内容发布更新时间 : 2024/11/13 6:47:19星期一 下面是文章的全部内容请认真阅读。

深圳市房屋租赁市场研究报告

一、我市房屋租赁市场基本面分析 （一）宏观经济缓中趋稳

2008年以来，在全球遭遇金融危机的背景下，深圳积极促进经济转型，保持经济平稳增长，历年经济总体呈现了“稳中趋升、结构优化、总体质量向好”的发展态势。

图1.1 2010-2015深圳国内生产总值及年增速

从产业结构来看，2015年深圳第一产业增加值5.66亿元，第二产业增加值7205.53亿元，第三产业增加值10291.80亿元，第一产业增加值占全市生产总值比重不到0.1%，第二和第三产业增加值占全市生产总值的比重分别为41.2%和58.8%，已经形成了四大支柱产业和七大战略新兴产业齐头并进的发展格局。

（二）常住人口持续增加

大量的研究结果表明，人口是影响一个地区城市化发展最核心的因素，一个地区每增加一个人，就会形成新的住房、工商业发展、公共配套设施需求。从年末常住人口总量来看，深圳历年常住人口一直处于持续性增加状态：其中2011到2013年底深圳市每年常住人口净增值徘徊在8万人上下，连续3年处于较低水平，到2014、2015年底常住人口净增值分别为15万和60万，在短暂的回降后又进入到一个新的增长快车道。

表1.1 2006-2015年深圳常住人口统计表

年份 年末常住人口数 户籍情况 （万人） 户籍人口 非户籍人口 2006 871.1 196.83 674.27 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 912.37 954.28 995.01 1037.2 1046.74 1054.74 1062.89 1077.89 1137.89 212.38 228.07 241.45 251.03 267.9 287.62 310.47 332.21 354.99 699.99 726.21 753.56 786.17 778.85 767.13 752.42 745.68 782.90 常住人口的持续流入，再加上深圳高昂的购房成本（房价收入比已高达25.8）和较低的住房自有率水平（其中户籍人口住房自有率在77%左右，常住居民家庭住房自有率约为34%，非户籍人口住房自有率仅在10%上下），整个房屋租赁市场需求旺盛。

（三）未来建设用地供应紧张

从城市规模来看，深圳城市空间狭小，土地面积仅为北京的1/8，上海的1/3，广州的1/4，已建成区面积已经超过城市行政辖区全部土地面积的48.6%，位列全国第一，照这一趋势到2020年深圳的土地开发强度将会达到50%（根据国际通行惯例，一个地区的国土开发强度达到30%就已经是生态宜居警戒线，超过该限度居民的生存环境就会受到影响）。

根据近期市规划国土资源委员会发布的《深圳市住房建设规划（2016-2020）》（征求意见稿）披露的数据来看，整个“十二五”期间全市拟规划新建住房用地供应13.1平方公里，其中新供应及拆迁安置住房用地4.5平方公里，城市更新用地6.6平方公里，征地返还用地2平方公里，但实际到“十二五”末新供应用地仅完成规划目标的90.7%，城市更新等存量用地完成规划目标的59.5%，未来不管是从短期还是中长期来看，深圳土地供应已达到极限。

表1.2：近年来年我市土地市场供应情况（单位：万平方米）

年份 2011年 2012年 2013年 2014年 2015上半年 总面积 775.2 700.6 283.2 518.9 251.1 同比 —— -9.6% -59.6% 83.2% -13.8% 城市更新面积 招拍挂面积 城市更新占比 招拍挂占比 487 496.7 163.4 365 205.1 288.2 203.9 119.8 153.9 46 64% 77% 56% 71% 82% 36% 23% 44% 29% 18%