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温州市房地产市场风险及对策

作者：朱慧敏 周秫宸

来源：《时代金融》2017年第33期

[摘要]现如今，国民经济正处于飞速发展的阶段，而房地产业仍然在这当中属于支柱产业。房地产业的发展对于推动经济的发展甚至是转型升级都具有重要意义。如果从行业的相关性来看的话，房地产业相关行业即建筑等行业受到了房地产业的影响，间接助力经济发展。如何去评价温州的房地产业可以说是“百家争鸣”，支持和反对的声音并行。但无论如何，剖析温州的房地产市场对于全国范围内的房地产业都具有重要的借鉴意义。 [关键词]房地产业 十二五规划 住房供应体系 一、绪论

我国第一批经过国务院的批准的开放城市有十四个，其中就有温州。三十多年改革开放地方的风风雨雨一路走来，一个特殊的“温州模式”在全国范围内都享有盛誉，这是一种以民营经济自由发展为主的模式，鼓励民营经济的发展。在民营经济中，有一个起到了中流砥柱作用的产业即房地产业，而在温州，房地产业的发展更是发挥了“温洲模式”的特点。旧城改造与新城开发是温州政府一个主要的号召，这为房地产业的发展提供了大量的机会。而民间资本的活跃发展给房地产业的市场创造了巨大的动力。甚至是近些年，国家的宏观调控控制房价的背景之下，温州的房地产业市场依旧火爆异常，在二线城市中处于一个绝对优势的地位，除此之外，全国房地产业最为关注的城市之一就是温州。如何去评价温州的房地产业可以说是“百家争鸣”，支持和反对的声音并行。但无论如何，剖析温州的房地产市场对于全国范围内的房地产业都具有重要的借鉴意义。

现如今，国民经济正处于飞速发展的阶段，而房地产业仍然在这当中属于支柱产业。房地产业的发展对于推动经济的发展甚至是转型升级都具有重要意义。初步估计，以GDP的角度出发，房地产业对于GDP的贡献巨大，房地产开发投资所占的比重接近15%。对国民经济的直接贡献可谓是十分巨大了。如果从行业的相关性来看的话，房地产业相关行业即建筑、装修、材料这些行业受到了房地产业的影响，间接助力经济发展。在“十三五”的规划建议中明确指出：到2020年国内生产总值和城乡居民人均收入比2010年翻一番，在此目标下，房地产行业将继续发挥规模优势、联动优势，为未来五年经济发展提供重要动力。

相对于房地产业的发展来说，供给侧改革的意义就在于可以让市场的供给更加有效，形成一种可以消化库存又能持续提供需求的模式。而关于供求关系方面，每个地区都有不同的特点，需要根据自身的特点去解决当地市场的问题。就比如说一线城市，在多数情况下还是供不应求的状态，所以扩大土地的供应规模，灵活化现有的存量，平衡房价的上涨更适合于其产业发展。再者，住房租赁市场是一个扩大供给和拓宽房源的非常重要渠道。而对于大多数的三四线城市来说，就应该控制土地供应的规模。

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二、温州市房地产市场发展现状及走势分析 （一）发展现状

温州市房地产业一直处于高速发展的阶段，尤其是不久前几年时间内，比如1998年到2006年这仅仅七年时间，温州房地产开发投资从39亿元增加到了136亿元，年均增长达到了21.6%，全市GDP中近11%都是房地产投资、全市第三产业中占到了38.1%、全社会固定资产投资中占到了30.1%。温州市的房地产开发额从2000年的55369万元到2015年的7662865万元，增长额从58.71%到1283.96%。

然而，由于全国范围内的房价迅速增长，国家宏的观调控也在逐渐加大力度，这很大程度上遏制了商品房的投机行为。为此，温州的房地产业受政府宏观调控的影响，同时又存在着资金短缺以及土地从严的问题，至此，温州的房地产业发生了巨大的变化，开发投资的数量明显减少，房地产开发的面积也在逐步缩减。但是商品房销售的面积和竣工面积却仍然处于上升阶段。近几年来，旧城拆迁货币安置在力度上并不明显，况且，旧城中心区在四平方公里范围之内90%以上的项目都是安置房，而商品房的数量却并不多。这样的现象就导致了温州的房地产市场上出现了有市无房这样的供求问题。这样的现状，引发了温州的房地产业开发商的自我思考，开始审视自己的现状以及将来的方向。许多开发商开始尝试企业的战略转型，有不少选择转型商业地产。多数开发商考虑到未来的利益关系，选择对于商业房产进行投资，由此可见，高端化的商业地产也在逐渐形成。 （二）走势分析

在温州，房地产的消费者在历经长时间的动荡局势和经历了长期的焦躁情绪后，一步步走向了成熟。在很久之前，住房短缺的问题较为严重，房源可以说是十分稀缺，有很大一部分的消费者盲目从众，购置了许多房产，但是房源在逐渐增多，许多期房竣工，消费者在选择上有了更大的空间，不再同过去一样，而是更关注于房产发展趋势来选择购房。从温州的发展形势，经济变化，生活特点和消费者心理，大致估计温州房产市场的发展趋势。

其一是住宅的模式会有所改变，不再和过去的传统住宅模式相同，智能化的住宅逐渐占据主流位置。温州市的人口近年来有着不小的变化，人口流动量在逐渐加大，这就导致了安全问题的出现，许多温州市民开始重视安全住房的问题。居住安全的问题已经成为了购房者关注的一个主要问题，亦是首选条件之一。同时，小区的智能化也收到了广大消费者的关注，成为一个重要的购房考虑因素。其二，城镇的房产也有向周边郊区扩展的趋势。在城镇地区，地价一直处于较高的价格水平。虽然城镇地区拥有便利的交通，齐全的公共设施等等优势，但是居住环境的费用十分高昂，这就让很大一部分人难以靠工资负担这一部分的费用。更何况随着城市的发展，环境污染，噪声污染等等问题随之而来，居住者的舒适程度也逐年下降。随着人们越来越关注住房的舒适度，对于环境的要求越来越高。许多成功人士考虑到环境和价格因素，趋向于选择郊区地区。郊区地区的价格相对更低廉，而且在环境上比城镇地区更优，适合于放松养生。郊区地段的住宅受到了各界人士的青睐，所以郊区地段的房产有着很大的潜力。最后一

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点，置换购房热也将越来越走人平常生活。我国的政府的宏观调控作用逐渐发挥出来，房价趋于稳定，不再高不可攀，多数普通消费者的购房时机即将到来，预计在两到三年间会进入成熟阶段。

三、温州市房地产市场风险

温州的房地产发展迅速是有目共睹的，但是在发展的过程中也存在者各种各样的问题，面临着诸多风险。这些风险会给温州的房地产业发展带来不小的影响，所以分析温州市房地产的市场风险对于温州的房地产发展有着重要的意义。 （一）前期过热的房价下行较快

房地产业在开发的资金问题上一直存在着不小的问题，毕竟再好的企业也难为无米之炊。政府的宏观调控让商业银行的贷款条件更为严格，房地产业的资金来源遭到了限制，这就使得房地产企业的资金更为紧张，土地的“疲软”又恰逢房价的攀升，这就让房价下行的压力不仅存在还愈演愈烈。2013年，商品房房源供应大幅增长，限购的政策大力实行，贷款受到限制等等问题的逐渐出现，根据温州市住建委的数据：2014年上半年市区新建商品住房销售均价继续下行，为2.21万元/平方米，同比下降8.48%，环比上升1.21。根据温州市统计局发布的最新数据显示：与去年同期相比，温州市新建住宅价格指数、新建商品住宅价格指数，以及二手住宅价格环比指数继续下降，在70个大中城市中，温州住宅价格的降幅是最大的，在新建商品住宅、二手住宅价格方面，其排位也是最末的。 （二）库存商品住房消化压力加大

在供需关系上的问题一直备受关注，这是由于土地的存量不足所导致。政府的土地储备量不足，制约了房地产业的继续发展。1999年是温州的土地储备的初始年，征用、置换、回收等方式是主要的方式。温州市住建委的相关统计显示：截止到14年年中，全市累计待售商品房37163套，建筑面积474.21万平方米。其中商品住房9780套；建筑面积123.35万平方米。而13年1月至14年4月，已经出让的土地，年内将会上市的项目有21个，面积可能将达到152.5万平方米。商品房的价格上涨过于迅速，加剧供需矛盾。从1999年到现在，全市商品房价格年均增长19.8%以上。房价和内地的中小城市相比处于一个相当高的水平，市场的供需矛盾愈演愈烈。

（三）房地产市场呈现结构化、差异化特点

在房价的方面，温州的房价因为宏观调控有所下降，然而，房地产市场的结构性特征十分明显。我们可以从这些方面发现：其一是物业管理，限购政策的影响，让温州的住房市场受到较大的震动。而那些商业地产例如写字楼等所受到的影响却相对较小。其二，在住房的户型问题上，因为受到了强制的要求，主要的销量都集中在90平米以下的住宅，而传统意义上的大户型却因此受到限制了。最后，温州市区的商品房成交量日趋下降，反而是郊区的成交量还有