2.85亿平米，加上自然淘汰的危旧房存量，相信平均每年城市住宅的合理需求将超过3亿平米，由此可见，未来住宅产业的发展空间相当广阔。

2、本轮房地产景气周期具有坚实基础