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司考钟秀勇物权法讲义：建筑物区分所有权

司考钟秀勇物权法讲义建筑物区分所有权 司考钟秀勇物权法讲义建筑物区分所有权。

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例如一栋平房，左边一户（独立产权），右边一户（独立产权），中间共用一面墙。

这也形成了建筑物区分所有，只不过是世界上最简单的建筑物区分所有。

享有建筑物区分所有权的人称为业主。

建筑物区分所有权解释第1条扩大了业主的范围，扩大到一部分尚未取得专有部分所有权的人。

业主包括三类人①依照不动产登记取得专有部分所有权的人；②通过合法建造、继承、受遗赠、法院判决取得专有部分所有权，尚未办理宣示登记的人；③与建设单位签订买卖、赠与等合同，已经交付房屋，尚未办理过户登记的人。 （一）专有权 1．专有权的特点①专有权具有所有权的效力。

由此可作两个推论（a）业主转让其专有权时，其他业主不享有优先购买权。

（b）如管理规约规定业主不得转让房屋，属于违反物权法定的约定，该约定不发生物权效力。 ②专有权受到较多限制。

体现在（a）业主将住宅改为经营性用房的，应经有利害关系的业主同意。

所谓“有利害关系的业主”，指本栋建筑物内的所有其他业主。

建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张自己属于有利害关系的业主的，应当证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。

（b）行使专有权不得危及建筑物的安全。 否则其他业主可行使物权请求权。 ③专有权在区分所有权中居于主导地位。

体现在（a）取得专有权即同时取得共有权和成员权；反

之，丧失专有权即同时丧失共有权和成员权。

（b）专有权的大小，决定共有权的持有份比例，决定管理权的大小。

2．专有权的客体①业主专有的住宅或经营性用房（地板、天花板和四壁形成的空间）。

②买卖合同明示由业主单独所有的车位、车库（物权法第74条第一款）。

③买卖合同明示由业主单独所有的绿地（物权法第73条）。

④具有构造上、利用上的独立性，能够进行房屋登记的摊位（建筑物区分所有权解释第2条）。

⑤买卖合同明示归业主专有的露台（建筑物区分所有权解释第2条）。

（二）共有权 1．共有权的客体。 包括①建筑物的基本构造部分。

如支柱、屋顶、梁、柱、外墙、承重墙、地下室。 ②建筑物的公用设施。

如楼梯、走廊、电梯、给排水系统、公共照明设备、贮水塔、消防设备、大门、通信网络设备、避难层、设备层、设备间。

③建筑物占有的地基使用权（建设用地使用权或宅基地使用权），以及小区内的空地（但属于业主专有的整栋建筑