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（仅供参考）
乡情汇编
（总第一二一期）
北京平潭联谊会/商会联络处编印 2010年03月6日
楼市风云乱花眼
吴绪彬
作者简介：北京福州商会秘书长。北京顺华投资(集团)有限公司总顾问,冠城大通集团高级顾问,北京福清同乡联谊会会长,世界福清同乡联谊会常务副主席。
从未见过近9个月来，中国楼市，特别是自己身处其间的北京楼市舞台上演的悲喜剧，如此之惊心动魄，震撼人心，连我这种准业内人士，也看不懂，想不明白。这也是我在此前曾写过几篇探讨房地产的文章之后，许久失语的原因。
楼市乱象
前不久国家统计局发布统计数字，全国70个大中城市去年房价销售价格上涨1.5%，这与百姓直观感受不蒂天壤之别，怪不得立即引起舆论哗然和两会部分代表的直言指摘。暂且不去议论官方统计数字的不实和时常自身数字“打架”。即以我熟悉的通州“世纪星城”，
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去年初每平方米才7000多元，日前已飙升至22000元/m；北三四环间的太阳星城去年9月
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至12月开盘的B 区三个楼盘，就从25000元/m飙升至35000元/m。而3月15日上午，北京市统计局和国家统计局北京调查总队联合发布2010年1至2月的最新环路房价，四环路内商品住宅期房均价首次突破3万元；而六环路外的房价也首破万元大关。更令人感到黑色幽默的是，政府工作报告中表示要力遏房价过快上涨。报告中关于楼市的闪光点有：诸如继续大规模实施保障安居工程；支持居民自住性住房消费，增加中低价位、中小套型普通商品房用地供应；完善土地收入管理使用办法，抑制土地价格过快上涨；加大对囤地不建、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度。作为国家总理的温家宝，更是坦言尝过“蜗居”的滋味，强调“社会公平正义，是社会稳定的基础。我认为，公平正义比太阳还要有光辉。”我不怀疑温总理的真诚话语，且深为感动。但令我感到意外的是，“两会”甫落幕，总理言犹在耳，而属于全民所有性质、其存在的主要依据是维护国家经济安全和为全民谋福利的央企，却在3月16日一天之内三当地王。上午中国远洋子公司40.8亿元竞得大望京地块，合
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楼面价2.75万元//m，创北京楼面价新高；紧接着，中信以52.4亿元拍得亦庄地块，创总
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地价新高；下午中国兵器集团子公司以17.6亿元斩获蓟门桥地块，合楼面价3万元/m。显然这是丧失经济学伦理道德的非理性行为，无怪乎引发社会的强烈质疑。
受新地王带动，地王周边区域二手房主纷纷坐地提价，其中竞有望京区域二手房价每平方米提价万元。而此前北京南城和通州新的规划一出，房价立马应声而起。地铁将通，各校入户，地王甫现，周边地区的房价马上就会大幅上行，如此的打压，反弹，越调控房价越高，
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形成各地让人看不懂的地价与房价互推的房地产风云乱象，让急需住房的平民百姓徒唤奈何？
房地产乱象和房价狂飙的原因
一、不受监督的政府官员权力过大
我国现在仍然还是政府主导型的投资决策体制。地方政府成为经济的实际操纵者。回头看一下国家金融危机之后的中央政府出台4万亿救市的一揽子计划，而全国各省市上报的总投资额却高达20多万亿，地方政府对GDP的追求和GDP的增长的积极性远大于中央政府，而地方政府对经济结构调整的兴趣却大大小于中央政府。高涨的投资冲动，让各地出现大拆大建，许多项目不经论证就仓促上马，基建项目，甚至纯粹是政府形象和官员政绩的大工程也遍地开花，随处可见高档住宅、写字楼拔地而起，而其背后的推手主要是部分政府官员的头脑发热，以及财大气粗的国企的介入，还有来自银行的天量贷款和通过政府融资平台所圈的钱。更令人担忧的是，这种不受遏制的货币泛滥，有许多并不在实体经济里，而是转到虚拟经济。因为企业家一旦发现有产能过剩的迹象，就会把到手的钱先放在虚拟经济里；或是对通货膨胀的敏感预期，就囤地，买楼，或投资股市。像北京最近在土地拍卖中，央企屡屡称王，即是典型的例子。不仅是民间的投资客炒房，连企业、银行也介入炒地、炒房；再加上部分官员在土地流转过程中饱私囊，借机占地、占房；有的贪官甚至拥有数十套房，这样一来，房价哪有不涨之理！所以最近国务院参事任玉岭疾呼：腐败不除，房地产问题无解。
二、地价推高房价
我国的土地是国有的资源，虽表面看属于农民长期承包，但具体到哪块土地是农民私有？没有。各地政府部门可以借各种名目征地，谁去保住国务院规定的1.8万亿亩耕地的底线？现在各地政府最感兴趣的就是：一是大搞区域经济和各种开发区，一味向上要政策、要优惠、要“特”，要“先”，借机助推地价和房价。不管是否具备发展工商业的条件，能招商引资就是本事；二是盲目追求城市化，城市规划越大越好，越现代越好。其结果必然是土地资源越来越少，稀有决定地价，出现“面粉贵于面包”的怪现象。地价一高，房价必然随
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之上涨。去年广渠门15号地拍出16000元/m，去年7月份大兴新拍土地楼面价屡破7000
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元/m，立马周边的楼盘售价就加价1000元—3000元/m。最近望京、亦庄、通州的房价疯涨，无不是同新地王频现和新城规的出台有关。如此地价与房价的恶性连动，怎么可能遏制住房价的狂飙？
三、土地财政导致地价、房价越来越高
未来20年是中国城镇化、工业化的快速发展的时期，对土地的需求是越来越大，而土地供应总是有有限的，这本身就是一个大矛盾。何况各地政府的财政高度依赖土地出让金的收入。国土资源部公布的数据，去年全国土地出让金为15910亿元，比上年增加了63.4%。少数地方土地出让金的收入占政府的财政总收入甚至高达50—70%。土地财政导致地方政府对推高地价的利益冲动强劲。去年全国各地的大干快上，给人们“大跃进”年代的感觉。其开发、建设资金主要一是来自中央财政拨款；二是来自银行贷款；三是大量出卖土地，增加财税收入。而从银行贷款、或从民间融资，也多是以土地资源作为抵押。这种透支子孙后代的资源和杀鸡取卵的办法实不可取；更会造成土地流转的无序，投机炒地的泛滥和官场腐败的蔓延，从而推动地价的非理性上涨。地价和房价的互推已成恶性循环，而其背后实际是部分政府在托市。所以有必要改革中国土地流转制度和土地出让制度。
四、炒楼成风，推高房价
房地产的发展，本应以保障广大居民的基本自住需求，使居者有其屋为主责。中国人口这么多，城市化又是大势所趋，本来民众对住房的刚性需求就已超过住房供应的实际能力，供需矛盾越来越突出。但看看城市商品住宅的销售情况，就会知道投资或投机购房的到底占多大比例。不要光看统计数字，你可以实地去调查。过去人们都说温州炒房团，山西煤老板，
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还有国际热钱、民间游资在炒房，可现在呢？有钱的公司，特别是钱包鼓囊的国企都在囤地了；有钱的个人，甚至是从银行套出钱，都去炒房了，没有多少人愿意去搞研发，没有多少人去认真经营实体经济了。从而造成实体经济不振和经济发展后劲不足，股市萎靡不振，其结果国民经济被严重扭曲。最近著名经济学家厉以宁不得不大声疾呼：资产泡沫是一定要破的，没有实体经济的支撑，泡沫是不可能持久的。
五、开发商的实力足以左右政府的宏观调控政策
“两会”前后国家出台一系列房地产调控政策，特别是北京市政府承诺保障房的土地供应占整个土地供应的一半；保障性住房占整个住宅市场供应的一半。甚至在央企一日三地王现象出现后，遭受社会一片质疑，国资委马上决定让78家央企退出房地产市场，只保留16家以房地产为主业或主营业务之一的央企。包括“两会”期间，京渝等大城市领导拍胸脯保证遏制房价过快上涨……所有这些对百姓而言都是利好消息，也说明中国高层领导还是在关心民生，并大有作为。但我仍心存隐忧。房地产的乱象的治理和房价下调到合理区位，谁能准确预料？因为支撑高房价，除城市化进程加快，大批农民进城会加剧对住房的刚性需求；货币超发，加上银行积极为购房者提供低息房贷，催生大批购房者提前释放购房需求，并导致大批热钱进入楼市炒房；贪污受贿的官员和不断涌现的富人，乃至消费现象扭曲，对住房情有独钟的中产阶级，都想拥有第二套，甚至是占有多套住房；以及土地为不可再生资源，此前的大量土地资源的浪费又加剧了有限土地的供应，造成供求矛盾等因素外；房价难以稳定，主要是政府、银行、开发商和炒房的富人，已形成了利益链，以及受各自利益的驱动，中央的房地产调控政策很难顺利贯彻和落实到位。除地方政府与中央政府的博弈外，开发商现大多已积累了雄厚的资金。足以抗衡国家的宏观调控政策。政府如打压房价，他们可以延迟开发，捂盘惜售，甚至忍受长期的销售低迷或人为操纵成交量的大幅度萎缩，拖累国民经济，迫使政府改变房地产调控政策。更何况房地产已成为国民经济的支柱产业，政府也不可能真正严厉打压房地产业，这一点凡大开发商心理都一清二楚，所以他们有足够的影响力影响，甚至左右政府的宏观调控政策与措施的走向。再说上有政策，下有对策，他们认为只要打通一些关节，一切都可以变通。这就是为什么越调控房价越高的奥秘之所在。
房地产与百姓的关切度最高，凡人人生的最大梦想就是拥有一套稍合心意的住房。但以当前北京而论，一般打工者的收入与房价比高达数十倍，若想在京城安居乐业，首先是住房和生活成本不堪承受。所以，近期房价成为人们议论最多的话题；一般白领买房越来越远郊化，越买户型越小，乃至一部分人已决定撤离京城，回到二、三线中小城市。伴随首都的愈加繁荣，有可能出现一批包括高学历、高科技人才纷纷离京而去，上演 “月儿弯弯照九州，几家欢喜几家愁”的悲喜剧，让人徒添说不清道不白的悲伤。但愿随着政府加大保障房和公租房的供应力度，以及一系列房地产调控政策的陆续出台，有望改变目前的楼市乱象，让望房欲穿的中低收入者见到楼市回归理性，柳暗花明的一天。
文章摘自：新浪博客——晓夜斋主人 3月25日
短讯：
1、2月23-25日，由北京平潭学生联谊会组织的“大学生寒假学习经验交流会”在平潭县第一中学、城关中学、岚华中学及白沙小学举行，众多在外就读的高校学子们向几所学校的同学们介绍自己的学习经验，同学们受益颇多。
2、3月3日下午，在北京出席两会的福建省委书记孙春兰带领省四套领导班子在中国职工之家看望北京福建企业总商会常务副会长以上和各分会会长等会员企业家代表，并与大家座谈交流，共叙乡谊，共话发展。北京福建企业总商会常务副会长/北京平潭商会会长许扬明出席此次座谈会。
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