内容发布更新时间 : 2024/12/25 13:01:06星期一 下面是文章的全部内容请认真阅读。

一、大纲要求 考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对成本法，包括其含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤所涉及的具体内容等的了解、熟悉和掌握程度。

考试要求 考试要求

1．熟悉成本法的含义； 2．熟悉成本法的理论依据；

3．掌握成本法适用的估价对象和条件； 4．熟悉成本法估价的操作步骤； 5．掌握房地产价格构成； 6．掌握成本法的基本公式； 7．熟悉重新购建价格的含义； 8．熟悉重新购建价格的求取思路；

9．掌握建筑物重新购建价格的求取方式； 10．掌握建筑物重新购建价格的求取方法； 11．掌握建筑物折旧的求取；

12．了解房屋完损等级评定的有关规定； 13．熟悉房屋折旧的有关规定。 二、内容讲解

第七章 成本法及其运用 第四节 重新购建价格的求取

四、建筑物重新购建价格的求取方法

建筑物重新购建价格可以采用市场法、成本法求取，也可以通过政府或者其授权的部门、机构公布的房屋重置价格或者房地产市场价格扣除其中可能包含的土地价格来求取。

求取建筑物重新购建价格的具体方法，根据求取其中的建筑安装工程费的方法来区分，有单位比较法、分部分项法、工料测量法和指数调整法。

（一）单位比较法

单位比较法（comparative—unitmethod）是以估价对象建筑物为整体，选取某种与该类建筑物的建筑安装工程费密切相关的计量单位（如单位建筑面积、单位体积、延长米等）作为比较单位，然后调查、了解在估价时点的近期建成的类似建筑物的这种单位建筑安装工程费，并对其进行适当的修正、调整，再加上相应的专业费用、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润，来求取估价对象建筑物重新购建价格的方法。

单位比较法实质上是一种市场法。其中的处理包括：①把可比实例建筑物实际而可能是不正常的单位建筑安装工程费，修正为正常的单位建筑安装工程费；②把可比实例建筑物在其建造时的建筑安装工程费，调整为估价时点时的建筑安装工程费；③根据可比实例建筑物与估价对象建筑物在对单位建筑安装工程费有影响的建筑规模、建筑设备、装饰装修等方面的差异，对单位建筑安装工程费进行调整，即可得到估价对象建筑物的单位建筑安装工程费。单位比较法较为简单、实用，因此被广泛使用，但这种方法比较粗略。单位比较法主要有单位面积法和单位体积法。来源：建设工程教育网

单位面积法（square—footmethod）是调查、了解在估价时点的近期建成的类似建筑物的单位建筑面积建筑安装工程费，然后对其进行适当的修正、调整，再加上相应的专业费用、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润，来求取建筑物重新购建价格的方法。这种方法主要适用于同一类型的建筑物的单位建筑面积建筑安装工程费基本相同的建筑物，如住宅、办公楼等。

［例8-2］某幢房屋的建筑面积为300㎡，该类用途、建筑结构和档次的房屋的单位建筑面积建筑安装工程费为1200元/㎡，专业费用为建筑安装工程费的8%，管理费用为建筑安装工程费与专业费用之和的3%，销售费用为重新购建价格的4%，建设期为6个月，所有费用可视为在建设期内均匀投入，年利率为6%，开发商成本利润率为15%，销售税费为重新购建价格的6%。请计算该房屋的重新购建价格。

［解］设该房屋单位建筑面积的重新购建价格为VB，计算如下，

（1）建筑安装工程费＝1200（元/㎡） （2）专业费用＝1200×8%＝96（元/㎡）

（3）管理费用＝（1200＋96）×3%＝38．88（元/㎡） （4）销售费用＝VB×4%＝0．04VB（元/㎡）

（5）投资利息＝（1200＋96＋38．88＋0．04VB）×［（1＋6%）0．25－1］＝19．59＋0．0006VB（元/㎡）

（6）销售税费：VB×6%＝0．06VB（元/㎡）来源：建设工程教育网

（7）开发利润＝（1200＋96＋38．88＋0．04VB＋19．59＋0．0006VB）×15%＝203．17＋0．0061VB（元/㎡）

（8）VB＝1200＋96＋38．88＋0．04VB＋19．59＋0．0006VB＋0．06VB＋203．17＋0．0061VB VB＝l743．69（元/㎡）

重新购建总价＝1743．69×300＝52．31（万元） 单位体积法（cubic—foot method）与单位面积法相似，是调查、了解在估价时点的近期建成的类似建筑物的单位体积建筑安装工程费，然后对其进行适当的修正、调整，再加上相应的专业费用、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润，来求取建筑物重新购建价格的方法。这种方法主要适用于同一类型的建筑物的单位体积建筑安装工程费基本相同的建筑物，如储油罐、地下油库等。

（二）分部分项法

分部分项法（unit—in—place method）是先假设将估价对象建筑物分解为各个独立的构件或分部分项工程，并测算每个独立构件或分部分项工程的数量，然后调查、了解估价时点时的各个独立构件或分部分项工程的单位价格或成本，最后将各个独立构件或分部分项工程的数量乘以相应的单位价格或成本后相加，再加上相应的专业费用、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润，来求取建筑物重新购建价格的方法。

在运用分部分项法测算建筑物的重新购建价格时，需要注意以下两点：①应结合各个构件或分部分项工程的特点使用计量单位，有的要用面积，有的要用体积，有的要用长度，有来源：建设工程教育网的要用容量（如千瓦、千伏安）。例如，基础工程的计量单位通常为体积，墙面抹灰工程的计量单位通常为面积，楼梯栏杆工程的计量单位通常为延长米。②既不要漏项也不要重复计算，以免造成测算不准。

［例8-3］估算某旧办公楼2007年6月30日的建筑物重置价格。房地产估价师经实地查看、查阅有关图纸等资料，得知该办公楼共10层，总建筑面积为8247㎡，建筑结构为钢筋混凝土框架结构，并调查、了解到估算该重置价格所需的有关数据如下：?

（1）建筑安装工程费： 1）土建工程直接费：

①基础工程：99．54元/㎡ ②墙体工程：80．1l元/㎡ ③粱板柱工程：282．37元/㎡

④墙混凝土（电梯井壁、混凝土剪力墙）工程：73．65元/㎡ ⑤楼梯混凝土工程：31．82元/㎡ ⑥零星混凝土工程：25．32元/㎡ ⑦屋面工程：20．42元/㎡， ⑧脚手架工程：25．54元/㎡ ⑨室外配套工程：142．67元/㎡ 小计：781．44元/㎡ 2）安装工程直接费：．

①电梯工程：130．00元/㎡（其中：人工费9．00元/㎡） ②给排水工程；85．22元/㎡（其中：人工费12．32元/㎡） ③采暖通风工程：70．34元/㎡（其中：人工费9．83元/㎡） ④电气工程；112．65元/㎡（其中：人工费7．59元/㎡） ⑤消防工程：16．62元/㎡（其中：人工费2．58元/㎡）

⑥综合布线工程：30．45元/㎡（其中：人工费4．85元/㎡）， 小计：445．28元/㎡（其中：人工费46．17元/㎡）

3）装饰装修工程直接费：

①门窗工程：135．00元/㎡（一次性包死承包价）

②内部装饰工程：455．50元/㎡（其中：人工费45．16元/㎡） ③外墙玻璃幕等工程：311．00元/㎡（一次性包死承包价） 小计：901．50元/㎡（其中：人工费45．16元/㎡）

4）土建工程综合费率为土建工程直接费的14．25%，安装工程综合费率为安装工程人工费的79．08%，装饰装修工程综合费率为装饰装修工程人工费的75．90%，税金为3．445%。

来源：建设工程教育网（2）专业费用：建筑安装工程费的6%。 （3）管理费用：建筑安装工程费与专业费用之和的3%。 （4）销售费用：售价的3%。

（5）投资利息：开发经营期为2年；费用第一年投入60%，第二年投入40%；年利率为5．76%。 （6）销售税费：售价的5．53%。 （7）开发利润：投资利润率为20%。

［解］设该旧办公楼的建筑物重置总价为VB，估算如下： （1）建筑安装工程费：

1）土建工程费＝［781．44×（1＋14．25%））×（1＋3．445%）＝923．55（元/㎡） 2）安装工程费＝（445．28＋46．17×79．08%）×（1＋3．445%）＝498．39（元/㎡）

3）装饰装修工程费＝（901．5来源：建设工程教育网0＋45．16×75．90%）×（1＋3．445%）＝968．01（元/㎡）

4）单位建筑安装工程费＝923．55＋498．39＋968．01＝2389．95（元/㎡） 建筑安装工程费总额＝2389．95×8247＝1970．99（万元） （2）专业费用＝l970．99×6%＝118．26（万元）

（3）管理费用＝（1970．99＋118．26）×3%＝62．68（万元） （4）销售费用：VB×3%＝0．03VB（万元）

以上（1）至（4）项费用之和＝2151．93＋0．03VB（万元）

（5）投资利息＝（2151．93＋0．03VB）×［60%（1＋5．76%）11．5＋40%（1＋5．76%）0．5－1］＝137．59＋0．0019VB（万元）

（6）销售税费＝VB×5．53%＝0．0553VB（万元）

（7）开发利润＝（2151．93＋0．03VB）×20%＝430．39＋0．006VB（万元）

（8）VB＝2151．93＋0．03VB＋137．59＋0．0019Vs＋0，0553VB＋430．39＋0．006VB VB＝2999．46（万元）

建筑物重置单价：2999．46÷0．8247＝3637．03（元/㎡） （三）工料测量法

工料测量法（quantity survey method）是先假设将估价对象建筑物还原为建筑材料、建筑构配件和建筑设备，并测算重新建造该建筑物所需要的建筑材料、建筑构配件、建筑设备的种类、数量和人工时数，然后调查、了解估价时点时相应的建筑材料、建筑构配件、建筑设备的单价和人工费标准，最后将各种建筑材料、建筑构配件、建筑设备的数量和人工时数乘以相应的单价和人工费标准后相加，再加上相应的专业费用、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润，来求取建筑物重新购建价格的方法。

工料测量法的优点是详细、准确，缺点是比较费时、费力并需要其他专家（如建筑师、造价工程师）的参与，它主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建价格。

采用工料测量法测算建筑物重新购建价格的一个简化例子见表8-1。 工料测量法表8-1

项目 现场准备 水泥 数量 单价 成本（元） 3000 6500