内容发布更新时间 : 2024/12/23 12:35:36星期一 下面是文章的全部内容请认真阅读。

龙源期刊网 http://www.qikan.com.cn

登记完成后房屋买卖合同被法院认定无效的处理

作者：

来源：《中国房地产》2011年第08期

某县登记机构询问：我县王某将自有的房屋交由熟人张某管理、使用，并将房屋所有权证也给了张某。但张某在2008年伪造了王某的委托书，以代理人的身份将房屋卖给了周某，并到我局办理了转移登记，周某已领取了房屋所有权证。

王某发现以后，将周某和张某都告到了法院。要求法院撤销张某和周某所签订的房屋买卖合同。经县人民法院审理，认为张某是隐瞒事实私自转让，认定张某和周某所签订的房屋买卖合同无效，并判令周某将房屋返还给王某。周某上诉后不久，又撤回了上诉。

现王某要求我局把房屋所有权证归还给他。我们考虑县人民法院在判决中并没有确认房屋归王某所有，因此不属于《房屋登记办法》第12条所规定的可以由当事人单方申请的情形，无法由单方提出登记申请，周某也不愿交出房屋所有权证，在这种情况下，是否要人民法院出具协助执行通知书我们才能办理?

金绍达：这一案件中县人民法院没有必要再确认房屋归王某所有，也无须出具协助执行通知书。理由如下。

一、原告王某并不认为房屋所有权的归属有争议，因此并没有提出确认房屋归属这一诉讼请求，这一案件并不是确权之诉。法院不可能在判决书中确认房屋归王某所有。

二、县人民法院已认定张某和周某所签订的房屋买卖合同无效，按《合同法》第56条规定，“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”，相当于这一买卖行为没有发生。房屋当然就是王某所有，所以法院判令周某将房屋返还给王某。

最高人民法院在《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第8条有“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议”这一规定，可以说明以下两个问题。

一是人民法院无须顾及周某是否已经进行过物权登记，可以对买卖合同的有效性进行审理；二是王某应当首先解决房屋买卖合同是否有效这一民事争议。现在，县人民法院已做出了判决，周某的上诉也已撤诉，县人民法院的判决就已经生效。

龙源期刊网 http://www.qikan.com.cn

县人民法院的生效法律文书认为“张某是隐瞒事实”，这就可以适用于《房屋登记办法》第81条的规定，是司法机关发生法律效力的文件证明当事人在申请转移登记时隐瞒了真实情况。至于周某是否是善意取得，县人民法院的判决书已判令周某将房屋返还给王某，说明法院并未认定周某为善意第三人。

因此，房屋登记机构可以依据县人民法院的判决书撤销该项登记，如周某持有的房屋所有权证不能收回的，要公告作废。

登记被撤销以后，应恢复原登记簿的记载，向王某补发房屋所有权证。