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房地产开发投资控制的几点思考

作者：杨江梅

来源：《中国新技术新产品》2010年第12期

摘要:项目开发的决策阶段和设计阶段,是决定整个项目投资的关键阶段,开发方案一经确定项目的投资也就基本上确定了。本文分别从决策阶段、设计阶段、招投标阶段和施工阶段对房地产开发中如何进行投资控制做了详细阐述,供大家参考。 关键词:房地产开发;投资控制;招投标 1 前言

随着越来越多的资金投入到房地产开发这一领域中,业内的竞争日趋激烈。立于不败之地,小投入、大产出,是各开发商追求的目标。而随着消费者意识和观念的提升,对住宅从规划设计、建筑设计、户型设计、建材采用,到功能和质量等方面的要求也越来越高。怎样才能在满足消费者要求的前提下争取最大的效益,必须对项目投资实施全过程有效的成本控制,从组织、技术、合同和信息等方面,挖掘潜力,降低成本,提高投资效益。

过去项目投资控制的重点一直在工程的实施阶段即施工阶段,而实践证明,项目开发的不同阶段对投资的影响程度有很大的差异。据统计,投资决策和初步设计阶段对投资的影响程度最大,其次为技术设计阶段对投资的影响,而过去所着重的施工阶段对投资的影响只有10%左右。 2 决策阶段的投资控制

决策阶段投资的成本虽然一般只占项目投资百分之几或千分之几,但其中工作性质优劣对项目投资总额影响程度则高达60%以上。因此一个项目能否开发成功,首先要提高投资决策的质量。也就是关键在于前期市场预测的正确性,可行性研究的深度与精度及前期工作深度是否到位,项目定位是否准确。因此在这一阶段必须对开发项目进行供需分析,分析使用者的需要,确定项目的合理功能,这是项目投资的根本问题。如果这步工作出现失误,投资建成的项目不合使用的需要将是最大投资浪费。这一方面要深入分析使用者或购房者的自身情况,确定其优势、劣势、潜力等,另一方面要调查预测环境的机遇和发展趋势。最后,根据这两方面的情况确定投资者有什么功能需求,才能发挥投资者的优势和利用环境、形势的机遇。所以,无论投资任何项目必须切实做好项目可行性研究报告,决策一定要精确。譬如,在房地产开发中,必须从某一待开发的地块或一笔拟投资地产的资金开始,进行投资机会研究。项目可行性研究、项目策划,这中间包括市场调研、项目主题定位、目标客户定位、规划设计建议、营销策划等,据此提出项目是否应该投资。科学进行工程项目的效益分析并编制投资估算,对房地产企业而言是整个项目

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控制的最关键一环。另外也要注意投资阶段的费用控制,对一个大中型项目来说,投资阶段的费用也是一个不小的数额。

3 项目设计阶段的工程造价控制

设计质量是规划设计阶段的首要控制要素,设计质量不仅是投资项目达到国家规定,功能达到某些要求,更重要的是项目建成交付使用后产生经济效益的多少。虽然设计费用占总投资的比例有限,但是对工程造价影响程度却很大。一般,工程设计占项目投资的30%~40%。因此设计质量要抓的就是优化设计方案问题。通常项目投资,一般过程是规划概念设计、方案设计、扩初设计、技术设计、施工图设计,在各个设计阶段都需要编制相应的工程造价控制文件即投资估算、设计概算、修正概算、施工图预算,逐步由粗到细确定工程造价控制目标,并经过分阶段审批、切块分解,层层控制工程造价,实现对投资限额的控制和管理,从而使设计与经济相接,做到对工程项目的限额设计。目前,我国设计部门普遍存在重技术、轻经济的倾向,工程经济人员和设计人员工作不能紧密结合,缺乏相互协调,有关人员责、权、利不明确,酿成设计阶段造价管理的积极性不高。达不到设计规范、设计标准、工程数量与概算指标等各方面的控制要求,给项目投资埋下隐患。因此投资开发商本身要具备一定专业知识,同时和设计人员密切联系,对结构形式、建筑装饰、材料设备都应慎重考虑,把设计做细、做深,真正做到优化设计。另外,也不可忽视设计费用控制。根据笔者多年实践经验,设计费用低并不意味看项目投资额小,所以设计费用的控制目标不是费用最小而是合理费用的界线。设计费用要把设计质量、项目控制综合考虑,在设计阶段采用招标形式选择设计单位或实行设计费用限额和设计费用奖励结合方法,把设计费用的控制和质量结合起来,设计最优方案。 4 招投标阶段的控制

工程招投标包括设备、材料采购招投标和施工、监理招投标两个方面。通过招投标,开发商选择合适的施工、监理单位及材料供应商,这对项目投资乃至质量、进度的控制都有至关重要的作用。在招标过程中,开发商应注意与强调以下几点:

4.1 招标工作应遵循公平、公开、公正的原则。招标前,要严格审查施工单位资质,必要时进行实地考察,避免“特级企业投标,一级企业转包,二级企业进场”等不正常现象的出现,这对项目成本控制非常不利。

4.2 做好招标文件的编制工作。造价管理人员应收集、积累、筛选、分析和总结各类有价值的数据、资料,对影响工程造价的各种因素进行鉴别、预测、分析、评价,然后编制招标文件。对招标文件中涉及费用的条款反复推敲,尽量做到知己知彼,以利于日后的造价控制。 4.3 合理低价中标。目前推行的是工程量清单计价报价与合理低价中标的方法。作为开发方应杜绝一味寻求绝对低价中标,以避免投标单位以低于成价恶意竞争。所谓合理低价,是在保证质量、工期的前提下的合理低价。

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开发商还要做好合同的签定工作。按合同内容明确协议条款,对合同中涉及费用的如工期、价款的结算方式、违约争议的处理等都应有明确的约定。在签定的过程中,对招标文件和设计中不明确、不具体的内容,通过谈判,争取得到有利于合理低价的合同条款。 5 施工阶段的控制

施工阶段是资金投入的最大阶段,是招投标工作的延伸。加强施工控制就是加强履约行为的管理。该阶段成本控制的主要工作为:

5.1 抓好合同管理,减少工程索赔。在施工阶段,成本控制的关键是对工程变更实行有效控制。针对目前工程量清单报价,施工单位往往采取“低价中标,索赔赢利”的方式承揽工程。开发方要做到事前把关、主动监控和严格审核,计算各项变更对总投资的影响。从使用功能、经济美观等角度确定是否需要进行工程变更,减少不必要的工程费用支出,避免投资失控;另外,当施工单位及材料供应商不履行约定义务时,应及时提出反索赔,使成本得到有效控制。

5.2 从管理模式上着手,建立建设监理机制。按照监理的有关规定和实施细则,完善职责分工及有关制度,落实责任,从工程管理机制上建立健全投资控制系统。同时做好月度工程进度款审核,避免投资失控。对经监理方确定的工程量,按合同约定的计价依据,套用材料单价及费用定额进行核价后,支付相应的工程进度款。

5.3 从技术措施上展开项目投资的有效控制。在主要施工技术方案做好论证的基础上,广泛应用新材料、新工艺、新办法,想方设法在技术上实施项目投资的有效控制。据统计,材料费一般占直接工程费的70%左右。同时,直接费的高低影响到间接费__的高低。因此,选用新工艺、新材料是提高劳动生产率和缩短工期的有力保证。

5.4 从经济措施上展开项目投资的有效控制。严格控制现场经费和总部管理费,合理使用广告策划费、销售代理费等,减少销售成本,最大限度地降低静态投资。对大宗材料或大型设备按合同要求可直接由开发方提供,以达到降低造价之目的。这些材料须根据工序及施工进度安排进料计划,尽量降低存储成本,并加强现场管理,合理堆放,减少搬运及损耗。 6 结束语

总之,对房地产开发投资的有效控制,应从项目投资的源头上开始,对实施的全过程进行有效的成本控制,运用科学系统的造价控制管理方式,使房地产开发投资得到合理化的控制,完善和健全房地产市场。 参考文献

[1]丁莉.房地产开发项目的动态投资控制的实施.建筑经济与管理.2007年第3期 [2]涂强.房地产开发公司项目投资控制运作机制的探讨.山西建筑.2007年第1期