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物业前期介入管理

文 件 号：W01-01 版 本 号：10 修改次数: 00

生效日期：2010.8.1

a）绿化布局合理，乔木、灌木、花、草的配置层次丰富，数量品种充足，造型优美；

b）绿化率、集中绿地率设置合理，分布均衡，集中绿地位置适中，便于人流自然汇聚；

c）绿化品种适宜当地气候条件，以变色观叶植物为主，茂盛期长，成活率高，抗病虫性好；

d）绿化品种便于养护，养护成本节约；

e）绿化布局不遮挡住宅采光，便于人行通行，宜考虑行走习惯； f）绿化品种宜无污染，兼具吸收有害污染功能（如尾气）； g）主干道两侧及集中绿地宜有大型树木。 （5）景观配置要求

a）景观装饰布局合理，宜处于相对人流集中的区域。

b）采用水景应考虑水系的水质、清理、保洁、排泄、补充、养护。 c）水系岸床设计应考虑防渗漏效果。

d）不宜在小区内设置深度超过0.6米的水系，并有防护或警示。如利用自然河道水系超过1.5米，还应配置相应的救生设备、设施。

e）景观装饰应便于清洁、养护，宜采用牢度较高、不易污染、损坏、变型、破旧的材料。

f）泛光照明不影响住户，不造成光污染。 （5）设施设备配套

a）水、电、气、电信、电视、污水处理等的设计容量应能满足使用需要，并留有适当扩展余地。

b）配电、水泵、电梯、中央空调的设备定型成熟可靠。 c）沟、管、渠、井的设置合理，便于维护保养。

d）公共照明、楼道照明配置合理。公共照明数量、亮度、位置合适，宜采用节能装置。楼道照明十层以下住宅宜采用节能自熄开关，十八层以上高层住宅宜应设疏散诱导照明和灯光疏散指示标志。

e）配电房、水泵房、电梯机房、中央空调机房等设备房设计应符合国家规范。水泵房不应设在住宅建筑内，给水泵房内不应有污水管穿越，电梯井不应紧邻卧室，紧邻书房及起居室时，应采取隔音措施。

（6）智能化配置

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a）安保智能化一般可配置红外线周界防越系统、门禁可视对讲系统、小区巡更系统，电视监控系统、车辆道匣管理系统、室内紧急呼叫系统、电梯内紧急呼叫系统、居家安防系统等，并与中央控制中心联网。

b）网络智能化一般可配置社区宽带、电子公告牌、社区物业管理网络平台、家电远程控制系统。

c）设备管理智能化一般可配置公共照明管理系统、停车库管理系统、电梯运行状态管理系统、消防管理系统、配电及给排水管理系统、家庭表具管理系统、燃气泄漏报警系统、紧急广播系统等，并与中央控制中心联网。

d）中央控制中心位置宜设于管理服务中心内，或与管理服务中心相邻相近，布线系统应充分考虑与中央控制中心的距离和由此造成的信号衰减。

e）智能化设备和技术应考虑技术先进性、设备标准化、网络开放性、系统可靠性及可扩性，采用成熟产品。同一区域开发的项目设备选型是要考虑设备的兼容性及可以进行集中管理。

（7）房屋单体

a）屋面应充分考虑到防水及隔热效果，可上人屋面及屋顶花园满足其特殊要求。

b）墙体应充分考虑到防水、隔热、隔音效果。 c）楼板厚度与隔音符合国家规范。

d）住宅分户门宜采用统一制作的安全防卫门。

e）住宅外窗应考虑开启方便，尺度（安装空调要求），隔音防水效果好，不宜近距离直接面对其他住户的门窗。

f）厨房设计应遵循洗、切、炒流线，操作面长度宜在2—3米，燃气热水器位置合理，灶台宜避开窗口设置。

g）卫生间不应直接开向起居房，餐厅或厨房不应布置在下屋住户厨房、卧室、起居房和餐厅上层，有上下水的洁具宜尽量避开卧室墙面布置。

h）厨房、卫生间隔楼板及墙身应充分考虑防水隔声设置，地漏位置合理，便于检修。

i）管道、管线布局合理、互不干扰碰撞，尺寸符合国家规范，管道井检修孔应设置合理，便于检修。

j）宜采用垂直烟道，断面尺寸充分（一般不少于250mm），应有防止

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油烟回流和串烟措施。出屋顶口高度适中，高层宜安装无动力风帽。

k）底层地坪应充分考虑防潮措施。

l）房型设计应考虑生活习惯，不宜引起装修时的大改动（敲墙、再次分隔等）。

m）有上部屋面阳台或管道可直接下至下一层屋面（阳台）时，应考虑防盗措施。

n）阳台栏杆或栏板高度合理（一般不少于1.10M），宜采用垂直杆件，杆件距小于0.10M，防止儿童攀爬。

（8）室内配置

a）室内空调机位设置合理，应与家具布置一并考虑。卧室内宜避免对床直吹应对外吹。

b）室外空调机位应考虑外墙美观、设置统一机座、安全隐蔽。 c）室外空调机位应考虑安装及维修便利。距离过近而对吹的室外机应相互错开，与邻套住宅机座相邻时，应采取安全隔离措施。

d）空调机冷凝水和隔霜水应设专管排放，或接入阳台排水系统。 e）室内空调洞位置合理，应靠近室内机位，管中应距地2.2米左右，向外倾斜10度左右。

f）当户型或厅房过大时，应考虑柜式空调的要求。

g）如使用小型中央空调，层高应大于3.3m，并留有室外机位置。 h）室内各类插座、开关位置合理，应与家具布置和使用习惯一并考虑。配电箱配出回路设计分配合理。

i）电视、信息（电话和数据）插座宜在主卧、起居、书房分别设置，且不宜并行设置。

j）联排别墅及跃层宜在二层设置进户对讲。

k）高档住宅宜考虑居家安防系统的配置及扩展功能。

完成项目可行性研究及类似典型项目的实地考察后，前期介入工作组详细编写完成《项目前期调研评估报告》，提交品质（运营）管理部修订。经修订的《项目前期调研评估报告》由公司相关部门组织相关评审组评审后，提交公司总经理审核签发。公司总经理签发后，评估报告提交项目公司。

4.3施工建设阶段前期介入管理

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物业在施工建设阶段的介入主要侧重于项目土建工程的尾声，即在设备、门窗安装阶段，时间上大致在竣工验收前5个月。

4.3.1项目组由该项目今后负责人牵头，一般2~3人组成，专业人员搭配合理，具有设施设备、水、电、气专业知识和良好的沟通技巧，并经过相关工作的培训。

4.3.2了解委托项目各类机电设施设备配置及容量、设施设备的安装调试、各类管线的分布走向、隐蔽工程、房屋结构等，并指出设计中缺陷、遗漏的工程项目，加强常见工程质量通病及隐蔽工程等特殊过程的监控。对建材、设备选型给出建议，以便于一体化管理的延续性

4.3.3注意资料的收集，包括图纸、设计变更等。

4.3.4从业主使用功能角度，注意完善相关设计规划缺陷，包括各类开关、空调位（孔）位置、插座、排水、预留电源、排烟道、门的开启方向、二层、错层的平台安全注意事项及门窗的栏杆高度等。

4.3.5介入小组按照施工安装进度进行现场跟进，发现问题及时通过与项目部、施工方等进行沟通解决。要建立对日常各项工作的监督和记录制度，通常可通过建立一套报表体系来实施，报表包括的主要内容有：工作计划、检查情况及对问题处理的建议。

4.3.6实行填报前期介入情况周报制度，将在施工现场发现的问题以周报的形式书面呈报给项目相关部门，并跟进所呈报问题解决情况。

4.3.7定期参加项目部组织的现场工作协调会，及时沟通相关问题和进度。

4.3.8对介入中发现的重要问题以书面报告的形式上报公司由公司报给项目公司领导，并跟进问题整改落实情况。

4.4 在房屋销售阶段的前期管理 4.4.1营销配合相关管理

（1）前期介入工作组与项目相关部门（营销、客服、工程、设计）定期召开沟通协调会，主要对日常工作过程中发生的问题、需互相配合的事项进行具体协商。

（2）在项目正式完成营销推广方案前，前期介入工作组编制《物业管理方案》，方案应包含管理模式、服务创新、内部管理机制、管理服务标准、品质控制方法、管理费测算等。

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（3）《物业管理方案》经项目公司确认后，据此在房屋销售前签订《前期物业管理服务合同》，确定《临时管理规约》。并配合营销部在销售现场公示前述文件。

（4）主动了解项目在销售时对外宣传和承诺的内容，根据项目需要提供物业推介资料，项目对与物业管理有关的宣传和承诺内容需要获得物业书面确认。前期项目组应参加相关销售培训，根据项目委托要求，物业可在销售现场协助项目进行销售推广，并现场解答有关物业管理承诺问题。

（5）在了解营销工作时间节点后，前期项目组应及时得到地产方需要物业配合的计划，重要工作（如样板房、销售中心开放）应提前2—3月将得到配合计划和项目基本资料。

（6）项目前期介入阶段的各项费用由项目公司在营销费用中列支，物业前期配合工作按投入的合理成本计价，并按总成本的10%收取管理酬金。

（7）品质（运营）管理部派专人对项目及管理人员进行业务指导。 4.4.2样板房的管理

（1）跟进项目营销的要求，签订《样板房管理服务协议》，接管相关的样板房管理服务；

（2）针对不同类型，不同档次，不同定位的样板房，制定相应的服务流程及服务标准；

（3）样板房由该项目今后负责人现场负责管理，负责样板房日常的管理、人员的调派及与营销服务的日常沟通协作活动。

（4）指派专人负责与项目公司办理样板房物品的移交，双方在移交清单上签字确认。

（5）护管员负责维持样板房现场的安全保卫及其他服务工作，按《护管操作手册——护管员交接班管理规程》进行交接班工作，并做好记录。

（6）清洁工按制定的样板房清洁标准负责样板房的保洁工作。 （7）讲解员负责样板房客户的接待、讲解及服务工作。 4.4.3 售楼处的管理

（1）护管员24小时负责对售楼处的安全保卫工作，协助售楼人员维持现场秩序、车辆停放、并展示良好的礼仪形象。

（2）服务员负责做好现场客人的服务工作。

（3）如有外来人员（含售楼处办公人员）在下班期间进入售楼处须做

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