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谈宏观调控形势下房地产企业的融资策略

作者：严中华

来源：《管理观察》2012年第19期

摘 要：近年随着我国经济的高速增长，作为资金密集型行业的房地产企业的投资规模不断增大。面对明显的通胀预期，国家宏观调控的新形势也为房地产企业的经营发展带来了重大影响，房地产企业的融资难度有所加大，影响到房产企业的生存和健康发展。因此，房地产企业在这样的形势下，进行现有的融资模式的创新发展，实施有效的融资策略将成为房产企业发展的关键问题。

关键词：宏观调控 房地产企业 融资策略

为了应对金融危机和刺激经济发展，2009年我国出台了积极的财政政策和适度宽松的货币政策，致使大量资金涌入房地产行业，房地产市场强势回暖，引发了明显的通胀预期。在2010年4月，国家为加强对房地产行业的宏观调控管理及促进房地产市场的健康平稳发展，采取了一系列的国家房产调控政策。其中“国十条”提出加强对房地产开发企业的融资监管，国有资产和金融监管部门加大查处力度。随后，银监会主席刘明康在银监会2010年第四次经济金融形势通报会上强调，要高度关注房地产企业的贷款风险。随着紧缩银根和抑制通胀政策的接连出台，宏观经济的主基调转向稳健和从紧，信贷政策日趋严格，房地产融资难度增加。房地产企业的融资现状及困境，值得探讨。 1.宏观调控形势下房地产企业的融资政策现状

近两年，为了抑制房价的过快增长，消除房市的泡沫成分，我国先后出台了涉及政府监管、交易税费、金融政策等多方面的宏观调控政策。2010年4月开始，国家持续出台了多轮调控措施，房地产企业所面临的市场环境以及金融环境发生变化。2011年，受通胀压力的影响，国家逐步实行货币信贷紧缩政策，央行多次加息并上调存款准备金率，对房地产行业进行宏观调控，其中包括利率、税收、信贷等方面的经济手段，以及例如限购、限价等的行政手段。特别是在信贷方面的调控政策直接压缩了信贷资金来源，房地产企业所面临的的融资环境也更为复杂。面对着有史以来最严厉的宏观调控，房地产业遇上了前所未有的融资难题，为了解决这些难题，为了保证资金链不断裂，房地产企业必须破冰前行，制定科学、合理的融资策略，争取在此次重新洗牌时，争得属于自己的一席之地，并发展壮大。 2.房地产企业面临的融资困境

粗略的估计，除利用发售新股或者债券融资的方式获取的自筹资金外，房地产企业的资金来源构成中对于银行的依赖占60%-70%，从而形成了我国大多数房地产企业的融资结构比较单一，高度依赖银行的特征，在新形势下，融资凸显出以下问题：

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2.1融资渠道的单一，银行贷款大量收缩

我國房地产企业的融资方式一般分为内部融资和外部融资，虽然内部融资能够筹集必要的建设资金并且转移部分市场风险，但更多资金需要依靠外部融资来获得。据近几年中国房地产投资资金来源方式的相关统计数据显示，我国房地产企业的资金主要集中在国内贷款、房地产商的自筹资金以及其他资金，其中以银行贷款为主的间接融资的比重巨大，大约60-70%来自银行贷款。紧缩政策加大了房地产企业的金融风险，房地产企业的经营发展依赖于银行的贷款，与此同时房地产企业的负债率也越来越高，影响了融资能力，增加了房地产企业的风险压力，降低了房地产企业的融资水平。 2.2上市融资门槛提高，债券融资不畅

我国的房地产企业大多处于发展初期，企业规模相对较小，资产负债率相对较高，不能够满足我国证券市场的相关要求，且股权融资的成本较高，对企业资质的要求也十分严格，特别是2010年开始，为抑制房价泡沫证监会暂停房地产以及与房地产相关的上市公司以此种方式进行再融资，因此我国房地产企业进行上市融资困难。

与股票相比，债券融资的安全性和流动性较高，但国家对房地长企业债券的发行控制严格，我国房地产企业运用债券融资的方式存在着诸多问题，发行的债券投资的比例极低。 2.3信托融资受到限制

2009年3月25日颁布的《中国银监会关于支持信托公司创新发展有关问题的通知》规定：信托公司应取得“三证”的房地产开发项目发放信托贷款。2010年2月12日，银监会颁布《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》，信托公司发放贷款的房地产开发项目必须“四证”齐全、开发商或其控股股东具备二级资质、项目资本金比例达到国家最低要求等条件。

2010年11月，银监会发又布《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》（以下简称《通知》)，年内第三次针对房地产信托采取控制措施，要求各地银监局对辖内信托公司的房地产信托业务进行逐笔核查，各信托公司对房地产信托业务进行自查。较之前两轮压力测试偏重控制金融风险，这次则直接收紧融资渠道。银监会还规定禁止向开发商发放流动资金贷款、禁止商品房预售回购、禁止信托公司以信托资金发放土地储备贷款，将投资附回购形式的变相融资视同贷款管理等。 2.4自身资金积累的忽视

我国证券市场以及债券市场对于房地产企业的要求较高，海外资本、民间资本大量涌入，同时国外、港台的房地产企业也强势进入大陆市场，运用海外融资渠道的方式实现上市与融资的企业寥寥无几，而上述现象也加剧了行业内的竞争，盲目开发，不重视自身资金的积累为企业融资也带来了困难。

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2.5法律法规的不健全

目前在有关房地产金融等方面的政策法规上，没有形成一套科学有效的体系，法律法规与实际经营尚缺乏一致性与协调性，房地产金融市场的法律法规建设与其市场发展相比是滞后的，直接影响着房地产企业进行融资渠道的开展。例如，房地产投资基金、房地产证券化等概念被大多数业内人士接受，但是缺乏实施的法律条件，金融创新处于无法可依的现实困境。 3.房地产企业的融资策略

房地产企业应结合房地产项目的具体特点，不断加强融渠道创新,建立多元化的融资模式,在改变以银行为主要渠道的传统的单一融资格局的同时,要形成以银行信贷、房地产信托、产业投资基金为主的多层次的融资体系,坚持间接融资手段与直接融资手段相结合，以此分散房地产企业的融资压力,有效降低企业风险。

3.1与实际结合的融资方式，制订多元化融资策略

基于我国目前实施的紧缩性财政政策，我国的部分房地产企业已经启动了多元化融资战略。在对企业经营中的各种融资渠道风险、收益等做好分析和计算的基础上,要进行不同融资方案的设计与比较。针对不同项目,不同的融资需求量，房地产企业在进行项目融资时,不能完全按照原有资本结构的资金比例来进行应根据不同的发展时期、不同的条件来选择最佳的融资方式。比如，可以将直接融资方式和间接融资方式相结合；将信托计划、股权融资与银行信贷相结合；企业融资与个人融资结合等。通过类似这种多方式联合使用的方法，不仅能够减少房地产企业对银行贷款这种单一的融资方式的过分依赖，而且还能够降低资金成本，从而有效降低企业财务中的融资风险系数。

3.2拓展房地产信托产品和产业投资基金，实现融资方式创新

在《通知》发布以后，业内人士指出，鉴于房地产信托业务对于信托公司的重要性，监管层不会全面暂停房地产信托业务，房地产信托产品暂缓发行只是暂时，不久就会恢复。推出基金化的中长期房地产集合资金信托计划或许是将来信托公司业务发展的主要趋势之一。目前信托融资类产品成为当前的主导，并且期限偏短，如果能推出基金化的中长期房地产集合资金信托计划，不仅能满足企业的需求，而且也更符合监管要求。

设立私募产业基金，有利于开发商集合社会各个渠道的资源，使原本炒盘炒地的资金流入开发领域，解决了社会资金的出路，同时也满足了企业的资金需求，一方面，使房地产业发挥自身的金融属性，另一方面也为银行、信托等机构创造了一个避险工具，使融资风险不再过度集中于金融领域。

3.3優势互补，寻求合作开发