内容发布更新时间 : 2024/5/29 5:38:04星期一 下面是文章的全部内容请认真阅读。

房地产代建模式全新解读

绿城建设的代建业务可分为三种模式：项目代建、资本代建

和政府代建。 无论是哪种模式， 绿城在选择合作对象的时候都要求十分严格。 据绿城房产建设管理有 限公司总经理曹舟南介绍，绿城在选择合作方的时候，有 3 个条件：第一，土地的权属证明 必须是取得的；

第二，对方对房产的开发理念和对产品的要求基本吻合绿城的定位；

第三， 必须具备非常好的资金条件。 1. 项目代建 就是与已经取得土地证的企业对接， 由合作方承担全部或部分资金， 绿城建设承担开发 任务，通过管理和品牌输出，为已获得项目的委托方提供房地产全过程的管理。 在这个过程中， 委托方负责筹措项目开发所需全部资金， 拥有项目开发中的投资决策权、 监督权、建议权和知情权，享有项目的投资收益，承担项目投资风险。 绿城建设负责项目管理团队组建， 项目总经理及主要专业负责人由绿城建设派遣， 财务 负责人由委托方派遣。项目管理团队根据合同约定、项目公司董事会的授权，以及项目公司 管理制度行使项目运营管理权，履行项目委托管理的职责和义务。 绿城建设负责包括项目前期管理、 规划设计管理、 工程营造管理、 成本管理、 营销管理、 竣工交付管理等开发环节的全过程管理。 绿城建设根据合同约定在受托管理项目使用绿城品 牌。 履行项目委托开发管理职责和义务， 根据合同的约定或委托方的授权行使项目日常经营 管理权，努力实现项目管

理各项目标，取得合同约定的收益。 品牌输出。委托项目可使用“绿城”品牌字样作为项目推广案名，并在项目推广销售阶 段的广告、销售资料和项目现场包装等推广物料中使用“绿城”品牌字样和商标。 同为品牌输出，绿城和中体奥园的模式不同之处在于，中体奥园是单纯赚取管理费。而 绿城是参与开发全过程，从前期管理、规划设计，一直到工程营造、成本控制、营销策划、 竣工交付，以及到最后的物业管理。 财务资金管理。委托方筹措项目开发所需全部资金，主要负责项目公司财务管理，绿城 建设拥有财务信息知情权。 绿城的收益来自三个方面。 代建方需要向绿城建设支付的费用包括三个部分： 派驻团队 基本管理费、委托开发管理费、项目业绩奖励。 派驻团队基本管理费。绿城建设将根据委托项目规模、物业类型以及开发计划，派驻相 应数量的管理团队。管理团队的基本管理费包括工资、社会保险、福利等，一般采用包干制 的方式予以约定，由委托方承担，在项目公司列支。 委托开发管理费。委托开发管理费取费标准原则为项目总销售额的 7%（别墅类项目高 于此标准） ，结合项目物业类型、总销售额、销售去化速度等因素确定。 项目业绩奖励。以双方约定的项目经营指标（如销售总额、利润指标等）作为经营考核 目标，当项目经营结果超过考核目标时，按一定标准提取项目业绩奖励，具体奖励方案根据 项目实际情况协商确定。 委托开发管理费主要根据项目销售进度节点，并结合部分关键工程节点，分批支付。如 果项目分多期开发，以项目每期的销售额为基数，按上述方式分批支付。 2. 资本代建 资本代建的操作模式。根据绿城集团

官方网站上的介绍：与外部资本对接，提供投资咨 询、项目开发管理等一系列服务。 具体说来也就是通过成立平台公司募集资金， 绿城负责开发建设， 并与投资方共享收益。 绿城主要是参与和发起成立基金，拓展融资渠道。这被认为是绿城与资金对接的一种方式， 如果在“绿建”的大池子里面，既有合作方提供的代建项目，又有希望进入房地产投资的基 金， “绿建”这个代建公司生意才会做好。否则，单纯拿钱去做代建，绿城本身紧绷的现金 流不能支撑。 3. 政府代建 政府代建就是与政府安置房建设对接， 承接安置房、 限价房等保障性住房和大型公共服 务配套的建设管理， 由绿城的专业团队承担项目开发任务。 绿城将根据项目的销售额或利润 额提取 7%~8%的分红。据不完全统计，目前绿城在全国多个城市承建的安置、保障性住房 总建筑面积已超过 500 万平方米。