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宏观调控下房地产企业的融资对策

作者：唐 敏

来源：《消费导刊·理论版》2008年第10期

[摘 要]房地产行业是典型的资金密集型行业，很少有投资者全部以自有资本金投入，房地产企业的融资问题一向牵动着企业的发展和生存。然而目前，一些房地产上市企业拥有大量的存量土地储备，可供开发的总建筑面积多在300万平方米以上。因此，房地产企业快速高效融资的需求，已经迫在眉睫。本文主要阐述了我国宏观调控下对房地产企业的影响，并分析比较了多种房地产融资方式运作的内在机理和宏观环境，以期正确选择合适的房地产融资方式。 [关键词]房地产 融资 一、概述

（一）我国房地产企业融资概况

众所周知房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业之一。房地产业属于资金密集型产业和金融业息息相关，它的发展需要金融业的持续支持，同时房地产市场的过度发展特别是房地产泡沫的存在会导致金融风险的增加，因此政府既需要通过金融政策促进房地产市场发展，又需要合理地防范金融风险。因此，房地产企业的融资就显得尤为重要。 从2003-2006年资金结构看，房地产投资资金主要来源于国内贷款、自筹资金和其他资金，其中其他资金主要为房地产预售过程中的定金及预付款、国内预算内资金比例和债券比例持续下降，2006年这两项比例均为0；国内贷款比例分别为23.78%、18.40%、18.11%、19.58%，由于2004年国家的紧缩“银根”房地产宏观调控政策，国内贷款比例在2004年和2005年比例处于历史最低水平，2006年国内贷款比例比2005年增加了1.47个百分点，利用外资比例从1998~2003年处于持续下降过程中，最低比例为1.29%(2003年)，最高比例为8.19%(1998年)，企业自筹资金比例2003年前均低于30%，自2003年后，自筹资金比例均超过30%，其中企事业单位自有资金比例在2006年达到最高，为58.52%，其他资金来源比例最低为41.4%(1998年)，最高比例为49.87%(2004年)。

（二）当前国家进行宏观调控的情况分析

2007年以来央行6次调高利率，10次提高存款准备金率同时通过特别国债正回购操作回收流动性，6 次加息通过融资成本适度上升来合理调控货币信贷投放。未来货币政策组合拳的力度更大，会通过汇率政策和利率政策的有效配合实现宏观调控。但在货币政策转向“从紧”的

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同时，今年财政政策将继续保持“稳健”，财政支出结构进一步优化，社会保障、改善民生、经济结构调整等各项工作将依然能够得到财政的大力支持。

同时，中央经济工作会议提出将节能减排目标完成情况作为检验经济发展成效的重要标准，巩固完善强化支农惠农政策，推进产业结构优化升级，着力改善民生，促进社会和谐等。 流动性过剩、投资增长过快、环境与资源压力持续加大以及通胀压力抬头等问题带有一定的必然性和长期性，短期内难以从根本上予以消除，上述问题仍然是2008年我国宏观经济运行中的主要矛盾。为确保经济社会的长期稳定发展，进一步提高发展质量，政府将继续保持宏观调控的力度，“适度从紧”仍然是 2008 年我国货币政策的主基调。

二、宏观调控对房地产行业的影响分析

近两年，调控政策更是频频出台，中央旨在通过房地产企业信贷环节的控制，起到抑制房地产发展过快，控制银行风险，调整房地产业格局的作用。在2007至2008年中央对房地产业的金融政策调控中，笔者认为主要围绕以下几个方面进行分析： （一）运用利率杠杆，控制房地产企业投资规模

房地产投资规模较大比例增长，这种房地产企业过快的膨胀的行为，对于房地产业的健康发展构成了很大的潜在威胁。一方面，被较高利润所诱惑的房地产商，在面对房地产开发过程较大风险时，仍然选择大量涌入，而开发过程的长期性，使得房地产需求的结构及数量存在较大的可变性，一旦外部环境风吹草动就会导致大量房地产企业遭到损失，对于房地产行业的长远发展十分不利。另一方面，由于我国房地产企业开发资金有很大一部分来源于商业贷款，故银行业也成为这种风险的主要承担者，而银行业作为我国单一金融体系中的主体，房地产行业所承担的风险一旦实现，银行业的损失，就将牵动众多行业的发展 （二）提高房地产企业外部融资门槛，增强房地产企业自身实力

无论是通过提高房地产企业贷款自有资本金的比例，四证的取得的要求，还是通过对房地产企业境外融资或房地产企业信托发展的规范中我们不难发现，中央正在寻求一种融资要求的标准化，各种融资模式在门槛的制定上趋于相同，而这种趋同性也是统一于房地产企业融资的要求的提高。在这样的政策主旨下，增强房地产企业自身资金实力，一方面使得房地产企业对于外部融资的依赖有所降低；同时，自身实力的增强对于进一步融资也是有相当作用。 （三）信贷紧缩将控制开发总量

中央经济工作会议提出，进一步发挥货币政策在宏观调控中的重要作用，严格控制货币信贷总量和投放节奏，严格控制新开工项目，防止投资反弹，促使经济增长保持在合理水平。央

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行公布的数据显示，2007年11月末金融机构人民币各项贷款余额26.12万亿元，同比增长17.03%，与监管部门提出的金融机构全年新增贷款增速要控制在 15% 以下尚有差距，收紧房贷也就成为落实国家宏观调控政策的重要手段之一。近段时间，房地产信贷增长过快、竞争过度、违规过多，特别是有的商业银行未经批准擅自开办转 (加) 按揭贷款业务，加大了房地产信贷业务的风险。

（四）抑制房价非理性上涨成为今后房地产市场的主旋律

全面落实房地产调控政策，大力推进廉租房制度建设，努力控制房价过快上涨成为今后房地产市场的主旋律。房地产的问题最重要的表现形式是房价上涨过快，但其深层次原因在于住房保障制度的不健全，保障性住房供应不足，商品房供应结构不合理。2007年11月19日，关于如何解决房地产问题，国务院总理温家宝在新加坡访问时指出：首先，大力建设廉租房。为此，政府今年将安排49亿元用于廉租房建设，再加上地方财政，投入将达到几百亿。明年政府将继续加大廉租房建设的力度。其次，建设经济适用房。对廉租房和经济适用房，政府应提供和保障土地的需要，当然这些土地也要节约和集约使用。对于高档住房，主要靠市场调节，但是也必须有国家的宏观调控，防止利用房地产进行炒作造成市场混乱。可见，未来楼市调整方向将进一步侧重改善民生、维护社会公平的目标。 （五）有区别的宏观政策将会抑制投资、投机性购房。

2007年9月27日和12月5日，中国人民银行和中国银行业监督管理委员会分别联合发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》和《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，指出将严格住房消费贷款管理和严格房地产开发贷款，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套 ( 含以上 ) 住房的借款人，提出了较为严格的限制措施，明确要求其贷款最低首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于央行公布的同期同档次基准1.1倍。一方面，国家要在严 地供应总体规模的前提下，增有效供应，特别是小套型住房增加限价商品房供应规模。另通过有区别的税收、信贷政策自住性购房需求，抑制投资、购房，引导改善性购房需求。

三、宏观调控下房地产企业融资对策

通过上述政策的回顾，笔者认为中央对于房地产金融领域主要通过出台资本金比例、银行贷款条件、银行贷款范围、程序、利率水平等方面的政策，达到对房地产企业行为限制的目的。对于房地产企业而言，应选择怎样的融资措施？笔者将从以下几个方面来论述：

（一）房地产投资信托基金